REVOCAR EL MANDATO A UN ADMINISTRADOR: ¿MODIFICAR EL REGLAMENTO?

Hay una realidad (que es la única verdad) en la propiedad horizontal regulada por la ley 13512: los administradores son designados por las constructoras de edificios en los Reglamentos, reglamentos que ellas mismas redactan, en forma muchas veces abusiva y con cláusulas leoninas y así son inscriptos en los Registros de la Propiedad Inmueble.

Por qué ocurre esto???

Por la sencilla razón que el decreto reglamentario 18734/1949 ha alterado el texto legal y con ello ha incumplido el Poder Ejecutivo el articulo 99 de la Constitución Nacional en cuanto dispone: “El Presidente de la Nación tiene las siguientes atribuciones:
1. Es el jefe supremo de la Nación, jefe del gobierno y responsable político de la administración general del país.
2. Expide las instrucciones y reglamentos que sean necesarios para la ejecución de las leyes de la Nación, cuidando de no alterar su espíritu con excepciones reglamentarias….”. .

En realidad la ley 13512 establece en su Artículo 9° lo siguiente: “Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad [...]” es decir el consorcio de propietarios ha de redactar el Reglamento, acta fundacional del mismo.

En forma sugestiva, la reglamentación de la ley señala en su artículo 1º: “Sin perjuicio de la obligación de redactar e inscribir un Reglamento de Copropiedad y Administración , impuesta al consorcio de propietarios por el art. 9º de la ley 13512, dicho reglamento podrá también ser redactado e inscripto en los registros públicos por toda persona, física o ideal, que se disponga a dividir horizontalmente en propiedad –conforme al régimen de la ley 13512– un edificio existente o a construir y que acredite ser titular del dominio del inmueble con respecto al cual solicite la inscripción del referido reglamento.” En la práctica los reglamentos lo redactan siempre las constructoras, que son quienes designan a los administradores.

De tal suerte, algunos reglamentos los consideran casi vitalicios porque estatuyen que podrán ser removidos con la unanimidad de propietarios. Otros le fijan término al mandato (cinco, diez , quince años …).

Hay otros reglamentos que son más transparentes y estatuyen que los administradores podrán ser removidos por simple mayoría de los presentes en asamblea, habiendo quorum, que suelen fijarlo en el 50% de los votos computables.

La ley 13512 establece en su artículo. 9° - seguidamente a lo ya analizado -lo siguiente:: “[…] Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; […]”

El Decreto 18734/1949 –respecto de la designación de administrador– señala lo siguiente en su artìculo 3º: “El Reglamento de Copropiedad y Administración deberá proveer sobre las siguientes materias:……… designación de representante o administrador; retribución y forma de remoción; facultades y obligaciones..”;

Es decir para remover al administrador –según ley 13512– no se precisa reunir dos tercios de votos computables, pues su remoción no implica una modificación estatutaria, dado que el reglamento puede estatuir otra forma de removerlo, es decir con otra mayoría, que puede ser menor a los dos tercios.

La normativa de la ciudad (ley CABA 941 texto vigente y decreto Nº 551/10), aún cuando pueda cuestionarse, ha pretendido –mirando la realidad– reglamentar las normas de propiedad horizontal con el fin de paliar el drama de muchos propietarios, verdaderos rehenes de administraciones ineficaces y en algunas ocasiones con ejercicio de conductas delictivas.

Para concluir hay que recordar que el administrador es un mandatario y la asamblea de propietarios es soberana.