El aumento de las expensas suele poner en jaque a la economía de los propietarios, muchas veces jubilados, pensionados o familias con serias dificultades económicas.
El consorcio tiene personal que se lleva – en promedio – el 60% del gasto total del edificio, tal y como estadísticamente lo hemos señalado desde esta Fundación y ha sido reconocido públicamente por el gremio de Encargados. A esa erogación, en muchos casos hay que agregarle otros suplementos, como ser, la totalidad o una parte de las facturas de luz, gas o teléfono que consumen el empleado y su familia.
Es por eso que, en procura de abaratar costos, en ciertos edificios se decide despedir al personal que ocupa la vivienda y alquilar o vender la misma. ¿Es esto posible?
La respuesta es afirmativa. Sí, es posible porque esa vivienda es de propiedad del condominio, es decir del conjunto de propietarios. Ellos pueden, legítimamente, decidir en asamblea alquilar o vender esas comodidades.
No obstante, surgen dudas en relación a las mayorías requeridas para adoptar esas medidas.
En primer lugar, es preciso aclarar que cualquier decisión adoptada por TODOS los propietarios reunidos en asamblea, es válida, a menos que esté específicamente prohibida por las leyes. Y en este caso, no existe ley alguna que prohíba adoptar decisiones sobre un inmueble a la totalidad de sus dueños. Tampoco podría existir tal disposición, desde que estaría violentando el derecho de propiedad, garantizado por la Constitución Nacional.
Ahora bien, una vez que se haya resuelto la venta de las comodidades de portería, será necesario hacerse cargo de la reforma del reglamento de copropiedad y administración que ello implica, pues será preciso atribuirle a dicha unidad un porcentual como cualquier otra unidad funcional.
Las dudas surgen en el caso de que no se reúnan los votos de la totalidad de los propietarios reunidos en asamblea. En ese supuesto, digamos que la venta de la portería resulta absolutamente imposible.
No así, en cambio, si se pretende alquilarla con el propósito de abaratar costos. En este caso, entendemos que por tratarse de un acto de administración y no de disposición, la locación es perfectamente legal cuando es decidida en asamblea por más de la mitad de la totalidad de los propietarios del inmueble.
Es verdad que a primera vista una medida de tal naturaleza podría aparecer como un cambio de destino –generalmente prohibido por los reglamentos de copropiedad y administración- pero en realidad una cosa es el destino que reviste una unidad dentro del inmueble y otra diferente el uso circunstancial que sus propietarios pueden hacer de ella en un momento determinado y por motivos determinados. Por eso es necesario que la asamblea que así lo decida exprese claramente las razones por las cuales la comunidad prefiere arrendar esa parte común. Los jueces han declarado en reiteradas oportunidades que la sujeción a las normas reglamentarias por el reglamento mismo, es una razón que debe ceder ante circunstancias impuestas por la equidad. En este caso, la imposibilidad de los comuneros de hacer frente al creciente aumento de expensas.
Finalmente, es importante destacar que, desaparecida la portería, el edificio deberá contar de todos modos con un sanitario adecuado para quien desempeñe eventualmente las tareas de limpieza y todas las inherentes a un encargado o ayudante, ya sea de media jornada o jornada completa. De no ser así, se arriesgarán a sufrir un planteo laboral, que no ha de ser exitoso para el consorcio.
Fuentes Legislativas:
LEY 13512
Art. 8°- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodo o de mayor renta.
CÓDIGO CIVIL: CONDOMINIO
Art.2700.- No conviniendo alguno de los condóminos en cualquiera de estos expedientes, ni usando del derecho de pedir la división de la cosa, prevalecerá la decisión de la mayoría, y en tal caso dispondrá el modo de administrarla, nombrará y quitará los administradores.
Art.2705.- La mayoría será absoluta, es decir, debe exceder el valor de la mitad de la cosa. No habiendo mayoría absoluta nada se hará.
Art.2706.- Habiendo empate y no prefiriendo los condóminos la decisión por la suerte o por árbitros, decidirá el juez sumariamente a solicitud de cualquiera de ellos con audiencia de los otros.
Art.2713.- El destino de la cosa común se determina no habiendo convención, por su naturaleza misma y por el uso al cual ha sido afectada.
Art.2715.- Habrá también indivisión forzosa, cuando la ley prohíbe la división de una cosa común, o cuando lo prohibiere una estipulación válida y temporal de los condóminos, o el acto de última voluntad también temporal que no exceda, en uno y en otro caso, el término de cinco años, o cuando la división fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demorada cuanto sea necesario para que no haya perjuicio a los condóminos.