Regimen Sancionatorio del Personal de Encargados

El personal que trabaja en los edificios sometidos a la ley 13512 tiene un régimen laboral propio, que es el Estatuto del Encargado, Ley 12981, que es de orden público, conforme establece el artículo 20º cuando señala: “Las disposiciones de esta ley son de orden público y será nula y sin valor toda convención de partes que altere, modifique o anule los derechos y obligaciones determinados en las mismas”.
También resulta aplicable el Convenio Colectivo del sector Nº 589/2010, y en lo no previsto y que no se oponga, se aplica supletoriamente la Ley de contrato de Trabajo Nº 20744.

Esta temática es muy sensible para los consorcistas.
Los propietarios deben conocer las causas para sancionar al personal, que son las que surgen de la ley 12981, a saber:

Obligaciones
Artículo 4º.- Será obligación de los empleados y obreros respetar al empleador, obedecer sus órdenes, cuidar las cosas confiadas a su custodia, efectuar sus tareas con diligencia y honestidad, avisarle de todo impedimento para realizarlas siendo responsable de todo daño que causare por dolo o culpa grave. En caso de enfermedad deberá permitir la verificación médica dispuesta por el empleador. Dará aviso al mismo con 30 días de anticipación cuando decida rescindir el contrato.

Causa de cesantía
Artículo 5º .- Las únicas de cesantía del personal son las siguientes:
a) Condena judicial por delitos de acción pública y por delitos de acción privada contra el empleador o sus inquilinos, salvo los cometidos con motivo de actividad gremial. Cuando hubiere auto de prisión preventiva por delito cometido en la propiedad, el empleador tendrá derecho a la remuneración que dejó percibir;
b) Abandono del servicio, inasistencias o desobediencias reiteradas e injustificadas de sus deberes y a las órdenes que reciba en el desempeño de sus tareas. A los efectos de reiteración solamente se tomarán en cuenta los hechos ocurridos en los últimos seis meses;
c) Enfermedad contagiosa crónica que constituya un peligro para los inquilinos de la casa, previo pago de las indemnizaciones correspondientes, de acuerdo a lo establecido en el artículo 10;
d) Daños causados en los intereses del principal por dolo o culpa grave del empleado o incumplimiento reiterado de las demás obligaciones establecidas en el artículo 4º de esta ley. Será nula y sin ningún valor la renuncia al trabajo del empleado u obrero que no fuere formulada personalmente por éste ante la autoridad de aplicación.

El Decreto reglamentario 11296/1949 agrega lo siguiente en su artículo 8º: “Para determinar la existencia de enfermedad contagiosa crónica a que se refiere el art. 5to, inc. c) de la ley, se requerirá dictamen previo de autoridad médica nacional, provincial o municipal competente en el lugar de trabajo”.

De resultas de la normativa señalada podemos establecer puntos básicos a tener en cuenta para determinar sanciones:

• Sólo quien administra puede sancionar al personal .No puede hacerlo ni la Asamblea, ni el Consejo (en los casos en que exista) ni ningún propietario..
• No obstante, si hay que aplicar la sanción disciplinaria máxima, que es el despido, conviene que el Administrador consulte a los propietarios, para informarles las ulterioridades a presentarse eventualmente en el supuesto que el trabajador logre probar judicialmente que la causal alegada era inexistente.
• Obviamente, en el supuesto de despido incausado, también conviene consultar a los propietarios por el monto de las indemnizaciones correspondientes.
• Las causas para establecer una sanción deben ser graves y ser acreditables.
• Siempre el administrador debe notificar por escrito al personal los arts. 4 y 5 de la ley 12981 y sus obligaciones, que surgen del CCT 589/2010, en especial el artículo 23.
• El personal está obligado a notificarse en el Libro de Órdenes de todas las directivas de trabajo que se le impartan y de lo mencionado en el punto anterior. Debe firmar las notificaciones conjuntamente con el administrador, aunque puede firmar en disconformidad. No puede negarse a firmar.
• Ante una/s falta/s o incumplimiento/s - salvo gravedad manifiesta - quien administra debe formular al personal una advertencia fehaciente, haciendo saber que de reiterarse será sancionado disciplinariamente.
• Si hay reiteración - dentro del semestre aniversario de la advertencia -corresponde notificar por medio fehaciente una suspensión sin goce de sueldo y sin prestación de servicios. Nuevas reiteraciones podrán llevar eventualmente al despido con causa, sanción disciplinaria máxima.

CONCLUSION

Resulta imperioso que los administradores escuchen a los propietarios y luego procedan a evaluar la realidad objetiva de los planteos o quejas que le fueran efectuados, para poder actuar en consecuencia .

Quienes tenemos la suerte de conocer encargados de alta calidad humana, verdaderos amigos y buenos vecinos, no podemos entender el incumplimiento de algunos encargados respecto a lo que es debido.

Allí comienzan los problemas, pues muchas veces quien administra el consorcio se niega a cumplir con su carácter de representante de los propietarios y mandatario de la persona jurídica consorcio, como reza la ley 13512. Se niega a imponer sanciones disciplinarias, olvidando que son los consorcistas los que padecen tales incumplimientos.

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