El Consorcio NO ES una Empresa

quisiera saber cuales son las condiciones para remover un encargado de edificio y que documento legal, fundamenta tal remocion. muchas gracias

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hace 6 meses compre dos dto a estrenar en un edificio de 2 piso por escalera compuesto por siete unidades funcioneles,a los tres meses hubo una reunio de propieterios donde la moyoria planteo la nesecidad de un administrador.una de las unidades ocupa el 9.17 y la otra el 11,27porciento ambos alquilados y consta la posibilidad de expensas en contrato la administradora no esta inscripta ,no hay comision uno de los inquilinos se niega a pagar expenzas por no estar legalizadas las mismas¿ que debo hacer ,espero respuesta gracias

La consulta es porque en el edificio donde vive mi madre, recientemente se ha celebrado un reunion de consorcio donde se han tocado temas sumamanete delicados e importante. Los dos propietarios designados para la firma del acta ahora no quieren firmarla. El acta en el libro solo esta firmada por el secretario y el adminsitrador.
En estos casos cómo se debe proceder? Quienes NO queiren ahora firmar el acta deben poner por escrito las razones que tienen para no cumplir con esto?
Aguardo sus comentarios, gracias.

En este caso, segun la nueva ley, con los dos tercios de los propietarios presentes en la Asamblea, se puede remover o reelegir la Administracion. Que pasa con las cartas poder, cuantas puede llevar cada persona, el administrador puede llevar alguna. Pregunto porque se que para algunos temas, las cartas poder, no tienen validez.

para Javier, hoy en dia, se puede remover al administrador, con los 2/3 de los presentes, en asamblea ordinaria. segun lo dispone la modificacion de la ley 941. siempre y cuando el reglamento de copropiedad de tu edificio con estipule lo contrario. sino en ese caso vas a necesitar los 2/3 de la totalidad de propietarios. para removerlo en asamblea extraordinaria.

Buenos dias: vivo en un edificio de 10 departamento en la localidad de Caseros provincia de Buenos Aires.
El tema es que por problema de vecinos se decidio contratar una administradora que no esta inscripta y que ademas habla de que hay que inscribir el consorcio y un montonde cosas mas que salen mucho dinero, al ser un edificio tan pequeño estamos hobligados a formar un consorcio y a tener administradora, en el reglamento de copropiedad dice que no. Pero los vecinos decidieron que estas dos personas administren los fondos. La eleccion de la administracion se realizo de 7 propietarios fueron 4 los precentes que decidieron esta administracion, esta bien elegido o tienen que estar los 7 propietarios para que la votacion tenga valor.

Buenos dias, me gustaria saber que se debe hacer cuando en una asamblea de consorcio, algunos propietarios deciden "dar de baja" a algunos miembros del Consejo de Adminitracion e imponer otros siendo que no era orden del dia la "Ratificacion o Rectificacion del Consejo". Desde ya muchas gracias. Carolina

el administrador actual del edificio en el q vivo, fue elegido por una minoria en un asamblea de la que nadie tiene registro, pero de la cual las 5 personas q la eligieron dan fe. ahora tenemos las escrituras, y queremos constituir el consorcio, el administrador se adelantó y presentó el reglamento de copropiedad a la orden del dia y trato de aprobarlo con una mayoria infima, a lo cual le contestamos q no hay quorum y le dijimos q por ser mandatario provisional tenemos derecho a decidir sobre su continuidad o no en el edificio. a esto el administrador hizo caso omiso y dijo q el ya es el administrador, y q la proxima reunion tenemos q aprobar el reglamento con los presentes. quiero saber como hacemos para remover a este administrador provisorio. gracias

en nuestra asamblea ordinaria anual,como los que vivimos todo el año somos muy pocos,tenemos un consejo de administracion ,jubilados que son"partidarios"del administrador,ya que no viven alli y vienen unicamente a la asamblea para apoyar al administrador y luego aparece gente con poderes ororgados por el administrador,para ser representantes de terceros,aclaro que a esta gente nunca se la vio antes,como se puede hacer para impugnar la asamblea,ya que se hizo lo que el administrador quizo,es verdad que existen 30 dias de plazo? gracias

"Justa causa" quiere decir que no cumple con sus obligaciones de acuerdo al Reglamento de Copropiedad, o bien que es ineficiente o bien que es negligente o que por su accionar ustedes tienen erogaciones aumentadas, etc. etc.
Siempre antes de removerlo hay que intimarlo fehacientemente , es decir, por carta documento. Previamente hay que destituirlo en Asamblea Ordinaria o Extraordinaria, lo importante es que el punto destitución figure en el Orden del día. Si el Administrador no pone el punto en el Orden del Día y se niega a convocar a Asamblea Extraordinaria solicitada al efecto por el porcentual que indica el Reglamento se lo debe intimar a convocar a esa Asamblea por carta documento y si no la convoca el último recurso es presentarse a la justicia pra que sea el juez quien convoque a esa asamblea.

Urgente: edificio de 40 Dtos, 38 propietarios ( 2 prop. con 2 Dto C/U)
1- El Quorum para llevar a cabo la asamblea debe ser de 27?
2- La ley 13.512 dice: Art. 9, 2/3 para modificar reglamento. Pero para desiciones importantes Art. 10 habla de mayoria, pero no aclara de los presentes o del total. El reglamento de copropiedad no lo establece en nuestro caso.Con cuantos votos removemos al administrador con 21(51%) o con 27 (2/3 del total de los 38). Ya tuvimos una reunion y eramos 27, teniamos Quorum, 20 votaron por la remocion, 1 abstencion, 6 por la continuidad y nos dijeron que necesitabamos los 2/3 del total de prop. segun la ley 13.512, pero al leerla veo que no es clara.
3- En caso de removerlo es necesario presentar un nuevo administrador en esa reunion o puede asumir el consejo elegido y llamar a una nueva asamblea.
4- Es obligacion elegir un Presidente del Consejo.
Muchas Gracias

Buenas tardes,les planteo el problema..soy propietaria de 1 duplex, y hay 12 duplex mas, algunos alquilados...con menor y mayor mts2 (ahi viene el tema).
Se realizo hace un tiempo, una reunion, para juntar mas gastos, y se incremento una cuota extraordinaria, como era x mt2...llegamos a 1 acuerdo, firmado, consta en acta, etc...q pagariamos el valor d esa cuota extraor.x todos los deptos iguales (osea, todos pagamos lo mismo). ahora resulta, q 2 personas q tienen depto pequeño, hicieron impugnar esa asamblea, sin informar a nadie, hablé con la admin, y dijo q esa asamblea, esta impugnada,y q el acta, q TODOS firmamos no es válido.
Por ende, se va a quitar esa cuota extraordinaria,y se van a aumentar las expensas. XQ!? SI YO NO ESTOY DEACUERDO CON EL AUMENTO! (y como yo otros deptos mas, la mayoria no quiere) se puede aumentar igual?? q porcentaje de propietarios, tenemos q estar de acuerdo para ese aumento??

saludos!!!

MIENTRAS QUE EN EL REGLAMENTO NADA ESPECIFICA SOBRE FORMA DE LIQUIDAR EXPENSAS EN ESTE CASO QUE PASO A CONTARLES
UN EDIFICIO CON COCHERAS POSEE UN PORTON DE ACCIONAMIENTO AUTOMATICO, ENTIENDO QUE EL GASTO DEL MANTENIMIENTO DE SU FACHADA ES COMUN (PINTURA), PERO EL FUNCIONAMIENTO Y SUS REPARACIONES POR MAS QUE ESTE EN ZONA COMUN ES UN ACCESO EXCLUSIVO A TITULARES DE COCHERAS POR LO QUE DEBE SER UN EGRESO DE COCHERAS NO COMUN A QUIEN NO POSEE ACCESO NI CONTROL REMOTO
ES CORRECTO MI RAZONAMIENTO?

Me olvidaba.....

lo tengo qeu inscribir en algun lado como la Afip al consorcio? o en algun ente regulador?

Gracias

Me dirijo a Uds,a fin de solicitar -la posibilidad-de la concurrecia,de un abogado ,que me asista en una reuniòn de Consorcio ,(Octubre)
La situaciòn es la siguiente
La reuniòn -pasada,Octubre,2007,ningun propietario,ni los designados para firmar el acta ,lo pudimos hacer ,ya que no fue enviado la copia (a corregir)...
NO HUBO ACTA_
No hay comisiòn interna ,que regule el accionar de dicha administraciòn
Encargado ,designado por èsta administraciòn-sin experiencia,y sin "ganas de tenerla"
No controla ,no participa de las decisiones,es decir -HACE lo que decide
NADIE PARTICIPA NI SE PREOCUPA ,-PROPIETARIOS_ por lo que ocurre
Solicitàndo una respuesta ,a la posible asesoramiento de un abogado
Saluda a Uds
Inès Lòpez Braga

Pertenesco al consejo de administradores de un Edificio en Capital Federal. La última reunión se realizó el 2/10/07 y debido a la gran cantidad de arreglos que se realizan en los departamentos y sin explicaciones hemos solicitado una Asamblea General para exponer nuestras quejas y dudas sobre lo actuado y el Administrador contestó que recien a partir de Octubre se debe realizar la Asamblea, antes no porque es una vez por año. Hay un consejero que que es íntimo amigo de la portera y el ayudante y tambien amigo del administrador y el tercer consejero como es Jubilado se va de paseo y nunca está para afrontar y decidir cada inconveniente. Las expensas fueron aumentadas sin autorización y no escuchan los reclamos. Por favor me pueden orientar que corresponde hecer para que la Adminstración se maneje en forma correcta?

Hola de nuevo.
Más allá de que tendrías que consultar con un abogado los detalles, primero tenés que ser nombrada por asamblea como administradora (no necesitás inscripción alguna en ningún lado, sólo ese nombramiento), luego conseguir los libros: de administración y de actas. Rubricados obvio. Supongo que ya los tenés por lo que comentaste del trámite que hiciste.
Si sólo son 4 y en luján, básicamente te quedaría contratar el seguro contra incendios, que es obligatorio.
Y luego pagar los gastos comunes (luz, agua si hay tanque común, la póliza y arreglos que haya que hacer, tus honorarios si es que cobrás, etc).
Espero haberte sido de ayuda.
José

Primero sería bueno que aclarara a QUÉ provincia se refiere...
Seguro se trata de Buenos Aires. Los bonaerenses tienen la costumbre de referirse así a su provincia, como si fuera la única.
Dejando el chiste de lado, sería bueno que aclarara a qué apunta exactamente con ponerlo en regla, cuántas unidades son, si tiene encargados, en fin, dar más detalles.

Cuando sera el día, que los consorcistas estemos representados en la mesa de negociación de aumentos salariales a los porteros? Porque, como propietarios no podemos discutir los salarios de nuestros empleados? Los propietarios debemos ser los únicos de todo el espectro de la sociedad que estamos excluidos de participar. Si con nuestro aporte ó expensa se pagan salarios, jubilaciones, aportes sociales, impuestos, porque excluirnos de una mesa de negociación??

vivo desde enero 2007 en un departamento adquirido por padre en un edificio de 13 dtos en tucuman,en el 2002.En ese momentos eran dptos que se alquilaban a choferes de micros y mi padre se lo compro al propietario de un edificios para invertir los ahorros de toda su vida. El propietario siguio usufructando el dpto de mi padre por un porcentaje de la renta,desde el 2002 hasta fines del 2006,deduciendo los gastos de servicios, reparaciones etc. Como se genero una amistad y (?) nunca hubo recibos de nada por parte del propietario y por inocencia de mi padre.En el 2007 tome posecion del dpto y comienzo a pagar expensas a una sra que convivia con el propietario ( ya no)y que hacia las veces de portera.Pero ahora recibi un notificacion judicial de cobro ejecutivo por $ 6000 de expensas desde el 2002 al 2008 y me desconoce los pagos hechos a esta sra porque dice que no tenia poder para cobrar y que no sabia que ella recibias mis pagos (aun cuando le pagaba adelante de el)y sugiere que la denuncie por estafa a esta Sra. En Agosto de 2007 contrato un estudio contable y formo sin consulta un consorcio. De los 13 dptos el sr es propietario de 7 unidades y de un plumazo nos aumento las expensas un 200%. Por favor le pido que me aconseje como defenderme de tantos abusos. somos una familia de medios escasos, mi padre se enfermo por todo esta situacion y esta persona tiene mucho poder y dinero y esto es solo una parte de los abusos. No se adonde recurrir. Mil gracias por su atencion. mi tel. es 0381 155 936295 . ARIEL de Tucuman.

DEBIDO A QUE CASI TODO LOS PROPIETARIOS DEL EDIFICIO, QUIEREN REMOVER DE SU CARGO AL ADMINISTRADOR (EL MISMO NO FUE ASIGNADO POR LOS PROPITARIOS) Y CONSIDERANDO QUE EL MISMO NO PRESENTA DOCUMENTACION MENSUAL DE GASTOS DEL EDIFICIO, NECESITARIA SABER:
CON QUE CANTIDAD DE VOTOS NECESITAN LOS PORPIETARIOS PARA HACER EFECTIVA SU REMOCION.
SI ES OBLIGARIO QUE EL ADMINISTRADOR PRESENTE DICHA INFORMACIO MENSUAL,
DONDE PODRIA RECURRIR, PARA PODER TENER UNA BASE DE ELEMENTOS LOS CUALES DARIAN FE DE LOS DERECHOS Y OBLICACIONES DE UN ADMINISTRACION DE INMUBLE.
DESDE YA MUCHAS GRACIAS

En el reglamento de copropietarios de un edificio, se puede modificar? se puede vender la vivienda de un encargado para realizar mejoras en el edificio? o vender para indemnisar al portero y ayudante? gracias

Es facil opinar con lo ajeno; Dra. Sessa su art. es muy gratificante , me gustaria saber quien hace los Convenios Colectivos de los empleados de consorcio.
Por que a mi poco saber y entender diria que los empleados de consorcios no son obreros, a saber: no trabajan en una empresa, el Consorcio no es una Empresa. Debemos leer el C.Civil. y otras leyes que es muy claro.
QUE ES UN CONSORCIO. ES UNA VIVIENDA, ES UNA PEQUEÑA CIUDAD, POR CARECER DE ESPACIO NACIERON ESTOS MONSTRUOS. DONDE LA CONVIVENCIA A VECES SE TORNA DIFICIL CUANDO HAY PERSONAS QUE NO TIENEN IDEA QUE ES VIVIR EN COMUNIDAD, DIRIA QUE NUESTRAS AUTORIDADES DEBEN PREOCUPARSE DE OTRAS COSAS Y NO DE LOS CONSORCIOS.
UN CONSORCIO NO ES UNA INMOBILIARIA....
SINO PERSONAS ANCIANAS, PENSIONADAS, JUBILADOS, OBREROS, EJECUTIVOS, NIÑOS QUE VIVEN.GRACIAS.