Aportes de la Liga del Consorcista al Tema de la Morosidad por Expensas

Hoy, un Estado corrupto ha creado infinidad de problemas a la vida de la población en todos los órdenes y los Consorcios de Propiedad Horizontal no están exentos de sufrir las consecuencias de ese descalabro. Además de la destrucción generalizada de las fuentes de trabajo, se han implementado todo tipo de trabas a la libre disponibilidad del dinero de la gente. Se les han confiscado sus depósitos y se han puesto en circulación billetes que no son más que dinero-basura. Con ese panorama, es lógico que muchos consorcistas encuentren enormes dificultades para pagar sus expensas, a la vez que muchas administraciones para pagarles a proveedores de bienes y servicios.


La situación es sumamente grave, como puede suponerse, porque el aumento de la morosidad en el pago de los gastos de mantenimiento de esos edificios pone en peligro la subsistencia de servicios esenciales a la vida y a la convivencia consorcial.
Aunque se sabe que la situación ha llegado a ser verdaderamente alarmante -en el último trimestre sobre todo- resulta difícil calcular con precisión el grado de morosidad producido. En líneas generales nosotros la estimamos entre un treinta y un cincuenta por ciento, siendo de notar que abarca a todos los sectores de la sociedad por igual. Muchos se han visto afectados primordialmente por la pérdida de empleo, mientras que otros sectores de población han sido perjudicados por el "corralito" y la falta de disponibilidad de sus fondos.


Lo que sí hemos podido cuantificar son los juicios que se han iniciado contra los propietarios de unidades en mora, para el cobro compulsivo de sus expensas. Con datos fehacientes emanados de la Cámara Civil de la Capital, nuestra Fundación ha contabilizado, desde 1990 hasta el 2001, un aumento de alrededor del 500 % en los juicios ejecutivos por ese concepto, pues en el primero de dichos años se iniciaron 1534 y en el último se contabilizaron 8359 (las cifras discriminadas por año las damos al final).


Muchos de esos procesos llegan a sus lamentables consecuencias, es decir, al remate judicial de las viviendas o los locales morosos. En otros casos, antes del remate las partes llegan a acuerdos, más o menos efectivos, más o menos precarios. Pero lo cierto es que la población se ha empobrecido súbitamente y por ahora no existen soluciones efectivas a la vista emanadas del poder público.


Nuestra Fundación siempre ha dicho que un Consorcio de Propiedad Horizontal constituye una réplica en miniatura de nuestro país, porque allí se pone de manifiesto el principal defecto de los argentinos: la falta de participación y también su vicio capital: la corrupción.


Pero también -aunque pueda sorprender- creemos que todas las cosas que consideramos negativas tienen, pese a todo, su costado positivo. Es así que con un criterio insobornablemente optimista, decimos que esos defectos son en cierto modo útiles, porque generan un crecimiento de conciencia. Los argentinos, con el último "voto-bronca" y en estos días, en la calle, combatiendo y presionando a una clase dirigente corrupta, nos revelamos como un pueblo admirable, en busca de su identidad definitiva como Nación.


Salvando las distancias entre el Consorcio y el país, desde nuestra Fundación decimos que ha llegado también la hora de que los propietarios de esos conglomerados habitacionales, tomen conciencia de que la solución a todos los problema colectivos, no importa el ámbito donde se den, proviene siempre de dos factores básicos: la participación y la solidaridad, porque sin ellas, no existe tejido social posible.


La Ley 13.512, que inaugura en nuestro país el régimen de Propiedad Horizontal coloca como órgano supremo de gobierno de la vida consorcial a la Asamblea de Propietarios. En la práctica, son pocos los Consorcios donde la gente se reúne con verdadero interés para tratar y resolver los problemas que a todos atañen. Es hora de tomar conciencia de la necesidad de participar, porque juntos y en forma mancomunada pueden hacerse muchas cosas positivas. Todo esto quiere decir, concretamente, lo siguiente: Señores, basta de lamentarnos y pongámonos a trabajar desde el llano, porque desde el gobierno poco o nada puede esperarse. Desde nuestro modesto lugar de lucha contra la corrupción y a favor del entendimiento entre consorcistas y administradores, estamos elaborando un tipo de contrato que creemos contribuiría en gran medida a paliar la crisis actual. Pensemos que en un Consorcio existen personas que sufren dificultades económicas, pero también, seguramente existan consorcistas que han dejado de creer en los Bancos como custodios confiables de su dinero, o tal vez que se resisten por ahora de volver a depositar en ellos. ¿Por qué no juntar a esos tres factores: Consorcio, propietario solvente y propietario insolvente, en un tipo de contratación que sea conveniente para las tres partes? Nuestra Fundación está trabajando en estos momentos en ese proyecto, porque sencillamente estamos hartos de oír quejas aquí y allá que no aportan más que desesperanza. Una vez concluídos los estudios que estamos llevando a cabo, pondremos a disposición del público en forma gratuita los detalles de su estructura jurídica definitiva.


Pero existen otros casos que son, si duda, los más dolorosos: el de muchos consorcistas ancianos, personas jubiladas o pensionadas que viven solas y carecen de otros recursos, que no alcanzan a pagar sus expensas, acumulan por ello una gran deuda y su destino es quedar en la calle. En esos supuestos, nuestra Institución cita a los posibles herederos que el anciano pudiera tener haciéndoles conocer las obligaciones de asistencia que la ley establece y que pueden serles reclamadas judicialmente en caso de negarse a prestar la ayuda que corresponde al familiar desamparado.


En este sentido, otro aporte que hacemos a la imaginación de los consorcistas, es el siguiente: En la hipótesis de que el anciano o la anciana propietarios sin recursos carezcan de familiares o herederos, una solución viable es la cesión de la propiedad de su departamento al Consorcio con la reserva de un usufructo vitalicio a su favor y la eximición expresa del pago de expensas mientras viva. Nos parece una solución solidaria y eficaz, que asegura que el anciano pueda vivir en adelante sin el peso de la obligación de pago de expensas, aunque, legalmente, para adoptar una medida de esa naturaleza, el administrador del Consorcio deberá convocar a asamblea y contar con la unanimidad de voluntades que la apruebe.

Esta crisis que estamos viviendo -ciertamente detestable- pone de manifiesto -como el revés de su trama- nuestra verdadera riqueza, que no está en un inmenso territorio ni en los recursos naturales, sino en nuestra gente, que ha sabido decir basta y quiere construir definitivamente otro Estado más justo. Afortunadamente, en estos días se están manifestando, aunque tímidamente, aquellas dos virtudes cardinales que hacen grande a un país, que son la participación y la solidaridad. Esperemos que esas virtudes se reflejen también en los Consorcios, porque a partir de la espontaneidad del primer cacerolazo, ha comenzado a nacer verdaderamente entre nosotros "una nueva y gloriosa nación", como dice nuestro himno.