Sobre el Próximo Vencimiento del Convenio Colectivo de Encargados

Señoras y señores:
El motivo de la presente reunión es el próximo vencimiento del CCT de Encargados y el temor generado en la mayoría de los consorcistas asalariados, jubilados y pensionados por posibles aumentos de expensas motivados por nuevos incrementos en los sueldos y argas sociales del sector.

El año pasado, el segundo lunes de septiembre, ya nos hemos referido tangencialmente al tema remontándonos a la historia del Derecho del Trabajo y especialmente a la de las Convenciones colectivas en el mundo. Entonces señalábamos la verdadera naturaleza del Derecho Laboral, que era: contradecir el Derecho Común; pasar por sobre la voluntad de las partes en forma autoritaria con un objeto loable, que era el de restablecer la desigualdad intrínseca que entraña toda relación laboral. Porque se supone que los empleadores tienen naturalmente una superioridad económica, están en mejores condiciones para pactar que los empleados y además que en toda relación de trabajo existe una subordinación tácita y un poder de disciplina a favor de quien contrata la realización del trabajo. Esos son los presupuestos que fundamentan el Derecho del Trabajo en general, por ejemplo, la Ley de Contrato de Trabajo que establece condiciones mínimas de contratación que no pueden ser violadas por las partes.

Desde hace más de un siglo los Estados fueron tomando conciencia que tenían que intervenir con leyes protectoras de los trabajadores para garantizar que las condiciones laborales pactadas por las partes fueran dignas y no vulnerasen derechos fundamentales de los empleados.

Pero paralelamente, con la aparición y fortalecimiento de los distintos gremios, se impuso además, otro medio de proteger y actualizar los derechos de los trabajadores, que fueron las Convenciones Colectivas. Pronto las leyes comenzaron a consagrar (incluso las constituciones de los países) el derecho de los gremios a concertar con los empleadores o las asociaciones de empleadores, condiciones más favorables para el trabajador. En parte también a fin de equiparar las ganancias provenientes del capital, con las remuneraciones de los operarios.

Tenemos que tener bien presente -y no cansarnos de repetirlo- que todas estas normas en favor del trabajador nacen de la necesidad de restablecer una evidente desigualdad entre empleadores y empleados. Esto quiere decir que en el momento en que esa desigualdad deja de existir, es decir, desde el momento en que los encargados resultan ser protegidos por un gremio fuerte y muy bien organizado y además por la naturaleza misma de un trabajo que les brinda alojamiento y muchos beneficios extras como el pago de servicios, toda clase de seguros, recreación, etc., en ese momento el Estado debe cesar automáticamente de continuar prohijando sucesivos nuevos convenios que acentúan, año a año, la fortaleza del gremio de encargados y la debilidad de los consorcios y sobre todo la de los consorcistas asalariados, jubilados y pensionados que los integran.

Esto es así de simple y no admite réplica en el plano de la lógica y la justicia de cualquier país civilizado. Muchas cosas pueden nacer siendo justas hasta un cierto momento en que se tornan injustas cuando cambian las condiciones que les dieron origen. Por ese motivo hemos dicho reiteradamente que resulta irracional la aplicación en la actualidad del sistema de Convenios Colectivos para los Consorcios de Propiedad Horizontal. Y porque es irracional, porque protege al más fuerte y desprote al más débil, es ni más ni menos que una perversión del Derecho Laboral, un conjunto de normas legales nacidas para lograr todo lo contrario de lo que el Derecho Laboral se ha propuesto.

Y decimos que eto es así y no admite réplica no porque creamos que somos dueños de la verdad, sino porque hay allá afuera, más allá de los papeles y de los despachos ministeriales una realidad que los poderes públicos no pueden desconocer. Ante la inquietud producida por la posibilidad de nuevos aumentos en las expensas en los propietarios más desprotegidos de la Propiedad Horizontal, recientemente, la Liga del Consorcista ha invitado a todos aquellos imposibilitados de afrontar nuevos aumentos por causa de nuevos incrementos salariales de los encargados, a que nos hagan llegar cartas de puño y letra explicando la situación y acompañándolas de una liquidación de expensas para comparar qué proporción del gasto de un consorcio corresponde a sueldos y cargas sociales y comparar esta cifra con lo que gana cada consorcista: El resultado es verdaderamente estremecedor. Estamos recibiendo diariamente muchas cartas -la mayoría de ellas manuscritas, firmadas y con identificación de identidad- con el cometido de ponerlas oportunamente en manos del señor Ministro de Trabajo ejerciendo un derecho protegido por la Constitución Nacional que es el de peticionar a las autoridades.

Obligar compulsivamente a los consorcios de todo el país a pagar cargas pactadas en la ciudad de Buenos Aires entre un gremio único de Encargados y tres organizaciones integradas por administradores, revela -hoy- el colmo de la irracionalidad, porque la parte que debe ser protegida es precisamente el consorcio y no un gremio que ha probado ser más que excelente en la defensa de los intereses de sus afiliados y en el logro de toda suerte de conquistas sociales.

Muchos consocios se encuentran hoy en estado de extrema morosidad. Existen muchas unidades que no pueden hacerse cargo del pago de las expensas y además existen muchos propietarios a los que se les remata su unidad por esta circunstancia. Debieran recordar en el Ministerio de Trabajo que la ley 13.512 de propiedad horizontal nació dentro del llamado Primer Plan Quinquenal de Perón, y que uno de los objetivos que perseguía era facilitar el acceso de los trabajadores a una vivienda digna. Hoy, los trabajadores encargados de edificios lo han logrado, pero hay muchos trabajadores consorcistas que pierden su vivienda en remates judiciales. Que la ceguera del poder público no tire por la borda una conquista social de primer orden para los trabajadores que hoy son propietarios de su vivienda. Porque si no imponemos cordura y racionalidad en el procedimiento de convenciones coelctivas y por inercia seguimos tirando de la cuertda a ver qué nuevos privilegios le arrancamos a los propietarios, vamos a lograr que la Propiedad Horizontal deje de ser la vivienda del trabajador para constituirse en un privilegio para pocos. Basta leer cualquier periódico para comprobar que casi todos los edificios que se están construyendo en la actualidad, al menos en nuestra ciudad, difícilmente sean de acceso para el pueblo trabajador.

Sin duda la tarea de gobernar requiere afán de justicia, prudencia y sobre todo, información. El Ministerio de Trabajo debe tomar nota de este problema y de la especial naturaleza del Consorcio de Propiedad Horizontal, de la que bien puede asegurarse que es hoy la entidad más desprotegida del Derecho, más huérfana de normas legales que la protejan.

Los consorcios no son empresas, civiles ni comerciales. No obstante, carecen de los beneficios de las empresas. No son ONGs. de ninguna naturaleza. No persiguen finalidad alguna, salvo la más elemental de todas: vivir en paz.

Los consorcios de propietarios de la propiedad horizontal son "vecindades" como los llaman en México, o comunidades de propietarios, como los llaman en España. Son grupos de familias que deben convivir por la sencilla necesidad de estar obligados a compartir un inmueble común. Eso es todo. Sin embargo, hay quienes ven en ellos una fuente de recursos. Un "nicho" no explotado, como se dice ahora. Basta leer los considerandos de un proyecto de ley de colegiación obligatoria de administradores puesto hace un año en la legislatura porteña que en lugar de comenzar por brindar un panorama de las necesidades que ese proyecto se propone colmar, comienza refiriéndose, textualmente, a tres cosas:

FUNDAMENTOS:

En nuestra Ciudad casi el 80% de las viviendas está sujeto al régimen jurídico de la Propiedad Horizontal, dispuesto por la Ley Nacional Nº 13.512.
Se estima que el movimiento de expensas mensuales representa la principal fuente de las transacciones comerciales y de servicios que se registran en la Ciudad de Buenos Aires.
La ley mencionada exige la presencia de un Administrador como representante del Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal.

Ese es el planteo. Esas son las premisas. Los modelos fueron los Colegios Profesionales de Abogados y de Ciencias Económicas, como si la tarea de administrar un consorcio estuviera ceñida exclusivamente a normas técnicas, cuando todos sabemos que en rigor de verdad, son gerentes y su tarea principal es gerenciar el patrimonio de sus mandantes,
antes que seguir normas académicas. Esto quiere decir que en su tarea deben usar una relativa discrecionalidad a fin de que su gestión resulte de la manera más conveniente a los intereses de los propietarios.

Que los profesionales se colegien, es lo ideal, porque eso eleva la calidad de cualquier profesión, pero el tema es que el proyecto pretende que "ese" colegio deba ser único, obligatorio para todos y maneje a discreción la matrícula, es decir, la lista de aquellos que quieren ser administradores, y sobre todo los aranceles que deberán pagar para que se los deje trabajar, lo cual resulta inaceptable, tanto para la libertad de trabajo de los administradores cuanto para los propietarios. Si es necesario un colegio público de gerentes de dinero ajeno que sea único y obligatorio, debe depender exclusivamente del Estado para evitar que con el tiempo sólo sirva a determinados grupos de intereses, alejándose de la misión de velar por los interese generales.

La Liga del Consorcista, haciéndose eco de la inquietud que despierta en amplios sectores de propietarios el próximo vencimiento del CCT, que será en el mes de abril, hace un llamamiento a todos aquellos que se sientan a negociar esos convenios, como así también a los diversos grupos de propietarios que en estos momentos, sin duda con toda justicia, pretenden integrar esa mesa de negociaciones.

Y lo que les decimos a todos ellos es lo siguiente: sean quienes fueren los que en la realidad se atribuyan la representación de los consorcistas, deben de tener presnte que lo importante es contar con ideas claras de cuál es el objetivo final. Es decir: qué es lo que conviene concretamente a Doña Rosa, pensionada o a don José, jubilado, o María, maestra y a todos aquellos que sufren las consecuencias de todo ese desaguisado que son los convenios del sector.

Hace pocos días, me reuní con el Ing. Bernardo Pollak y el Dr. Samuel Knopoff, con el Dr. Marcos Bergenfeld y la Sra. Alcia de Subirá. Estas personas han organizado tres entidades distintas que tienen por objeto asumir la representación de los propietarios en dichas negociaciones colectivas y se disponen a solicitarlo así al Ministesio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social. También me entrevisté personalmente con el Sr. Néstor Pirosanto, presidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal. A todos ellos les dije: señores, desde la Liga del Consorcista no nos interesa en realidad quiénes se vayan a sentar en esas negociaciones, porque ellas son una verdadera perversión del derecho laboral y no corresponden en absoluto. No obstante y hasta el momento en que se trate nuestro proyecto de ley que así lo establece -y que por ahora duerme en un cajón de la Honorable Cámara de Diputados- hemos elaborado, a título de mal menor, un proyecto de ley nuy breve, que introduce una cuota de racionalidad en esas "negociaciones" relacionando todo futuro aumento de sueldos y cargas sociales del personal de Encargados, a la economía real de cada consorcio, no pudiendo de ningún modo superar el actual porcentaje que representan esas cargas respecto del gasto ordnario de cada consorcio.

Probablemente sea difícil su instrumentación y haya que complementarlo con otra norma que obligue a los administradores a discriminar en las liquidaciones mensuales de expensas, entre gastos ordinarios y extraordinarios (medida que sin duda también va a beneficiar a multitud de inquilinos). Pero bueno, para ajustar la necesidad de ceñir esos acuerdos por ahora absolutamente discrecionales a términos de cierta racionalidad necesaria, para eso contaos con la inapreciable colaboración de muchos Contadores, dispuestos a ofrecer férmulas potables.

A continuación les voy a leer la nota con otros puntos complementarios para ser presentados en la negociación colectiva que a nuestro nodo de ver son sumamente importantes para los propietarios. Esta nota la hice llegar a la Cámara de la Propiedad Horizontal por ser esta institución, hasta el presente, reconocida por el Ministerio con legítimo derecho de representación de los Consorcios. Dice así:

PROPUESTA DE LA FUNDACIÓN LIGA DEL CONSORCISTA A LA CÁMARA ARGENTINA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y ACTIVIDADES INMOBILIARIAS ANTE EL PRÓXIMO VENCIMIENTO DEL CONVENIO DE ENCARGADOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Buenos Aires, 27 de febrero de 2006

AL SEÑOR PRESIDENTE DE CAPHAI, SEÑOR NÉSTOR PIROSANTO
S. / D.

De mi mayor consideración:

Tengo el agrado de dirigirme a Vd. en nombre de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal a fin de hacerle llegar la inquietud que acusan grandes sectores de la población que vive o trabaja en edificios de propiedad horizontal ante el próximo vencimiento del CCT de empleados de Consorcios y el probable aumento de expensas que el mismo traerá aparejado. Por dicha razón y con el mejor espíritu de colaboración, nos permitimos proponer a esa Institución que preside, las siguientes medidas tendientes a normalizar el sector.

A) Organizar un Registro Nacional de Consorcios en Estado de Insolvencia

B) Solicitar se prorroguen las próximas negociaciones del Convenio Colectivo hasta tanto no se cuente con ese vital elemento de convicción.

C) Exigir relacionar todo nuevo aumento de salarios con la economía de cada Consorcio, no pudiendo alterarse de ningún modo la proporción que guarda actualmente el gasto social total, respecto de las expensas ordinarias.

D) Exigir publicidad de las negociaciones. Un tema de tanta envergadura que afecta la seguridad económica de la mayoría de las poblaciones urbanas de todo el país no debe realizarse a puertas cerradas. Debe permitirse asistir, en carácter de veedores durante las sesiones, al periodismo especializado y a las asociaciones vinculadas con la Propiedad Horizontal.

E) Adhesión a un Proyecto de ley de carácter transitorio, que pondremos a disposición del Honorable Congreso de la Nación, cuyo texto se transcribe seguidamente, enderezado a defender la integridad económica de los Consorcios sin violentar los legítimos derechos de los trabajadores.

"Art. 1ro. A partir de la vigencia de la presente ley, todo aumento en las remuneraciones y beneficios del personal de Encargados de Edificios de Propiedad Horizontal dispuesto por Convenciones Colectivas de Trabajo, no podrá exceder, para cada Consorcio, el porcentaje, que en relación al gasto mensual de expensas ordinarias, haya venido destinando a salarios, aportes y contribuciones de la seguridad social y seguros del personal, durante los últimos seis meses anteriores a la fecha de entrada en vigencia del respectivo aumento.

Art. 2. Los posibles conflictos que pudieren suscitarse por aplicación de la presente ley serán resueltos mediante el procedimiento de Comisiones Paritarias previstas por las leyes 14.250 y 23.546 (Textos ordenados por el Decreto Nro. 1135/2004)".

Saludo a Vd. atte.

Dr. Osvaldo Loisi
Presidente
Fundación Liga del Consorcista
de la propiedad Horizontal