A continuación un breve video de las Propuestas realizadas por nuestra Fundación el pasado miércoles 26 de Marzo de 2008, en la Sede de la Legislatura Porteña, a raíz de la convocatoria realizada por el Diputado Sergio Abrevaya.
El Video contiene una breve sinopsis.
El texto completo, con los argumentos jurídicos, se encuentra a continuación.
Consideramos que la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires, dentro del ámbito legal, puede hacer mucho por mejorar la calidad de vida de los Consorcistas.
Recuerde que si el video no se ha cargado
completamente se verá entrecortado.
Duración del Video: 07:00 minutos
CONVOCATORIA DEL DIP. SERGIO FERNANDO ABREVAYA.
PROPUESTA DE LA FUNDACIÓN LIGA DEL CONSORCISTA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Ante todo, agradezco la convocatoria del legislador Sergio Abrevaya y les agradezco a todos
su atención, en nombre de la Fundación Liga del Consorcista. Creo que en este acto estamos representados aquí todos, o casi todos quienes, de una manera u otra y desde distintas organizaciones, venimos luchando por hacer cesar la injusticia de la que es víctima esa enorme población silenciosa que vive o trabaja en edificios de propiedad horizontal, que no corta calles ni vocifera, sino que sólo se entrega al desenfreno de trabajar y pagar impuestos..
Cada uno de nosotros lucha a su manera, desde su punto de vista y en la medida de sus fuerzas contra la continua serie de atropellos que sufrimos todos los días quienes habitamos
en consorcios por mejorar el sistema de propiedad horizontal en nuestro país.
Lo primero que quiero decir es que esta convocatoria, proveniente de un legislador, es oportuna y, en alguna medida, reconfortante. Y digo en alguna medida y no en gran medida, porque, francamente, los propietarios estamos bastante descorazonados. Luego de centenares de declaraciones que hemos hecho por todos los medios de difusión: radiales, televisivas y en la prensa escrita y por Internet, los propietarios no hemos logrado que en las últimas elecciones, el tema de las injusticias que sufrimos figurara en la agenda de ninguno de los candidatos a ocupar cargos políticos. De ninguna bancada. Ni en el orden nacional ni en el provincial, ni
en el municipal. Muchos de nosotros hemos deambulado por los despachos de los distintos legisladores y siempre hemos recibido la misma respuesta: “ustedes tienen razón. Yo también vivo en consorcio, pero….ponerse en contra del gremio de encargados….Fíjense que en el recinto hay muchos legisladores que son de extracción gremial” (lo cual no puede querer decir otra cosa, supongo, más que para algunos legisladores, sus intereses gemiales prevalecen por sobre su función de representar y defender los intereses del pueblo que los votó). Digo esto con toda franqueza. Es lamentable.
De todos modos, somos optimistas. Si no, no estaríamos aquí. Me tomé el trabajo de medir el tiempo de lo que voy a leerles, porque soy de los que creen que el tiempo es una de las cosas más valiosas y no debe hacerse abuso de la palabra. Escucharme sólo les va a demorar quince minutos.
NATURALEZA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
En primer lugar, los invito a repensar qué es, legalmente hablando, “Propiedad Horizontal” y qué significa ser “consorcista” .
La Propiedad Horizontal es el condominio sobre un edificio. Es decir, es el derecho de propiedad que varias personas comparten sobre una cosa que no puede dividirse físicamente, que en este caso, es una construcción, donde cada una de esas personas es dueña de un porcentual indiviso, o sea, de una porción ideal de esa cosa. Pero ese condominio tiene una singularidad: que los dueños, además de compartir partes y servicios comunes del edificio, tienen, dentro de él, porciones de propiedad exclusiva de cada uno de ellos que se llaman unidades funcionales.
En realidad, la ley nació, entre otras motivaciones, como un estímulo que se les otorgaba
a las firmas constructoras, que hasta ese momento sólo podían vender sus edificios en bloque.
Sin detenernos aquí en la finalidad social, que también la motivó, la ley venía a decirles a los empresarios de la construcción algo así como: “señores, la torta que hasta ahora han venido vendiendo entera, a partir de esta ley, la van a poder vender en pedazos, con lo cual la ganancia va a ser mayor”.
Que la Propiedad Horizontal es un condominio, es decir, es derecho de propiedad no cabe la menor duda. En todos los países civilizados se la considera condominio. En España, en Brasil, en Estados Unidos, en Venezuela, etc., etc. Por otra parte, la ley argentina, la 13512, habla de condominio en sus artículos 1ro. y 10mo.
y la palabra propietario figura en sus artículos 1,2,3,4,5,6,7,8,9.10.11.12, 13, 14, 15 y 17. Recordemos que es una ley que sólo tiene una veitena de artículos.
Curiosamente, en ninguna parte de la ley figura la palabra “consorcista” y sólo una vez
se habla de consorcio. Se trata del art. 9, para referirse a que los propietarios deberán constituirse en consocio con el objeto de acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración. Fíjense bien: la ley quería que fueran los propietarios los que redactaran el reglamento. Porque dice acordar y redactar.
No obstante, desde la fecha en que aparece el nuevo régimen, las empresas constructoras y sus personeros –llámense inmobiliarias, abogados, escribanos y hasta jueces-
conciente o inconcientementese, se empeñaron en llamar a ese condominio “consorcio”, con la esperanza de inculcar en la opinión pública la idea de que se trataba de una especie
diferente de propiedad, una propiedad un tanto disminuida por el hecho de que son
varios los dueños y por eso les sería fácil a las constructoras arracimarlos en torno a
un administrador todopoderoso, que podría conservar en forma latente el poder de los vendedores. En realidad, las empresas se resistían a entregar íntegramente la propiedad.
Y aquí llegamos al meollo de la cuestión, al corazón de toda la problemática.
Ya hemos visto que la ley quería que fuesen los propietarios los encargados de darse a sí mismos un reglamento. Sin embargo, el lobby de las empresas constructoras fue más fuerte: al año siguiente, en 1949, el decreto reglamentario de la ley dice que no obstante esa facultad
de los propietarios, la redacción del reglamento podrá hacerlo el propio constructor, sin ninguna exigencia especial. Por esa razón, hoy en día nos encontramos con reglamentos que, por ejemplo, establecen que el administrador designado por la firma constructora durará diez años, o que la empresa se reserva el derecho de explotación de las medianeras para usos publicitarios o las terrazas para la colocación de antenas. Y hay otros más que establecen alegremente que tal o cual unidad –que seguramente el vendedor-constructor se la reserva para sí- no pagará ningún tipo de expensa. Yo he visto incluso reglamentos que reservaban al constructor hasta el derecho de construir nuevos pisos. Una aberración, sin duda, pero que en caso de pretender atacarla, se debe ir al juez y entablar un largo y costoso proceso.
Pero hay algo más irritante aún: otorgando tanta libertad al dueño original del edificio para redactar el reglamento, el sistema permite obstaculizar los consensos de los propietarios exigiendo en las asambleas mayorías abusivas para remover al administrador o para otras resoluciones importantes. En la inmensa mayoría de reglamentos, se requiere reunir por lo menos los dos tercios de votos de todo el edificio para desplazar al administrador, cuando el buen sentido y las normas civiles del condominio indica que la regla, en materia de administración de la cosa común, es sólo más de la mitad de los votos.
Si a eso se agrega el hecho de que la propia ley otorga al admnistrador la facultad de tomar y despedir a discreción al personal de encargados, es fácil advertir la verdadera encerrona en que se encuentan los propietarios que viven o trabajan en esos complejos humanos. La extrema debilidad jurídica que padecen.
Todo ello pone en evidencia que el régimen legal que soportamos es una invitación a todo tipo de abusos. En especial, de los administradores, entronizados por la ley para disponer libremente del patrimonio de sus administrados. Digo esto con pleno respeto por los buenos administadores, que los hay. Sería sumamente injusto establecer una generalización en ese sentido. Porque todas las generalizaciones son injustas. Pero sí es necesario poner en evidencia el desprecio que inspiran las entidades que los agrupan, que año a año causan grave deterioro al patrimonio de los propietarios abusando de las falencias de nuestro sistema legal en mateia de convenciones colectivas de trabajo.
COLEGIO DE ÚNICO ADMINISTRADORES ???
La última escalada de estos personajes ha sido la de querer lograr
la sanción de una ley que los reconozca como profesionales equiparables a los abogados,
médicos y otros. Tan es así que el, por muchas razones considerado aberrante proyecto de colegiación que han querido imponer últimamente, es un calco de los estatutos del Colegio Público de Abogados
de la Capital Federal. Pero una vez más, no podrán engañar a la opinión pública. Ciertamente que son profesionales, pero existe en ellos una característica que los demás profesionales no tienen: Mientras contadores, médicos, arquitectos, abogados, etc. asesoran, ellos manejan el dinero de quienes administran. Son, propiamente hablando, gerentes de bienes ajenos, y como tales, la sola idea de que ellos mismos controlen una lista única repugna el más elemental sentido jurídico en cualquier país civilizado.
Sin embargo, poco a poco la ciudadanía va cobrando conciencia de que ellos son los únicos
y reales propietarios de sus edificios, con plenos derechos para designar y remover a quienes los administren sin ingerencias de nadie, porque administrar los propios bienes es el modo natural de ejercer el derecho de propiedad. Por eso, limitar de cualquier manera la facultad
de designar a un administrador, significaría lisa y llanamente cercenar la garantía constitucional que protege al derecho de propiedad.
Respecto al Colegio profesional que pretenden, es lógico que pueden hacer uso de la libertad de asociación que consagra la Constitución Nacional y el Estatuto Organizativo de la Ciudad. Lo que resulta totalmente inadmisible, es que pretendan una ley que ponga en sus manos una matrícula única. El país ya tiene demasiadas “cajas” con fondos que se recaudan compulsivamente a terceros “rehenes”. Dineros extraidos por la fuerza a grandes sectores de población con la excusa de promover o defender intereses profesionales y que luego son destinados a financiar campañas políticas…No queremos una más. Queremos más respeto por el ciudadano contribuyente.
En realidad, el sector de la propiedad horizontal, en Argentina, siempre ha sido una especie de coto de caza para oportunistas. El otro cazador en esta partida, es el gremio de Encargados, que por los avatares y vaivenes de la política no tiene más que pedir para que se le conceda libremente todo tipo de privilegios y ventajas de las que no goza ningún otro gremio. Y esto no constituye ninguna exageración: Además de gozar en la mayoría de los casos de la vivienda y bonificación por el pago de servicios, que ya es bastante, existen otros beneficios de que no gozan los demás trabjadores del país. Por ejemplo:
A-- mientras que la indemnización por falta de preaviso, en caso de despido, es, para todos los demás trabajadores, de 1 o 2 meses de sueldo según la antigüedad en el empleo, para los señores Encargados es de 3 meses.
B— el período de prueba, es de 3 meses para todos los trabajadores y de sólo 60 días para los Encargados.
C— mientras que para todos los demás trabajadores el monto de la indemnización por despido incausado reconoce un tope máximo, para los señores Encargados ese monto no tiene ningún techo máximo.
D— el cómputo de la antigüedad para despido incausado es , para todos los demás empleados, el mejor sueldo por año o fracción superior a 3 meses, mientras que para los Encargados, es el mejor sueldo por año o fracción, cualquiera sea ésta.
E— los períodos de vacaciones son para el resto de los trabajadores de días corridos, mientras que para los Encargados, de días hábiles.
No es nuestra intención desmerecer al trabajador de ningún modo, como tampoco oponernos a la justa retribución de sus tareas, ni tampoco a las conquistas sociales, pero es preciso delimitar cuidadosamente la línea que divide derechos, de privilegios. Es decir, determinar cuándo un derecho legítimo puede tansformarse en privilegio. Sobre todo tenendo en cuenta el principio constitucional de igualdad ante la ley, del que deben gozar todos los trabajadores.
Es evidente que poco a poco este gremio va acumulando derechos y prerrogativas a costa de los propietarios de una manera que bien podría llegar a decirse que de seguir esta tendencia a medida que pase el tiempo, la propiedad horizontal en nuestro país va a tener un solo objeto, que es el de pagarle buenos sueldos a sus encargados. Ya puede observarse en la enorme mayoría de las liquidaciones mensuales de expensas que el rubro “sueldos y cargas sociales” asciende al 60% del total del gasto de cada edificio. Y en muchos casos más aún.
PROPUESTAS CONCRETAS
Pero vayamos a las propuestas concretas: Si ustedes me preguntan qué pueden hacer los legisladores desde el gobierno de nuestra ciudad, yo les diría que mucho.
En primer lugar, cumplir al pie de la letra con la Constitución local, que dispone, en su artículo 10, que “Los derechos y garantías no pueden ser negados ni limitados por la omisión o insuficiencia de su reglamentación y esta no puede cercenarlos” . Y lo dispuesto por la única Reglamentación de la Ley 13512, que data del año 1949, (Decreto del Poder Ejecutivo Nacional Nro. 18734, del año 1949) conculca seriamente el derecho de propiedad de los habitantes al hacer prevalecer la voluntad del constructor de un edificio por sobre la de los propietarios, la voluntad del vendedor por sobre la del comprador después que éste ha pagado su precio.
La Ciudad Autónoma de Buenos Aires, pues, puede y debe reglamentar urgentemente la ley 13512 para el ámbito de su jurisdicción, del mismo modo como lo han venido haciendo las provincias desde que se sancionara la ley 13512. Recordemos que así lo hicieron:
Salta, en 1948 (ley 1030),
Santa Fe, (Decreto 8498), de 1950.
Córdoba, (Decreto 24913, Decreto 5052-B y Decreto-ley 3074-B)
Mendoza (Decreto-ley sin Nro. Y Decreto 3300),
Santiago del Estero (Ley 2300 y Decreto 688-D)
y Jujuy, (Ley 218), en 1951,
Tucumán, (Ley 2459), en 1952 y Decreto Sin Nro. Del año 1955.
San Luis, en 1954, (ley 2503 y Decreto-ley 1075),
Corrientes, (Decreto 29),
Catamarca (Decreto 465)
y el Chaco (Decreto-ley 2684), en 1957,
La Rioja en 1958 (ley 2492) ,
La Pampa en 1959 (Decreto-ley 83 y Decreto 668),
Buenos Aires, (Decreto 2489 y Decreto.ley 12047), en 1963,
Formosa (Decreto 288) en 1964
y Santa Cruz, )Decreto 192), de 1967.
¿Por qué entonces nuestra ciudad autónoma de Buenos Aires no puede asimismo reglamentar la ley? Si bien es cierto que el Estatuto que la rige no la consagra como una provincia más, por el hecho de que las provincias prexistieron a la Nación, en cambio Buenos Aires es, a la inversa, una creación del Estado Nacional, también es cierto que la facultad de reglamentar las leyes nacionales es función inherente a todo Poder Local. Ello es así porque reglamentar una ley significa ni más ni menos que ponerla en vigencia adaptándola, sin violentar su espíritu, a las condiciones de cada entorno geográfico, temporal y humano. La ciudad de Buenos posee la inmensa mayoría de su población viviendo o trabajando en edificios de propiedad horizontal, de manera que reglamentar la ley 13512 para adaptarla a sus particularidades y exigencias propias debiera ser considerada primera prioridad.
Una buena reglamentación, por ejemplo, debería prohibir a los escribanos y al Registro de la Propiedad Inmueble la inscripción de todo reglamento de copropiedad y administración que contenga cláusulas abusivas. Salvo para hipotecar el edificio, para realizar obras nuevas, para cambiar el destino de las partes comunes o para modificar porcentuales, todas las demás resoluciones asamblearias deberían poder aprobarse con el voto
de más de la mitad de los integrantes del edificio. Las mayorías especiales, fuera de aquellos supuestos y, sobre todo, las requeridas para desplazar a un administrador, no consituyen sino privilegios inaceptables en una sociedad que pretende ser democrática.
También debería exigirse que una vez vendidas las unidades funcionales, los propietarios ratifiquen expresamente o modifiquen el reglamento impuesto por el vendedor, como lo hacen otras legislaciones, como la venezolana, por poner sólo un ejemplo. Debiera repugnar el sentido de justicia de culquier persona aceptar que la voluntad del constructor del edificio pueda perpetuarse durante generaciones de propietarios por el hecho de que no se logran las mayorías abusivas que él impone.
REFORMA DE LA LEY DE REGISTRO DE ADMINISTRADORES
Otro tema importante es el de la reforma del Registro de Administradores. Nosotros creemos que si existe realmente una finalidad de ese Registro, es evitar que los malos administradores se aprovechen de las deficencias de la ley 13512 para incurrir en malos manejos del dinero de las expensas. En edificios de cierta envergadura integrado por gran número de unidades, ni siquiera se logra reunir en las asambleas la presencia de la mitad de los propietarios. La gente está pidiendo a gritos, pues, contar con un organismo donde poder hacer oír sus quejas y además que tenga ciertas facultades disciplinarias respecto de esos mandatarios.
Pero atención. Se violentaría el derecho de propiedad si entregamos se control a cualquier otro grupo que no sean los propios condóminos. En definitiva, creemos que ese organismo debería ser una especie de Junta integrada exclusivamente por entidades de propietarios, presidida por un funcionario designado por el gobierno de la ciudad. Estimo que además, este organismo, que debiera ser de Derecho Público No Estatal, podría encargarse de otras cosas necesarias como por ejemplo, establecer un sistema de conciliación y arbitraje específico para evitar que los problemas de vecindad lleguen a los tribunales comunes, con las demoras y pesadez y costos que todos conocemos. Sabemos que esta Legislatura tiene en carpeta un plan de justicia vecinal, pero creemos que el arbitraje propiciado por las propias organizaciones de propietarios es la fórmula más eficaz y menos burocrática. Por otra parte, el propio Código Procesal prevé la institución del arbitraje por medio de amigables componedores, que para los problemas de consorcio sería sumamente conveniente.
PARITARIAS
Finalmente, está el tema, ciertamente urticante, de la representación de los propietarios en las negociaciones paritarias. Nosotros creemos y lo hemos manifestado enérgicamente por todos los medios de difusión, que los vecinos que habitan en edificios de propiedad horizontal no son empresas, no son ONGs, no son asociaciones ni sociedades y carecen de propósito de ganancia y de todo objeto social. Hemos dicho que son simples vecindades. En su inmensa mayoría grupos de familias que comparten un mismo techo por la única razón de que el edificio no puede dividirse. De tal modo, carecen de actividad específica, de producción y de rentabilidad, que es lo que caracteriza a cualquier negociación colectiva de trabajo.
Los famosos convenios colectivos han sido una feliz invención del derecho laboral del siglo pasado que tenía por finalidad equiparar el salario de los trabajadores con la plus valía de las empresas. Es decir, tienen la plausible finalidad de que los emprendimientos lucrativos repartan en alguna medida sus ganancias, con sus empleados.
Pero al no ser el consorcio una empresa sino sólo un grupo de vecinos que pretenden vivir en paz, es obvio el tremendo despropósito de obligarlos a negociar de esa manera.
Además, en la medida en que esos edificios están integrados por empleados, muchos de ellos jubilados, pensionados o con haberes mínimos, en teoría resultaría ser una negociación entre asalariados y asalariados.
Y por si fuera poco, digamos que el sistema nació con el propósito de defender a la parte más débil en la relación de trabajo. Pero en este caso, la parte más débil es el empleador, el grupo de vecinos y la parte fuerte, el gremio de empleados. Otro contrasentido. Por eso, nosotros exigimos la exclusión lisa y llana del sistema de negociación colectiva para la Propiedad Horizontal. O al menos, exigir la ratificación expresa de lo que allí se negocia por parte de cada consorcio. O en último caso, optar por convenios individuales, es decir, por edificio.
Pero bueno, el sistema está vigente y hay que atenerse a él. Por esa circunstancia, varias instituciones aquí presentes vienen manifestando su deseo de intervenir en esos convenios, cuestionando válidamente la representatividad de la parte patronal que se vienen atribuyendo las tres corporaciones de administradores que actualmente negocian esos acuerdos espurios. Y digo espurios porque verdaderamente lo son. Veamos porqué:
De acuerdo a como está redactada la ley de propiedad horizontal, el único autorizado a efectuar gestiones administrativas a nombre de los propietarios es el administrador. Textualmente, su art. 11 dice: “El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquéllos”.
Obviamente, este encuandre legal, sólo autoriza al administrador a intervenir en la gestión negociadora a nombre del consorcio que administra. Sin embargo, por razones que no resisten el menor análisis, las tres asociaciones de administradores a que aludíamos anteriormente: AIERH, UADI Y CAPHAI han logrado que el Ministerio de Trabajo les atribuya la representación tácita de todos los consorcios del país por la simple razón de que siempre se ha hecho así, a sabiendas de que sólo cuentan con un puñado de asociados. Doble absurdo, porque, aunque estuvieran afiliados todos los administradores de la república, jamás dichas corporacions podrían suplir la voluntad de los consorios. Lo prohibe el Código Civil: Los administradores son mandatarios, y como tales, jamás podrían negociar el establecimiento de cargas sobre las espaldas de sus administrados.
De todos modos, como mal menor, muchos de los aquí presentes aspiran a sentarse a esa mesa representando a la parte empleadora, por lo menos para intentar evitar las injusticias que allí se cometen y que repercuten cada vez más dramáticamente en el bolsillo de la población.
Finalmente, debo señalar que desde el punto de vista estrictamente legal, el art. 2 de la ley 14250 (T.O. Decreto 1135/04) que regula la materia de negociaciones colectivas, modificada por el art. 9 de la ley 25877, establece que el Ministerio de Trabajo deberá sujetarse, en la atribución de la representatividad de las entidades patronales, a las pautas que establezca la Reglamentación. Ahora bien, esa Reglamentación, no existe. Por descuido, negligencia o por quién sabe qué presiones políticas o económicas, esa disposición de la ley 14250, pese a su antigüedad, ha dejado de reglamentarse. Eso es lo que habría que exigir, hoy, urgentemente y con toda energía, aunque bien sabemos que no es éste el ámbito jurisdiccional adecuado, por ser las negociaciones colectivas de alcance nacional y no local.
Le agradezco nuevamente al legislador Abevaya y a todos ustedes el tiempo que me han dispensado con la esperanza de que de estas reuniones surja una MESA DE TRABAJO PERMANENTE, donde cada uno aporte sus ideas, su crítica y sus puntos de vista para resistir todos los atropellos de que somos víctimas y lograr un orden más justo. No nos podemos dar el lujo de estar divididos.
Dr. Osvaldo Loisi
Presidente