UNA PROPUESTA CONCRETA PARA EL CONTROL DE LAS EXPENSAS

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20 Jun 2016 - 21:15
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Las expensas comunes que se pagan en los edificios de Propiedad Horizontal han llegado a un nivel tan elevado, que si no se busca urgentemente un remedio, la enorme cantidad de propietarios jubilados, asalariados con haberes mínimos e inquilinos que habitan esos departamentos se verán seriamente afectados, por no hablar de la propia actividad inmobiliaria.

Es sabido que cualquier entidad, sea de la índole que fuera, debe afrontar los costos de su mantenimiento, que son los que reflejan los gastos generados por ella misma y naturalmente, deben ser racionales y relativamente controlables.

Esto, que es sin duda, una verdad de perogrullo, no se aplica, sin embargo, a la propiedad horizontal. En efecto, aquí se da el hecho desconcertante de que en la lista de los gastos generales de cada Consorcio, existe un rubro principal: "sueldo y cargas sociales de los encargados del edificio", cuyo monto se determina fuera de la esfera de cada uno. Vale decir, que es incontrolable y no guarda relación con la índole del trabajo efectivamente realizado, ni con las características del inmueble, ni con la capacidad económica de quienes contratan el trabajo. Los salarios de ese personal son establecidos para todo el país desde la Capital Federal, fruto de una negociación entre grupos de entidades ajenas a los propietarios de los edificios, que son quienes deberán pagarlos.

Dichas entidades, que en teoría deben ser representativas de empleados y empleadores, son: el Sindicato que agrupa a los trabajadores del sector, por un lado, y tres asociaciones de Administradores de Propiedades, por el otro. Estamos hablando de las famosas "mesas paritarias" de negociación salarial, creadas en el año 1953 por la ley 14250.

Si bien se comprende la necesidad de que el monto de los sueldos del personal surja de una negociación entre el sindicato que los agrupa y sus empleadores, uno se pregunta de inmediato:¿cuál es la razón por la cual se consideran "empleadores" a entidades de administradores, siendo que éstos son servidores de los consorcios, que son quienes pagan sus honorarios? Dicho en otras palabras, ¿cómo es posible que se considere con capacidad de negociar lo que los propietarios deberán pagar, a quienes son los encargados de administrarlos?

Todos sabemos que una cosa es administrar y otra disponer. En nuestro derecho, cualquier administrador puede manejar el patrimonio de su administrado, pero no puede crearle obligaciones, a menos que cuente con un mandato expreso. Sin embargo, en las mesas paritarias de la Propiedad Horizontal, dichas agrupaciones de administradores de consorcios negocian sin mandato alguno, sin ningún escrúpulo y caprichosamente lo que los consorcios deben pagar a sus empleados. Algo que repugna el más elemental sentido de justicia.

Este sistema se enmarca en un esquema absolutamente irracional: en esa mesa paritaria, varias corporaciones negocian entre sí lo que terceros ausentes e inauditos deberán pagar obligatoriamente. Es decir, que dos partes se reúnen graciosamente con el objeto de crear obligaciones a cargo de una tercera inconsulta. Como si se tratara de una relación entre "señores" y "vasallos". Ni más ni menos que una institución medieval funcionando en pleno siglo XXI y tolerada por las autoridades de nuestro Ministerio de Trabajo.

Esta situación vergonzosa y vergonzante tiene su origen en la letra menuda de un Decreto del Poder Ejecutivo del año 1949, el 11.296, que reglamenta el Estatuto de los Encargados de Casas de Renta, y en su art. 2º, punto 5to, inciso b) dice textualmente: "Se considerará empleador a las empresas dedicadas a la administración de propiedades". Es decir que la calidad de "empleadores" que el sistema de paritarias reconoce a las asociaciones de administradores de Consorcios surge de un simple decreto reglamentario del Poder Ejecutivo y no de ninguna ley.

Pero vayamos por partes, ¿qué es eso de "casas de renta"? Veamos: Antes de instituirse en el país el régimen de Propiedad Horizontal, que hizo posible dividir los edificios en unidades funcionales para poder venderlos separadamente, existían las "casas de renta". Algunas lujosas, como el edificio Cavanagh, y otras muy modestas, llamadas comúnmente "conventillos".
Los dueños de esas casas alquilaban las partes físicas de esos inmuebles que eran más o menos independientes entre sí, y confiaban su administración a un "Encargado", que los representaba, se hacía cargo de la limpieza, cobraba los alquileres, etc.

En el año 1947 se sanciona el Estatuto de Encargados de Casas de Renta" (ley 12981), que otorga protección laboral a dichos trabajadores frente a los dueños de esos inquilinatos, que por lucrar con los arrendamientos, eran considerados, con razón, verdaderos empresarios.

En el año siguiente, 1948, se instaura el régimen de Propiedad Horizontal -inédito hasta entonces en el país- mediante la Ley 13512, que permitió la división y venta de aquellos edificios en unidades funcionales independientes, con la finalidad, entre otras, de facilitar a las clases populares el acceso a la propiedad privada.

Ahora bien, el problema de las expensas incontrolables que vienen sufriendo los propietarios de estas unidades funcionales, se origina en el año 1951, cuando una ley, numerada 14.095, con total ligereza, agrega, al último párrafo del artículo 1° del Estatuto de aquellos Encargados de Casas de Renta (Ley 12.981), lo siguiente: "También declárase comprendido al personal que desempeña iguales tareas en las fincas sometidas al régimen de Propiedad Horizontal"./b

Nótese que por este agregado, los trabajadores que irían a prestar servicios en los nuevos edificios de Propiedad Horizontal, iban a tener, en adelante, idéntico carácter y protección laboral que los trabajadores de los edificios dedicados a renta. Es decir, que a la Propiedad Horizontal se la sometió al mismo régimen de negociación colectiva de salarios que regía para todos los demás trabajadores.

No advirtió el legislador que para los trabajadores de todas las actividades económicas, las paritarias son una negociación que realizan con empresas, que son entidades que poseen intereses y objetos bien determinados, mientras que en el nuevo régimen de propiedad horizontal los empleados deberían negociar con familias reunidas bajo un mismo techo por meras razones de espacio físico, sin intereses, actividad ni objeto común alguno.

Por lo tanto, fue y es es sumamente difícil que los propietarios se pongan de acuerdo en la designación de alguien que los represente en las mesas paritarias. Quien compra una unidad funcional lo hace para vivir en paz, y no para emprender actividades societarias. El único objeto que se le pudiera atribuir a esos conglome rados familiares, es el de vivir en paz, pero esa es una tarea que corresponde al Estado y no a los particulares.

Según el art. 2 de la citada ley (t.o. Decreto 1135/2004) si no existiere ninguna asociación de empleadores,"la autoridad de aplicación, siguiendo las pautas que deberán fijarse en la reglamentación, atribuirá la representación del sector empleador a un grupo de aquellos con relación a los cuales deberá operar la convención o tener como representantes de todos ellos a quien o a quienes puedan ser considerados legitimados para asumir el carácter de parte en las negociaciones".

Frente a este panorama, el gremio de trabajadores, conforme al derecho otorgado por la ley 14250 de convenios colectivos de trabajo, estuvo prácticamente en condiciones de elegir con quién sentarse a negociar las paritarias. En efecto, es de señalar que hasta la fecha, el Poder Ejecutivo se ha rehusado a producir la reglamentación que ordena la ley, de modo que el reconocimiento de las tres asociaciones de administradores que actualmente integran las paritarias fue discrecional y sugerido por el gremio de Encargados.

Es de notar que, en esas condiciones, puede decirse que dicha designación, aunque lleva años de vigencia, carece de legitimidad plena. Porque el texto legal es bien claro: la autoridad de aplicación atribuirá la representación patronal "siguiendo las pautas que deberán fijarse en la reglamentación", y -obviamente- no de cualquier manera.

Esas son las razones -o sinrazones- que sustentan la situación actual que sufren los propietarios de unidades funcionales: NO EXISTE EN LAS MESAS NEGOCIADORAS DE SALARIOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTALQUIEN REPRESENTE SUS INTERESES, POR LO CUAL, LAS DISCUSIONES PARITARIAS SON UNA LAMENTABLE FICCIÓN.

En consecuencia y por carecer de contraparte negociadora, durante la vigencia de ese sistema oprobioso, el gremio de Encargados ha conseguido todas las mejoras salariales y privilegios que ha deseado, sin límite alguno. Hasta llegar al escándalo de la paritaria celebrada el 8-10-2015, que dispuso un automático aumento anual de sueldos, pagadero con la segunda cuota de cada aguinaldo, equivalente al 20% del salario básico.

Nótese que el hecho de disponerse en adelante y para siempre, conspira además contra toda posible política antiinflacionaria que cualquier gobierno quisiera instrumentar en lo futuro.
La situación de abuso ha llegado a un nivel tal, que afecta, no solamente a quienes pagan expensas, sino también a los propios trabajadores. Es sabido que año a año disminuye el número de Encargados en proporciones alarmantes, porque muchos consorcios, cuando el empleado se jubila o se aleja por cualquier causa, no vuelven a contratar nuevo personal para evitar el sometimiento al régimen laboral vigente.

Tome el lector cualquier liquidación de expensas de cualquier edificio y podrá constatar inmediatamente la gravedad de la situación. Al día de hoy, el rubro "sueldos de encargados y cargas sociales" constituye una pesada carga que deja a la mayoría de los consorcios sin dinero suficiente para mantenimiento y refacciones, en algunos casos, más que necesarias, como la conservación de muros y balcones, la renovación de los ascensores, o afrontar los conflictos con la red del gas.

Por efecto del perverso entramado leguleyo apuntado, la propiedad horizontal, prácticamente ha cambiado hoy de finalidad: Pasó de ser -según la intención de los legisladores que la crearon en 1948- la oportunidad de una nueva forma de vida para las familias argentinas, a lo que es hoy: una enorme "caja" al servicio de las corporaciones de quienes se encargan de la limpieza y de la administración de sus edificios.

La vida nos enseña que todo aquello que carece de límites termina siempre cayendo en los peores excesos. Y este es un caso típico: Los Encargados tienen en la actualidad un sindicato que ya no sabe qué hacer con el dinero recaudado de aquella manera -que llega casi al 20% de los salarios de todos los Encargados del país- y hoy ha excedido sus finalidades protectoras del trabajador para extenderse hacia actividades lucrativas ajenas a su objeto propio.

Además, recientemente, han logrado en la Ciudad de Buenos Aires la sanción a libro cerrado de una ley, la 5464, que pone prácticamente el control de toda la Propiedad Horizontal en manos de la corporaciones que integran aquellas mesas paritarias. Este lamentable engendro legal les otorga derecho a regular a placer la actividad de los administradores -y gravarla- naturalmente, como así también a crear toda suerte de nuevas cargas sobre las espaldas de los propietarios, como ser, gravámenes, listas únicas de proveedores, ingerencia en las asambleas, etc. En resumen, un verdadero horizonte negativo que quita definitivamente a los propietarios la posibilidad de llegar a controlar las expensas de sus edificios.

DESDE LA LIGA DEL CONSORCISTA PROPONEMOS UNA POSIBLE SOLUCIÓN: PARITARIAS POR CONSORCIO

Por fortuna, el nuevo Código Civil y Comercial introduce una norma que permitiría corregir en alguna medida los excesos de la legislación anterior: El art.2067 inciso f) obliga al Administrador del consorcio a requerir la autorización de la asamblea de propietarios para contratar y despedir al personal de encargados. Esto significa que se reconoce legalmente que quien contrata, es el consorcio y no el administrador. Es decir, que el Código Civil reconoce que son los propietarios los genuinos empleadores.

De este modo, queda franca la puerta a la implementación de Paritarias por Consorcio, posibilidad, por otra parte, ya contemplada en la ley 14250 de Convenios Colectivos de Trabajo y en la Ley de Procedimiento para la Negociación Colectiva Nº 23.546, llamándola "convenios por empresa" (artículo16).

El consorcio, desde luego, no es una empresa, pero ciertamente es una persona jurídica según lo consagra expresamente el mismo Código en su art.148 inciso h) de modo que en su carácter de tal, no existe impedimento legal alguno en que sea sujeto de aquellas negociaciones.

Por otra parte, la idea no debiera extrañarnos demasiado: Es usual que cuando, por ejemplo, un Encargado demanda un ayudante y el consorcio se lo niega, o surjen conflictos por interpretación de la normativa legal, el sistema de paritaria por consorcio funciona perfectamente para resolver todo tipo de cuestiones (régimen además, previsto en el art. 21 de Convenio Colectivo de Trabajo Nro. 589/2010, según su texto actualmente vigente).

Debe, pues, desmontarse el perverso régimen actual de paritarias, reconociéndosele a cada Consorcio el derecho a negociar las condiciones de trabajo con su personal en forma individual, de acuerdo a las particularidades de trabajo que impone cada edificio y las necesidades de cada vecindario. El sistema evitaría seguir quebrantando tan groseramente el espíritu y la letra de nuestro ordenamiento jurídico, a la vez que se adecuaría a normas elementales de justicia y sentido común.


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