LOS DIEZ PUNTOS PRINCIPALES DE LA REGLAMENTACIÓN DE LA LEY DE REGISTRO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES

Oportunamente hemos resumido los diez temas fundamentales que venía a introducir la reforma a la Ley 941 hasta el momento. Inclusive, resaltamos que en algunos puntos de la misma, la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires se excedió en sus facultades, es decir, tratando de modificar tanto la ley 13.512 cuanto la normativa básica del Código Civil –cuestiones reservadas sólo al Congreso Nacional.
Pero sin perjuicio de ello, y como dijéramos entonces, cuando una ley, o en nuestro caso, un decreto reglamentario, se publican, se encuentran vigentes y por ende habrá que cumplirlos mientras no sean declarados inconstitucionales, en cada caso concreto, por un Tribunal.

Al margen de los defectos de carácter gramatical y legal del texto del decreto, vamos a señalar los puntos más relevantes de esta reglamentación, y ver cómo juegan con el texto de la ley.

1. El art. 9º de la ley 941 reformada, en su Inc. a, indica como obligación del administrador, el “ejecutar las decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios”, pero conforme a la reciente reglamentación, dicha obligación solamente será exigible, cuando la Asamblea de propietarios haya puesto un plazo concreto al Administrador.
Por ejemplo, si una Asamblea obliga al administrador a contratar una auditoría o abrir una cuenta bancaria a nombre del Consorcio, pero no le indica en cuántos días deberá hacerlo, el incumplimiento de dicha obligación no será pasible de ser denunciada por ante el Registro.

2. El administrador tiene obligación de “Atender a la conservación de las partes comunes” (art. 9º inc. b). El no hacerlo, sólo será denunciable ante el registro cuando el problema le hubiere sido notificado fehacientemente, es decir por nota recibida por el administrador, por carta documento o en su caso, cuando conste en un Acta de Asamblea.
Es importante aclarar que la reglamentación considera que la decisión de no hacer los arreglos necesarios en el Consorcio por falta de fondos, es un motivo ajeno al administrador, y por lo tanto no denunciable ante el Registro.

3. Recordemos que la ley 941 establece la obligatoriedad de contar con una cuenta bancaria a nombre del Consorcio (salvo expresa decisión asamblearia en contra).
La reglamentación en este punto (art. 9º inc. h) se excede en sus facultades, puesto que determina que esa cuenta bancaria deberá tener como autorizados en forma conjunta al Administrador y a un miembro del Consejo de Administración, y sólo en caso que no exista un Consejo designado la Asamblea deberá designar a otra persona.
La pregunta obligada que cabe hacerse al leer esto es ¿Y qué pasa si ningún condómino quiere asumir la responsabilidad de integrar esa cuenta bancaria?
Si bien la redacción de ese punto resulta poco feliz, la resolución del problema, a nuestro entender, es la siguiente: El administrador debe someter a la Asamblea la decisión de la apertura de una cuenta bancaria. Si el consorcio no se opone a la misma –con las mayorías mínimas requeridas por el reglamento de copropiedad y administración– se deberá determinar si algún propietario acepta integrarse a dicha cuenta, teniendo prioridad en esa elección, cualquiera de los miembros del Consejo de Administración si hubiera alguno. Si nadie acepta, la cuenta se abre a nombre del Consorcio con la sola firma del administrador.

4. La reglamentación también determina que quien audite el Consorcio debe ser necesariamente elegido en Asamblea. Ello es importante puesto que en muchas oportunidades, ante el requerimiento de realizar una auditoría, algunos administradores contratan ellos directamente al auditor, lo cual podría entrañar, eventualmente, un riesgo de parcialidad en el informe. La reglamentación ha dejado aclarado el punto.

5. El inc. j del art. 9º de la ley de Registro, determina como novedad, -a iniciativa de nuestra Fundación- la obligación de que las convocatorias a Asamblea impongan una hora de finalización. Ello es importante porque muchos propietarios no concurren a las mismas porque estas reuniones suelen extenderse por muchas horas, sin respetar el tiempo que cada asistente pueda disponer para ello.

Lamentablemente, la reglamentación distorsiona en alguna medida este punto, en tanto dispone que “el horario de finalización de la asamblea se consigna en la convocatoria de modo tentativo, pudiendo en el mismo acto de inicio definirse su duración válida”. Creemos que la intención del legislador fue justamente la contraria, permitir que los propietarios conocieran de antemano el tiempo máximo de duración de la Asamblea. Sin perjuicio de ello, es dable concluir que atento al texto claro de la ley al respecto, cualquier propietario que se retirara luego de la finalización del horario de terminación puesto en la convocatoria, podría accionar por nulidad de todo lo que se haya resuelto luego, en su ausencia. En todos los casos, pues, excedido el plazo de duración máxima de la Asamblea, no podrán decidirse más temas, debiendo convocarse a un cuarto intermedio de hasta 8 días corridos.
El decreto ha olvidado, aquí, que debe cumplirse el tiempo mínimo de convocatoria determinado por cada Reglamento de Copropiedad y Administración, por lo que este plazo, en nuestra opinión, debe interpretarse que rige solamente en caso que el Reglamento mantenga silencio al respecto.

6. La ley 941 reformada (inc. k del art. 9º) , había determinado, para el administrador saliente, diez días de plazo para la entrega de toda la documentación del Consorcio en su poder, al nuevo administrador designado. El decreto permite una prórroga por diez días más por única vez y por causa fundada. Puede concluirse entonces, que bastará para prorrogar dichos diez días iniciales, simplemente una notificación al nuevo administrador designado, detallando en la misiva las razones que él considera fundadas para solicitar la prórroga, sin necesidad de contar con la aprobación de dicha solicitud.

7. El art. 10º en su inc. d de la ley 941, indica que los datos relativos al personal del edificio, deben estar incluidos en las liquidaciones de expensas. La reglamentación, acertadamente, agrega que “La presente obligación puede ser cumplimentada acompañando copia del recibo de sueldo correspondiente. En caso de existir deudas, moratorias y/u otra situación irregular respecto a los aportes y contribuciones, debe ser consignado con su fecha, monto, número de cuota o plan correspondiente”.
Si bien existen quienes podrán alegar que adjuntar un recibo de haberes a las liquidaciones de expensas violenta el derecho a la privacidad de datos del encargado, protegido por la Ley Nacional de Habeas Data, es importante destacar, y para decirlo llanamente, que cualquier irregularidad en ese sentido pesará sobre los bolsillos de los condóminos, que es de donde sale el dinero para pagar tanto el sueldo del trabajador, cuanto las cargas sociales que engrosan las arcas del Estado y del Gremio de Encargados.

8. Recordemos que, además, la documentación del consorcio (entre la que se encuentra las copias de los recibos de sueldo) debe estar siempre a disposición de los condóminos para su examen. En efecto, el inc. f del art. 9º de la reglamentación, determina que cuando un propietario requiera la vista de la documentación, el administrador debe ponerla íntegramente a su disposición en un plazo máximo de cinco días hábiles.

9. La reglamentación, determina en su Art. 13– y esto es una loable innovación- que el plazo para el ejercicio de la función de administrar consorcios caduca al año, contado desde que lo indique la Asamblea que lo designa, o en su defecto, desde la fecha de celebración de dicha asamblea. Asimismo, la reglamentación determina la obligación del administrador de convocar a Asamblea antes de que termine su mandato a los efectos de decidir sobre la renovación o no de su mandato, y si no lo hace, otorga a los propietarios el derecho a autoconvocarse.

La reglamentación recepta aquí una práctica que actualmente es muy común en los Consorcios, cuando un administrador no quiere convocar a Asamblea pese a que esté obligado a hacerlo o que se lo pidan. La norma ha querido satisfacer un largo anhelo de los consorcistas: poder actuar verdaderamente como condóminos que son y poder reunirse en circunstancias extremas para remover fácilmente a quien administra mal sus bienes, si necesidad de recurrir a juicios larguísimos y caros. Dejando a salvo los lamentables errores de derecho y de redacción del artículo, es sumamente rescatable que disponga que en adelante, cumplido el año de mandato, el administrador pueda ser removido y reemplazado por el voto de los dos tercios de los propietarios presentes en asamblea, habiéndose reunido el quórum, que –vale la pena recordarlo al tiempo del análisis del texto- no es mayoría para decidir, sino el número mínimo que el Reglamento de cada edificio dispone para considerarla válidamente constituida.

Probablemente esta norma sea atacada por razones estrictamente jurídicas, pero cabe destacar que la misión de los funcionarios y magistrados es, como decía Couture, la de hacer justicia. JUSTICIA, con ley, sin ley o aún contra la ley. No debemos olvidar que el Derecho está en función de los valores, y no a la inversa.

10. Finalmente es importante destacar que este nuevo decreto reglamentario de la ley 941, comenzará a regir desde el viernes 3 de septiembre de 2010. Conforme a su texto, todas las directivas emanadas de la nueva ley de Registro deben aplicarse, a partir de dicho momento, en la primera oportunidad que se tenga, es decir, en la primera Asamblea o en la primera liquidación de expensas según el caso.