Sobre la Digitalización y Bancarización de las Expensas: Algunas aclaraciones sobre la Resolución 408/2012 de la Ciudad de Buenos Aires

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04 Nov 2012
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Recientemente ha sido publicada una norma en la Ciudad de Buenos Aires que ha causado cierto revuelo en la comunidad consorcial. Nos referimos a la Resolución 408/2012 SECGCYAC.
Esta norma plantea modificaciones en cuanto a la liquidación y pago de expensas.

Síntesis de los puntos principales de la Resolución 408

1. Los administradores deberán liquidar las expensas según ciertas “pautas” establecidas en un modelo dado por la Ciudad, que estará a disposición en la página web del Registro Público de Administradores. La norma también contempla un modelo de recibo del pago de las expensas.

2. Los administradores deberán enviar por email a los propietarios las expensas en formato digital, juntamente con todos los comprobantes digitalizados.

3. La norma otorga 60 días corridos desde la publicación de la misma para que se pongan en vigencia estas pautas. Dicho plazo vencería el 18 de diciembre de 2012, por lo que comenzaría a regir para las expensas de enero 2013.

4. Los ingresos y egresos del Consorcio deberán realizarse a través de la cuenta bancaria de cada Consorcio.

Veamos estos temas con mayor detalle.

Sobre los modelos de Liquidaciones

Si leemos con atención el artículo primero, percibimos que el modelo propuesto por el Estado municipal resulta útil.

Conforme esta norma, el propietario podrá exigir a su administrador que cargue en cada liquidación de expensas la misma información que contiene el modelo. Ello no obsta a que el formato o aspecto de la liquidación no sea exactamente el mismo.

Lo propio ocurre con los modelos de recibos de expensas.

Digitalización de las expensas

El punto que ha generado amplia disconformidad entre los administradores es el de digitalizar las expensas.

Esta digitalización debe entenderse como adicional a la liquidación tradicional de expensas. Ello significa que respecto de aquel propietario que no tenga internet o que no desee imponerse de esta nueva forma de acceso a la información, deberá continuarle llegando la liquidación de expensas en papel, como hasta ahora.

Se ha aducido -a nuestro criterio erróneamente- que este sistema “deja afuera a quienes no tienen internet”. En orden a la razonabilidad de la medida, ésta debe interpretarse como una expansión de la información dada por la administración y no un menoscabo.

Por razones ecológicas, existe desde hace años una tendencia hacia la despapelización. Un ejemplo de ello es la creación de las facturas digitales. Esta norma se suma a esa tendencia, lo que no obsta a que los propietarios que no puedan o quieran acceder a la tecnología, reciban la información por la vía tradicional del papel.

Bancarización de las expensas

Sobre este punto se han escuchado algunas voces de alarma, cuando en realidad, el tema no es nuevo.
En efecto, la ley de Registro Público de Administradores, dispone en el inc. h del art. 9º la obligación de “depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios, salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios”.

Atento a la jerarquía y redacción de ambas normas, las mismas pueden conjugarse sin problemas. De tal suerte, la interpretación que a nuestro criterio correspondería hacer de la normativa es la siguiente: El administrador tendrá obligación de cobrar las expensas y pagar los gastos del Consorcio a través de la cuenta Bancaria del edificio, siempre y cuando el Consorcio no haya decidido expresamente y por Asamblea, no tener una cuenta bancaria.

Como puede advertirse, no existirían razones para entrar en pánico, o pensar que esta normativa modifica sustancialmente la labor del administrador, o la forma de liquidar las expensas.

Respuesta a algunas preguntas frecuentes que hemos recibido los últimos días en la Fundación

Esta norma obliga al propietario a tener computadora e internet?

No. Tal y como decimos arriba, esta norma amplía el acceso a la documentación, sin restringirlo. Ello significa que el propietario deberá seguir recibiendo sus expensas normalmente en formato papel si así lo desea.

Esta norma obliga al propietario a abrir una cuenta bancaria?

No. Como decíamos, el condómino podrá continuar pagando sus expensas personalmente al administrador cuando éste se apersone en el edificio o concurriendo a sus oficinas, o concurriendo a la sucursal del banco donde el Consorcio tiene su cuenta y depositando allí las expensas.

Esta norma aumentará las expensas exponencialmente?

No debería. Ello porque muchísimos Consorcios ya tienen cuentas bancarias hace tiempo (en su mayoría desde la sanción de la ley 3254 del año 2009), por lo que no debieran sufrir grandes modificaciones a dichos respectos.
Por otra parte, es de público conocimiento que el envío de correos electrónicos, existiendo cuentas gratuitas de amplia capacidad como Gmail, Hotmail o Yahoo (esta última con capacidad ilimitada), no implica gastos adicionales.

Esta norma obligará a la administración a armar la expensa en forma “especial” con un aspecto único y uniforme?

No. El modelo debe entenderse como modelo de la información que debe contener la expensa y el recibo de pago.

Esta norma “bancariza” las expensas?

No. Tal y como decimos arriba, las expensas ya están “bancarizadas” desde el año 2009, cuando se sanciona la ley 3254 CABA.

Esta norma afecta el derecho a la privacidad de datos?

Consideramos que no, puesto que el envío de la liquidación y documentación respaldatoria no tiene por qué ser público. La información debe estar exclusivamente disponible para los copropietarios.

Naturalmente que de implementarse hipotéticamente una reglamentación que obligara a los administradores a exponer la información mensual de cada Consorcio en el Registro Público de Administradores o en algún otro sitio público, ello resultaría inconstitucional.

Conclusión

Esta norma permite transparentar la gestión de la administración, puesto que facilita enormemente el acceso a la documentación por parte del propietario individual.

Actualmente la única forma de acceder a la documentación respaldatoria por parte de los propietarios es:

= En Asamblea una vez al año, con la rendición de cuentas. En general los administradores no exhiben la documentación, sino que presentan a los propietarios un mero “balance”, olvidando que la rendición de cuentas se compone de la documentación respaldatoria.

= En la sede de la Administración, cuando un propietario requiere el acceso a la misma, para lo cual debe trasladarse en los días y dentro de los horarios fijados por la administración.

Con esta nueva normativa, el propietario recibirá mensualmente todos los comprobante de la gestión, “boleta por boleta”, desde internet, sin moverse de su vivienda u oficina. Esto, evidentemente, le permitirá controlar eficazmente cómo y en qué se gasta su dinero.

Entendemos que esta norma, en líneas generales es beneficiosa para la comunidad consorcial, puesto que entrega un poder real de control a cada propietario individual.

En otro orden, resulta insólito que el modelo de liquidación de expensas publicado en el Boletín Oficial difiera del modelo que se encuentra listo para descargar desde la página web del Registro Público de Administradores. Sobre el contenido del modelo de liquidación de expensas desarrollaremos otro artículo a la brevedad.

Esperamos que la necesidad de digitalizar todos los gastos y exhibirlos fácilmente se traslade a todos aquellos que gerencian bienes de terceros, desde las corporaciones (como los colegios profesionales y sindicatos) hasta el propio Estado (comenzando por la propia Ciudad de Buenos Aires).



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Todo quien administra debe mostrar las facturas que indiquen claramente qué hace con el dinero ajeno. Eso es transparencia, democracia y sobre todo, decencia.


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