La reciente reforma a la ley de registro público de administradores [4] ha creado bastante expectativa entre todos aquellos que vivimos o trabajamos en Consorcios de la Ciudad de Buenos Aires.
Dado que la norma ha sido recientemente publicada pero todavía no ha sido reglamentada, no está dicha aún la última palabra sobre cómo se implementará y si estas modificaciones transformarán al Registro en un espacio útil a la comunidad urbana, o no.
Nuestro propósito es informar a la comunidad, brevemente, sobre aquellas modificaciones al régimen vigente sancionadas que no dependen de una reglamentación para poder ponerse en práctica inmediatamente.
Las nuevas medidas son las siguientes:
1. Todos quienes administren, tienen la obligación de inscribirse ante el Registro Público de Administradores, así realicen su tarea a título oneroso, o gratuito.
2. El administrador deberá llevar y mantener actualizado un libro de Registro de Firmas de los propietarios, el que deberá ser exhibido al comienzo de cada Asamblea, para constatar la autenticidad de los poderes.
3. El administrador deberá depositar el dinero del Consorcio en una cuenta bancaria a nombre de dicho Consorcio.
4. Las asambleas deberán contener la hora de finalización.
5. En caso de renuncia o remoción, el Administrador deberá poner a disposición del nuevo administrador el dinero, los libros y demás documentación del Consorcio, en el término de diez días.
6. La liquidación de expensas deberá contener obligatoriamente los siguientes datos: Nro. de CUIT del Consorcio y Nro. de CUIT de la administración, Nro. de CUIL del personal en relación de dependencia, la clave de identificación en el SUTERH; Nro. de CUIT de los contratistas, con detalle de cada trabajo realizado, detalles de las pólizas de seguros, datos de la carátula de los juicios en que el consorcio sea parte y resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio. (Leer el art. 10 del texto de la reforma [5] para la lista completa de items que debe tener la liquidación).
7. Respecto a las contrataciones con terceros, el administrador deberá requerirle al contratista: fotocopia de la inscripción en AFIP y ANSES, detalle de los materiales y mano de obra por separado, garantía y seguros de riesgos del trabajo del personal, entre otros.
8. También se ha visto modificado el contenido de la declaración jurada anual del administrador ante el Registro, donde el cambio de mayor envergadura es el que determina que el administrador (que trabaje a título oneroso) deberá presentar una declaración jurada patrimonial ante el consorcio y aprobada por éste, destinada a garantizar sus responsabilidades como administrador. Esta declaración podrá sustituirse por la constancia de la constitución a favor del consorcio de propietarios y a cargo del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros.
9. La nueva ley deja en claro que los honorarios del administrador deben ser fijados exclusivamente entre éste y la Asamblea de propietarios, sin intervención de ninguna entidad externa que los “regule”.
[6]El Vientre Legislativo (1832) Honoré Daumier10. El punto tal vez más controversial de esta norma es el artículo 13, que determina la duración del mandato del administrador.
Es importante aclarar que esta ley de la Ciudad de Buenos Aires, en este aspecto, modifica la ley 13.512 de Propiedad Horizontal, que es nacional. Es decir que la Legislatura se ha tomado –evidentemente con las mejores intenciones– atribuciones que –desde un punto de vista estrictamente legal– no le corresponderían.
Sin perjuicio de ello, y en razón que la ley es justa, ha sido aprobada y publicada, es aplicable y rige plenamente hasta tanto un Tribunal no la declare inconstitucional para el caso concreto, o la Legislatura no decida derogarla o modificarla.
Aclarado este tema, veamos de qué se trata este artículo que tanta expectativa ha creado.
El texto legal dice lo siguiente: El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento, o en su defecto, por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum.
Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley.
En resumidas cuentas:
a. Para remover al administrador, no obstante la expectativa creada, la Asamblea necesita reunir las mayorías que establezca el Reglamento de cada edificio.
b. Los administradores tendrán una duración de hasta un año en el ejercicio de su función. Dicho plazo podrá ser renovado indefinidamente por asamblea.
c. Para decidir no renovarle el mandato luego de cada año, bastará el voto en contra de por lo menos dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo quorum.
d. Lamentablemente, los puntos b y c se aplican solamente en caso que el Reglamento no determine otra cosa, de modo que gran parte de las esperanzas depositadas en la reforma, son, en verdad, ilusorias.
Es decir, en función de la redacción final de esta ley, las mayorías mínimas para remover al administrador determinadas por este artículo solamente podrían aplicarse en caso que el Reglamento no indique nada al respecto.
Por ejemplo, las disposiciones de este artículo no se aplicarían en caso que el reglamento dijera que el administrador durará en su cargo hasta que una asamblea no lo remueva por mayoría de dos tercios del total de propietarios.
Es importante reiterar que la reforma a la ley de Registro no ha sido reglamentada, por lo que habrá que esperar a dicha reglamentación (que debe ser realizada por el poder ejecutivo de la Ciudad) para saber cómo se aplicará esta norma en definitiva.
Esperemos que la Reglamentación sepa hacer realidad los derechos que la ciudadanía viene reclamando desde hace medio siglo: no quedar prisioneros los consorcistas de cláusulas reglamentarias leoninas o de administraciones abusivas.
Por nuestra parte, quedamos a disposición de las autoridades pertinentes para colaborar en una redacción feliz que sea capaz de armonizar las leyes vigentes, con los legítimos anhelos de la población que vive o trabaja en propiedad horizontal.
Lea también:
= LOS DIEZ PUNTOS PRINCIPALES DE LA REGLAMENTACIÓN DE LA LEY DE REGISTRO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES [7]
= SOBRE LA REFORMA A LA LEY DE REGISTRO DE ADMINISTRADORES DE PROPIEDAD HORIZONTAL [8]