Sobre el Costo de las Expensas y algunos Componentes a Controlar

También es cierto que en la mayoría de los casos no nos interesamos por las reuniones de consorcio pues "siempre resuelven todo los mismos y pierdo mi tiempo". "Perder el tiempo" o no disponer de "tiempo para perder" es lo que suele condicionarnos para no acudir, por regla general, a las reuniones de consorcio.


Existe a disposición del consorcista, sin embargo, una manera de controlar esos costos y es adentrarse en la formación de los mismos. Para eso, se impone conocer en líneas generales cómo se componen los insumos de una liquidación de expensas de un edificio tipo, por ejemplo: en una torre de más de 15 niveles, variando naturalmente para cada caso o tipo de construcción.
Para el ejemplo mencionado podríamos fijar un listado aproximado de componentes del costo total:


1. Gastos de personal (portero, suplencias, ayudantes, etc.) con sus respectivas "Cargas sociales" y seguros
2. Servicios Públicos
3. Impuestos, Tasas, Contribuciones y Seguro contra Incendio
4. Arreglos en Unidades y/o partes comunes del edificio
5. Abonos y/o reparaciones o mantenimientos perió-dicos: Limpieza de Tanque-Recarga de matafuegos - Mantenimiento de mangueras contra incendio - Abono conservación ascensores - Puertas (según nueva legislación) - Desinsectación - Limpieza de cañerías - Abono portero eléctrico - Cerraduras - Bombas de Agua - Inspección de Calderas (si hay servicios centrales).
6. Vigilancia (si la hay)
7. Gastos de Portería (artículos de limpieza y eléctricos, ropa, reparación de máquinas y artefactos domésticos, etcétera
8. Gastos de Administración
De éstos, los numerados como 1, 4 y 5 suelen representar aproximadamente más del 70% del gasto mensual en un Edificio con servicios individuales, es decir con poca influencia del Item 2: Servicios Públicos debido a la incidencia en invierno de combustible o gas para calderas.


Uno de los argumentos fundamentales que tenemos y debemos exigir para chequear los costos de las reparaciones de envergadura es un "Pliego de Condiciones" del trabajo a realizar. Se entiende por tal, la aclaración en detalle de los trabajos a ejecutar o que se cotizan, como asimismo su alcance, un listado de los materiales a emplear, su cantidad y característica técnica o marca comercial si hiciere falta (recordar que la diferencia de precios entre distintas marcas de un mismo insumo suelen ser grandes), los plazos en que se realizará la tarea, sus garantías en tiempo y funcionamiento y obviamente su costo y condiciones de pago. Es, en fin una suma de condicionantes (no sólo el menor precio, como habitualmente se hace) lo que debe considerarse para adjudicar un trabajo.


Aquí conviene recordar que ante igualdad de precio y calidad de trabajo se deberá optar por la firma o empresa que más idoneidad, solvencia y antigüedad en el mercado presente, que tenga antecedentes comprobables en otros trabajos similares y la que nos asegure la mejor respuesta ante un eventual reclamo. En este tema suele ser una buena práctica adoptar alguna retención en el pago final hasta un plazo prudencial luego de terminado los trabajos a título de "fondo de reparos" o garantía. (Idéntico concepto al aplicado cuando alqui-lamos un inmueble). Asimismo, es de vital importancia contar con una persona idónea que controle los trabajos y no que se hagan "a suerte y verdad" o controlados por el portero o la Sra. del 4º B, que es del consorcio y que por lo general y descontando su buena voluntad, conocen poco o nada de construcción.


Tener acceso a este pequeño Pliego de Condiciones, para los trabajos de envergadura y poder chequearlos con otro proveedor para cotejar los precios en igualdad de condiciones, suele ser buena práctica para evitar los conocidos "sobreprecios" que ciertos administradores inescrupulosos reciben de los proveedores por arreglos en nuestros edificios.
También podremos constatar los sueldos y jornales pagados del mismo modo que las cargas y primas de seguros.
Del mismo modo y conociendo un poco más las características de la cotizaciones por mantenimientos periódicos arriba mencionados podremos corroborar que los valores que estamos pagando realmente sean los corrientes de mercado y no tengan "extras" desviados hacia otros bolsillos.


Finalmente recordar, que aunque no nos guste intervenir en las asambleas y "perder el tiempo", la única manera de controlar los gastos de nuestro edificio es participando de alguna manera en las decisiones o auditando, aunque sea en forma casera, los gastos de las liquidaciones mensuales que nos llegan de la Administración.