Primer Centro de Orientación y Defensa de la Familia Urbana
Fundada en 1996
SOBRE LOS PROBLEMAS CREADOS POR LAS CONDUCTAS ANTISOCIALES EN LOS CONSORCIOS, Sus Remedios Jurídicos y Sociales
Disertaron en la oportunidad la Lic. Ada Fragosa, la Dra. Lidia De Ovando, la Dra. Rita Sessa y el Presidente de la Fundación Dr. Osvaldo Loisi.
Ultima Disertación del año 2004
Dr. Osvaldo Loisi
Dr. Osvaldo Loisi
La Convivencia en los Consorcios de Propietarios de la Propiedad Horizontal
En la historia humana siempre ha sido la aparición de nuevas técnicas lo que ha provocado cambios en la forma de pensar y de vivir. Así pasó, desde la más remota antigüedad, con la invención del arado, por ejemplo, que hizo que el ser humano dejara de vagar permanentemente en busca de alimentos para asentarse en un territorio para cultivar la tierra y este cambio trajo aparejado, naturalmente, el nacimiento del derecho de propiedad sobre los inmuebles.
El derecho de propiedad sobre la tierra era en principio absoluto y se extendía en sentido vertical. Hasta arriba, hasta el cielo infinito y hacia abajo, en dirección del subsuelo. Los antiguos decían: hasta el cielo y el infierno.
Así planteado verticalmente ese derecho sobre la tierra, la única manera de dividirlo era asimismo vertical, es decir, levantando paredes o cercos. De modo que aunque construyéramos un edificio de varias plantas, no se permitía la venta de los pisos independientes, es decir, la propiedad en planos horizontales.
Pero en un momento determinado se inventa el cemento "Portland", nacido en la isla de igual nombre, en Inglaterra, a fines del siglo XVIII, que permitía levantar grandes estructuras de hormigón.
Si a ese invento le sumamos el invento de la máquina a vapor, que dio origen a infinidad de máquinas industriales, tenemos como resultado una gran concentración de población en torno a las fábricas, lo que hizo necesario imponer un nuevo modelo de propiedad, que es la propiedad horizontal.
Entre nosotros, la prohibición de dividir la propiedad de los inmuebles por pisos duró hasta el año 1948, fecha en la que se sanciona nuestra ley 13.512 de Propiedad Horizontal.
Es indudable que permitir que varias personas sean propietarias sobre partes distintas de un mismo inmueble y a la vez imponer que todas ellas sean copropietarias sobre determinadas partes comunes de ese mismo edificio ya de por sí supone el nacimiento de muchos conflictos. Porque no hay nada que divida más a las personas como la necesidad de compartir cosas.
Esto es un hecho universal que nace en el seno de todas las familias, naturalmente, pero en los edificios de propiedad horizontal los conflictos se agravan aún más porque no hay lazos comunes que liguen a las personas que los habitan. En la familia existen lazos afectivos, en las sociedades, propósitos de ganancia económica, en los clubes ciertas competencias deportivas o cierto grado de pertenencia.................pero en los consorcios, nada de eso existe. Quien compra un departamento en propiedad horizontal lo hace pretendiendo sólo vivir en paz sin que nadie lo moleste, o para alquilarlo y sacar una renta. Salvo excepciones, nadie quiere reunirse para nada con otras personas a las cuales, por otra parte, apenas si conoce de vista.
Todas estas circunstancias hacen que en el seno de esos conglomerados que llamamos "consorcios" se suelen generar muchos problemas de convivencia: Conflictos entre los que conviven y conflictos interiores en quienes viven aislados de los demás.
La Liga del Consorcista la hemos fundado en el año 1996 y desde entonces, nos hemos dedicado diariamente a tratar problemas de consorcios. A esta altura de nuestro camino podemos asegurarles que hay un alto porcntaje de personas que viven aisladas en sus departamentos y que por una u otra razón sufren varias perturbaciones mentales. A veces cuesta hacerlen entender que el problema que ellas creen jurídico, es en el fondo, psicológico.
Este tema, básicamente humano, no suele tratarse en los congresos ni en los foros sobre propiedad horizontal pero que es real y tangible y merece ser estudiado.
En otro orden de cosas, todos sabemos que la buena o mala convivencia depende de la educación de la gente. Lamentablemente en nuestro país la educación primaria y secundaria siempre se ha ocupado de exaltar aspectos que muy poco tienen que ver con la tarea diaria de vivir ni mucho menos con la de convivir. Algo de matemáticas, algo de geografía o historia, pero no se inculca en los alumnos la regla básuca de convivencia que dice que el derecho de cada uno termina donde comienza el derecho de los demás. Esto es elemental. Ni tampoco se conoce el contrato básico que da sentido y debe orientar la convivencia entre los argentinos, que es nuestra Constitución Nacional. A lo sumo se obliga a los alumnos a aprenderse de memoria el preámbulo, lo que personalmente me parece bastante superficial.
Por eso es que hoy en día, aún en edificios donde se supone que vive gente culta y bien educada, se arrojan residuos y a veces objetos contundentes por las ventanas, o se dejan abiertas las puertas de los ascensores, O los padres de Pablito le compran al nene una batería con la cual va a batir los cerebros de sus vecinos. O realizan fiestas utilizando waffles que son más propios de una cancha de fútbiol que de un departamento.
O compran un perro que ladra constantemente impidiendo a otros estudiar o dormir. O colocan un acondicionador de aire que molesta a sus vecinos por el ruido o por el agua que arrojan, etc., etc.
A veces a la inconducta se une el egoísmo, como cuando el propietario dice: "este año me voy a postular para integrar el Consejo de Administración a ver si me arreglan de una buena vez el techo de la cocina". Y a veces la falta de solidaridad, como cuando el propietario posterga el pago de expensas para irse de vacaciones. O peor aún: cuando se niega a permitir arreglos de caños en su departamento que provocan filtraciones en un departemento inferior o contiguo.
Los tribunales están atestados de juicios originados en molestias de todo tipo causadas por conductas antisociales de individuos que aún no comprenden qué es vivir en propiedad horizontal. Y en esto debemos reconocer en parte una lamentable falta de información de la cual son responsables muchos agentes de venta inmobiliaria y en especial, muchos Escribanos, que no explican a los compradores detenidamente en qué consiste el Reglamento de Copropiedad del inmueble que compran, que es la primera ley del Consorcio.
Legalmente hablando, toda perturbación a la convivencia está prohibida en primer lugar, por la Ley de Propiedad Horizontal, y en segundo lugar, por el Propio Código Civil. Esto quiere decir que ante cualquier hecho que de alguna manera provoque molestia a los vecinos, el administrador y también el propietario afectado tendrán a su alcance acciones legales para hacerlas cesar.
El Art. 6 de la Ley 13512 dice: "Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio".
Nótese que ante cualquier violación a la norma del art. 6, tanto el Administrador como el copropietario afectado tienen una acción independiente cada uno de ellos. Que es una denuncia, de carácter sumarísimo y que tiende a hacer cesar las molestias bajo pena de multa e inclusive arresto del infractor. El artículo también habla de la posibilidad de desalojarlo en caso de que sea un ocupante no propietario. Pero lamentablemente exige para su procedencia que el mismo sea reincidente, con lo cual, el desalojo se hace sumamente remoto, pues deben pesar sobre él por lo menos dos sentencias condenatorias.
Debe destacarse que el artículo dice que esa acción no impide al propietario afectado exigir la reparación por los daños y perjuicios que se le hubieren causado. Se entiende que la ley se refiere al ejercicio de la acción civil resarcitoria, con lo cual, se hace una remisión directa al Código Civil. Desde el punto de vista del derecho al resercimiento por daños, en el Código Civil encontramos dos artículos que son básicos: uno es el 1109 y otro el 1113.
El primero de ellos dice: "Todo el que ejecuta un hecho, que por su culpa o negligencia ocasiona un daño a otro, está obligado a la reparación del perjuicio". Y el segundo completa el principio diciendo que "la obligación del que ha causado un daño se extiende a los daños que causaren los que están bajo su dependencia, o por las cosas de que se sirve o que tiene a su cuidado".
Ahora bien, es hora de preguntarnos qué puede hacer concretamente el administrador o el propietario perjudicado para hacer cesar cualquier atentado contra la normal convivencia en los consorcios.
Veamos: el Art. 15 de la ley dispone varias medidas contra las violaciones al art. 6. Dice lo siguiente: "En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos".
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia.
La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados".
Pero la reforma del Código Civil introducida por la ley 17.711 incorporó, además, a ese cuerpo, el art 2618 que dice así: "Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias.
En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitará sumariamente".
LA MULTA DENOMINADA "ASTREINTES"
Es conveniente mencionar aquí que el Código también contiene un recurso sumamente útil al Administrador y al copropietario afectado, que es el de solicitar al juez la aplicación al infractor, de una multa llamada "astreintes". Es la imposición judicial de una condena pecuniaria que afecta al demandado, mientras no cumpla con lo que es le es impuesto por una resolución judicial. Se decreta a beneficio del perjudicado y se ejecuta como una sentencia. Generalmente se fija como "tantos pesos por cada día -o período- mientras dure la infracción". Es un procedimiento sumamente eficaz para disuadir al infractor de continuar en la ilegalidad amparado en la circunstancia de que los juicios son, en general, de larga duración.
Se trata de una institución francesa que fue incorporada a nuestro Código Civil también por la reforma de la Ley 17.711, en el art. 666 bis, que dice así: "Los jueces podrán imponer en beneficio del titular del derecho, condenaciones conminatorias de carácter pecuniario a quienes no cumplieron deberes jurídicos impuestos en una resolución judicial.
Las condenas se graduarán en proporción al caudal económico de quien deba satisfacerlas y podrán ser dejadas sin efecto o reajustadas si aquél desiste de su resistencia y justifica total o parcialmente su proceder".
Esta eficaz forma de multar que incorpora la reforma del Código Civil viene a suplir la inoperancia de la multa mencionada en el art. 15 de la ley 13.512, que es de doscientos hasta cinco mil pesos a beneficio del Fisco. Esta suma, a través del tiempo se ha vuelto utópica, puesto que se refiere a los pesos moneda nacional que existían en 1948 (época en que se sancionó la ley) y hoy no alcanzaría a un centavo del signo monetario actual. Si una ley no lo ordena expresamente, no podría ser actualizado, pues contrariaría el principio constitucional de que nadie puede ser obligado a hacer lo que la ley no manda.
Finalmente digamos que para el caso de que el propietario se niegue a permitir la entrada a su departamento con el propósito de efectuar arreglos necesarios a fin de evitar daños a otras unidades, el Código procesal Civil y Comercial de la Nación tiene previsto un procedimiento especial contenido en los arts. 623 bis y 623 ter. A continuación reproduciremos sus textos.
DENUNCIA DE DAÑO TEMIDO. OPOSICION A LA EJECUCION DE REPARACIONES URGENTES
Artículo 623 bis. : DENUNCIA DE DAÑO TEMIDO. MEDIDAS DE SEGURIDAD. - Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño grave e inminente a sus bienes, puede solicitar al juez las medidas de seguridad adecuadas, si no mediare anterior intervención de autoridad administrativa por el mismo motivo. Recibida la denuncia el juez se constituirá en el lugar y si comprobare la existencia de grave riesgo, urgencia en removerlo y temor de daño serio e inminente, podrá disponer las medidas encaminadas a hacer cesar el peligro. Si la urgencia no fuere manifiesta requerirá la sumaria información que permitiere verificar, con citación de las partes y designación de perito, la procedencia del pedido. La intervención simultánea o ulterior de la autoridad administrativa determinará la clausura del procedimiento y el archivo del expediente. Las resoluciones que se dicten serán inapelables. En su caso podrán imponerse sanciones conminatorias.
Artículo 623 ter. : OPOSICION A LA EJECUCION DE REPARACIONES URGENTES. - Cuando deterioros o averías producidos en un edificio o unidad ocasionen grave daño a otro, y el ocupante del primero se opusiere a realizar o a permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias para hacer cesar la causa del perjuicio, el propietario, copropietario o inquilino directamente afectados o, en su caso, el administrador del consorcio, podrá requerir que se adopten las medidas y se lleven a cabo los trabajos que sean necesarios, disponiéndose el allanamiento de domicilio, si fuere indispensable. La petición tramitará sin forma de juicio, con la sola audiencia de los interesados y el informe técnico que deberá acompañarse al escrito inicial. La resolución del juez es inapelable. En su caso podrán imponerse sanciones conminatorias.
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Normativa Básica en Propiedad Horizontal Actualizada
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- Ley 13.512 de Propiedad Horizontal
- Decreto 18734/49 Reglamentario Ley de P.H.
- Convenio Colectivo de encargados
- Escalas Salariales de Encargados: 2008 | 2009 | 2010 | 2011
- Estatuto de Encargados (Ley 12.981)
- Decreto Reglamentario del Estatuto
- Ley de Prehorizontalidad
- Convenio Colectivo del Personal de Seguridad y Escalas 2009
- Convenio Colectivo del Personal de Maestranza
Específica Ciudad de Buenos Aires
- Ley 257 de Mantenimiento de Balcones y Frentes
- Ley 941 de Registro Público de Administradores (actualizada con ley 3254)
- Reglamentación de la ley 941 (decreto 551/2010)
- Código de Edificación de la Ciudad
Mi nombre es Fernanda Perez, vivo en un 4to piso, soy propietaria ya hace 8 años. Mi problema es que tengo mi vecino del piso inferior que "juega" sistematicamente con la calefaccion y con el aire acondicionado. En poco tiempo puedo pasar de tener 32 grados porque enciende "algo",y raudamente lo cambia a 4 grados y asi varias veces en el dia y la noche. Trabaja ademas con la venta y arreglo de insumos electronicos "ELECTRODON S.A" saltando la norma ya que en este edificio no es apto profesional.No se puede estar en mi dpto cdo el termometro marca 35 grados, ahora en mayo... que puedo hacer ?
como veo la respuesta
vivo en un departamento de pasillo, no tenemos porteros electricos, si un porton que unos vecinos quieren tenerlo cerrado con llave todo el dia y toda la noche yo no estoy de acuerdo , quisiera saber si es legal ,y si no como puedo reclamar gracias
Hola mi nombre es Analia. Hace dos años alquilo una casa,la cual no tiene garage.queria saber si tengo derecho de estacionar mi auto en la vereda que da a mi casa,porque segun la mujer que nos alquila,ella no nos alquilo una casa con garage por lo tanto no podemos dejar el auto ahi. El problema de ella es que tambien tiene auto y viene 3 veces a la semana a un local que queda al lado de nuestra casa,obviamente quiere subir su auto,y cree que ella si puede estacionarlo y nosotros no porque en el contrato figura que no hay garage...No se que hacer,creo que nos corresponde.que puedo hacer?
Hola, hay un cuartito en mi piso (ex incinerador) que es un espacio comun. La administracion le puso llave y solo la tiene gente del consejo. Yo ahi colocaba la basura para ser sacada a la noche. No tenemos portero asi que cada uno saca su basura.
ahora no puedo poner alli la basura ya que lo cerraron con llave. hemos pedido la llave y la administracion dice que no deben tenerla los propietarios. se lo pedi a un propietario del consejo de administracion y la abrio pero por unos dias. ahora la volvieron a cerrar. esto es legal? puedo hacer algo por medios legales, proque hablando no lo logro
hace 2 años vivi en un ph de 32 unidades en el cual vive una persona con alteraciones mentales, la misma ha acacionado mucho tiempo antes de vivir en el ph problñemas y amenazas a gente del edificio y a terceros. tanto la administracion como familiares no han podido lograr que la persona entre en razon. Cuales son las medidas que debo tomar ante un ataque de la mismma o un problema ocacionado por ella a terceros. cuales son las leyes y articulos que me amparan o tiene mas derecho ella que yo. como se debe hacer cumplir la leyes a sus familiares cercanos dado que es evidente que no les interes
Mi pregunta es muy simple. Es legal jugar a la pelota en la vereda ? En que parte de la constitucion aparece o que ley es ? Tengo una vecina molesta que dice que jo podemos jugar ala pelota porque la vereda es solo para CAMINAR. Quiero saber si es verdad o es mentira, por favor contesten en breve porque la señora se esta pasando de la raya con los insultos y quiero hacer la denuncia pero estar bien asesorada. Desde ya muchas gracias.
Sofia.
Me fui de vaciones y en mi piso se rompio un caño de agua q causo desperfectos al vecino de abajo , estaba en la puerta la policia cuando llamaron a mi hermano y soluciono el problema ahora me quieren enviar a juicio y yo les he dicho que me pasen presupuesto por los daños que afectaron al techo y pintura que no hacia falta hacer tanto problema que yo pagaria el daño causado , ahora bien debo esperar juicio o es solo que esta gente se ensaño en complicarme la vida y no quiere llegar a arreglo por las buenas
soy de congreso
EDIFICIO DE 8 PISOS EN VILLA URQUIZA. VECINA DEL 3° PISO AL FRENTE HIZO UN BOQUETE EN LA MEDIANERA PORQUE QUERIA MAS LUZ!! EN LA MEDIANERA Y PUSO UN VIDRIO FIJO. SIN AUTORIZACION DEL CONSORCIO Y ANARQUICAMENTE PORQUE SE LE OCURRIO ENTRE SABADO Y DOMINGO HIZO EL BOQUETE. ESTO ES LEGAL?? NADIE LA AUTORIZO NI ACEPTA. QUE PODEMOS HACER? GRACIAS,
Soy propietaria en un edificio que no tiene administración donde existen muchas irregularidades y se niegan a regularizar.Entre ellas es el uso de un espacio en forma ilegal yaque el reglamento de copropiedad aclara que es comun. Alli se colocaron plantas que al regarlas me ocasionó humedad queprovoco deterioro importante del techo y desperfectos electricos-le envie carta documentohace3añosyfuimos a mediacion.Hace un mes al descubrir el origen de humedad la propietariapone obstáculospero llegue arepararlo haciendóme cargo de loscostos.NODEJAREALIZARUNAPRUEBAHIDRICAQUECAMILOLEGALDEBOSEGUIR
Yo vivo en una casa que es la primera de 3 en un pasillo, paralelamente a nuestros patios existe otro pasillo y una casa de 2 plantas que estan refaccionando, agrietando y golpeando sobre las paredes de nuestras casas, ademas existe en esta casa una ventana que mira totalmente a mi patio lo cual me quita intimidad en mi casa, no quiero dejar de mencionar que las obras comenzaron hace 10 dias y no existe ni un cartel de habilitacion que contenga el nombre del responsable de la refaccion, ademas de ruidos molestos en horarios de descanso y suciedad y escombros en la via publica.que puedo hacer??
quiero saber donde debo dirigirme para denunciar a unos vecinos que amedrentan a los niños de los otros deptos impidiendoles jugar en los horarios establecidos en el reglamento de convivencia del edificio y asustandolos y gritandoles para que no jueguen el los patios que por cierto son publicos y de paso de todos los deptos.
Este vecino vive con su m adre y es soltero, y siempre se está quejando de los niños que juegan o corren en los patios.ya los niños han copmenzado a tomarle miedo y no quieren salir a jugar.
donde uno puede quejarse o hacer la denuncia, ya que se está vulnerando el der
soy propetaria de un dto en un edificio de 7 pisos, les cuento, tenemos fumigador una vez por mes , pero hace 14 años que vivo aquí y nunca había tenido cucarachas,tuve que llamar un fumigador particular y me cobró $150, APARTE OTROS $150 DE AEROSOLES , QUIERO SABER SI PUEDO DESCONTAR ESTOS $300 DE MIS EXPENSAS, SOY UNA SEÑORA JUBILADA DE 74 AÑOS, Y LES AGRADEZCO, ME INFORMEN SI PERTENECE Ó NÓ. MUCHAS GRACIAS!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
les cuento,formo parte de edificio de siete pisos, tenemos un fumigador cada mes, yo hace 14 años que vivo aquí , siempre lo dejé pasar a mi dto., se que otra gente nó, y ahora tengo una invasión de cucarachas, que nunca había tenido, entonces llamé al administrador diciendo que había gastado $ 15 en venenos y hoy llame a un fumigador particular´, que me cobró $ 150, YO LE DIJE AL ADMINISTRADOR QUE ME LO IBA A DESCONTAR DE LAS EXPENSAS Y ÉL DIJO QUE NO CORRESPONDÍA POR QUE ES DENTRO DE MI DTO. NO SE SI ES ASÍ, ME ENCANTARÍA QUE ME CONTESTEN PORQUE SOY UNA SEÑORA DE 74 AÑOS JUBILADA Y ME CUEST
Hola en este caso se me acusa a mi de ruidos molestos los cuales son solo de vivir, le comento que vivo en un departamento estilo ph que antiguamente era una sola casa y se dividio, ellos se quejan del timbre, de los ruidos al subir las escaleras, del olor de las comidas tradicionales argentinas, del caminar, tengo un hijo de 3 años y eso tambien molesta, cuando nos bañamos tambien se escucha cuando hablamos, cuando vemos el televisor ya que hay grandes ventanas y no las cerramos ya q es un departamento muy caluroso, es ridiculo pero es asi, hace 3 meses q nos mudamos y la pasamos mal.
Mi novia, hoy cortaba el pasto en su casa con bordeadora, su casa se divide mediante alambrado con su vecino,( mujer policia)cuando su padre comenzó a cortar el pasto esta señora comenzó con insultos dentro de su casa.
Al terminar de cortar el pasto su padre se fue a su cas y esta mujer comenzó a insultar y a decir cualquier varvaridad a mi novia, porque el perro que tiene atado sobre el alambrado le rompió la media sombra.
todos los vecinos escuchaban lo que esta mujer le gritaba y a su hijo de 4 años que decía que lo molestaba cuando jugaba.
se puede hacer denuncia?
Vivo en un edificio, vecino a una pensión.Un pensionista posee una moto, que la estaciona en nuestra vereda.Le hemos solicitado que no lo haga, pues queda la vereda manchada de grasa.Su respuesta es: LA VEREDA ES PUBLICA.Tratamos de informarnos sobre el tema, no encontramos ninguna referencia que nos ampare.¿Existe alguina REGLAMENTACIÓN SOBRE EL TEMA?.No es la primera vez, que nos sucede lo mismo. Creo que la gente,con ese criterio,piensa que puede disponer la propiedad de otros, aunque ocasione molestias.Agradecería una guía al tema propuesto.Muchas gracias.
Es un edificio de 8 piso y 9 una terraza. el dueño 7* c cambio cañerias de agua desde los tanques centrales (llaves grales) hasta su dto. 2 piso mas abajo, colocandolo en forma externa. y luego ingresando ala cocina por la parte exterior, se presume que anulo los existentes desde la construcción del edificio. Es clandestina la instalación? como se lo hacemos retirar. atte. susan
hola mi vecino nos hablo de construir en nuestra medianera un pequeño local, lo cual esperamos que nos pague lo cual jamas pago , no solamente eso siguio otra construccion , y mas adelante tambien siguio construyendo y del pago jamas lo hizo desde la primera construccion enpece a tener filtraciones en toda la casa y la rajadura de la misma ya que mi casa tiene loza la cual se rajo , hoy amablemente despues de una gran tormenta mi casa se me inundo le fui a reclamar los arreglos y este señor me dijo que si queria algo que le iniciara juicio quisiera saber que es lo que tengo que hacer. gracia
Queridos amigos, soy nuevo en un edificio que tiene en ambas medianeras publicidades que no ingresan al consorcio, hay una empresa mayoritaria, que según ellos figura que los citados ingresos son para ellos solamente, puede
esta gente hacer estas inscripciones en el Reglamente de Co-Propiedad, que para mi entender son abusivas y están contra la ley, en otras el edificio esta
casi abandonado. Muchas Gracias.
hay un salon de eventos lindero a mi hogar que genera ruidos molestos constantemente y de noche hasta las 4 y 6 de la mañana esta habilitado por ordenanza municipal por que los niveles de ruido para la zona donde nos encontramos no superan los limites exigidos aunque estan solo 2 decibeles por debajo. mas alla de los reclamos constantes de los vecinos que sufrimos de dolores de cabeza, stres,hipertension, y otros males como el de no poder descansar esto funciona igual. Mi pregunta es si hay alguna ley u otra norma a nivel nacional que nos proteja asi sea de los ruidos molestos o daños a salud
vivo en un duplex el del medio el vecino del lado derecho sobre la medianera del fondo tiene una planta de santa rita que se pasa para mi ladp con pinches y bichos lo cual me ocasiona molestias yo corte las ramas que sobrepasan la pared de 1.80 mts mas o menos y en represalia coloco alambre y maderas que afean totalmente mi fondo por que se niega a sacarla esta pegada a mi medianera se puede hacer algo que ley y articulo me protegen
hola,mi vecino vive adelante y yo atras con mi flia.ingresames a la casa x el pasillo.mi vecino no nos quiere ver en la vereda porq dice q le corresponde solo a el-quisiera saber si esto es asi,como el dice.Ahora lleno la vereda de escombros para q mi marido no estacione el auto.me podrian asesorar..muchas gracias.
Buenos dias, el peroblema es el siguiente compartimnos una pared con mi vecino el esta realizando un arreglo y esta destrozando la pared de mi lado, llame a la policia pero me dicen que ellos no pueden hacer nada que es un problema municipal,por favor!!! a quien tengo que recurrir???
Hola, soy propietaria con regimen de propiedad horizontal, el cual esta compuesto por mi departamento, otro dpto alquilado y adelante dos locales(en los que funciona una pizzeria)todos construidos en planta baja, osea somos 4 propietarios sin administrador; los locales tienen salida directa a la calle sin compartir espacios comunes, pero en la pared que da a ntrs dptos y al espacio en comun le hicieron vanderolas para baños y cocina ¿que hago? Otra consulta el propietario del otro dpto no quiere arreglar ni pintar los espacios en comunes ni canteros ni los aleros..QUE HAGO JURIDICAMENTE??.-
quisiera saber si la ley 13512 nos ampara para cobrale al nuevo propietario los tres meses de expensas adelantadas
Vivo con mis hijos de 13 y 19 años. Soy propietaria al fondo de una propiedad en ph y tengo un pasillo de 60 mtrs de entrada. el dueño de la propiedad que da al frente del ph vendio a una constructora y esta empresa quiere tirar abajo la medianera del pasillo, hecho que dejaría a mi familia expuesta al trato con obreros y eso me tiene bastante preocupada. ¿Es legal que tiren abajo la medianera e invadan la privacidad de esa manera? o ¿Puedo hacer algo legalmente? Por otro lado, la constructora arbitrariamente no me informo de sus intenciones ME ENTERE por vecinos.
Nececito resp URGENTE GRACIAS
en verdad no se como empezar.Ya se hace insostenible vivir en este ambiente,donde solo hay personas que se creen dueñas del dto, y al parecer se olvidan q tenemos q compartir la entrada a los dptos.
ya le hice dos expósiciones civiles y no les afecta,se ha llegado a una violencia no solo verbal sino tambien fisica.Y la inmobiliaria solo le importa cobrar y nada mas.no solo me han pegado a mi sino tambien a mi hijo de 12 años,se imaginan en q ambiente tenemos q vivir!!
son muchas las cosas q quiero consultar,tener una orientacion para saber q hacer al respecto.
Y tengo miedo por nosotros
gracia
mi consulta es por un administrador,q MULTO a tres madres,por los juegos de niñas en los patios comunes a 40 DUPLEX (Q ES EL COMPLEJO.Se basa en nota escrita por tres ocupantes d los duplex y firmada y NO HA HABIDO NINGUNA ADVERTENCIA,NI PEDIDO DE SECE,DE SUPUESTA PERTURBACION.Solo aviso de MULTA inpuesta por el consorcio en resumen de expensas de $ igual 50% de valor de expen.Indignados por esto,ya hemos consultado abogados q nos han dicho q no esta facultado un consorcista para cobrar multa,si expensas.
No entendemos,no sabemos q hacer,mientras adultos tambien usan el patio y mascotas.
hola hace 3 años q tengo este problema con estos vecino de al lado q me martillan la pared la pared es mia esta en mi lindero ya se a hablado con ellos de buena manera y no hasen caso omiso diganme q puedo haser
vivo en un edificio de apartamentos rentados en Morristown , nj estados unidos apto 307
desde que vivo alli desde el 11 de noviembre del 2010, tengo un veciono el apto 207, que es de la india, su manera de cocinar es completamente diferente a la nuestra ( colombiana) y soportar los olores cada vez se me hace mas complicado me he vuelto muy sencible a este olor, cocina hasta la 1 y 2 de la madrugada y me hace vomitar.
ademas de otros olores de algo que fuma que no me atreveria decir otra cosa que no fuera un cigarrillo normal, lo cual lo dudo es un olor demasiado fuerte
Gracias por su ayuda
Hola desde el 20 de noviembre vengo sufriendo humedades de la vecina que vive encima de mi,tiene en mal estado todas las tuberias del cuarto de baño y las humedades han llegado al pasillo habitacion y cuarto de estar. No se hace responsable ni quiere arreglar los daños que me esta causando.Ya he puesto 4 denuncias el seguro mio ha puesto tambien una demanda judicial el dia 20 de diciembre pero todavia no hay respuesta llevo 20 dias consecutivos cayendo agua,esto es una situcion inostenible ya que a menudo llego a casa y me encuentro agua por todas partes . Estoy desesperada y no se que hacer.
Hola vivo en frente del Olivos Rugby Club el cual realizo un salon de eventos donde las fiestas empiezan a cualquier hora y terminan al amanecer!! hoy empezo la musica a las cuatro hs de la madrugada del domingo a toda potencia de tal forma que vibran las ventanas mis hijos de cinco y seis años despiertaron sobresaltados llorando! estoy realmente desesperada por que nadie me escucha la policia de munro tardo dos horas en mandar un patrullero que solopaso e hizo sonar la sirena! que puedo hacer??? GRACIAS
vivo en un edificio de nueve pisos y tenemos tres porteros,es normal esa situacion? o nos estan robando,porsupuesto que las espensas vienen con mucho valor ,por que son tres sueldos tres aguinaldos etc.alguien puede decirme que actitud legal se pueda tomar para solucionar este problema,y si es posible solucionarlo,desde ya muchas gracias.
Hola,tengo la siguiente situacion, me mude hace un año y medio a un edificio en un segundo piso, la vecina del primero tiene un pequeño patio de 4 x4, tiene un hijo de aproximadamente 10 años que por lo que ella se jacta juega futbol profesional y lo hace en ese aire luz, lo que el retumbe de la pelota es insoportable. Ademas tuve que poner cuando me mude una red en la ventana de la cocina y la habitacion de mi hijo menor porque su hijo ya tiro pelotazos que entraron por la ventana, el vecino del primero contrafente tambien tuvo que poner red en la medianera.Que puedo hacer.gracias
Hola!! en frente de casa hay un club donde asisten cierta clase de personas a tomar y puede que a otras cosas, tambien se alquila para todo tipo de fiestas. La cuestión es que dejan puertas abiertas, gritan, ponen los autos sobre las subidas de entrada de autos de mi casa o las obstruyen. Por supuesto la música está muy fuerte siempre. Quisiera saber que se puede hacer para que podamos descansar alguna vez y que paren un poco. Gracias!!!
Hola, le cuento que vivo en un edificio q consta de 16 unidades y se estan haciendo varios arreglos los cuales han llevado a un aumento exorbotante de las expensas!! Yo, como propietaria de una dee las unidades, tengo derecho a pedir q me muestren el estado de la unidad a rreglar antes de q se determine q se llevara a cabo el arreglo? YN por otro lado, puedo exigir q se consulten varios presupuestos antes? Muchas Gracias Laura
Soy miembro del Consejo de Propietarios del edificio donde vivo, se produjo una filtración que fue pasando por 3 pisos,que ya fue arreglada.
Quedan por efectuar los arreglos cosméticos de los departamentos, en todos los casos la filtración afecto un solo paño de la pared de los livings.
Corresponde hacer pintar una sola pared o todo el ambiente? dado que al pintar queda en evidencia la diferencia con el resto y es lo que reclaman en éste momento los propietarios de los deptos.
Desde ya muchas gracias por la información.
Hola mi nombre es Luis y quiciera consultarle que accion devo tomar.REsulta que el vecino del frente tienen un hijo de 15 años y nietos que juntos con sus amigos se la pasan jugando al fultbol contra mi porton de reja y me lo estan doblando y aflojando todo.Les dije de buena manera que no jugaran contra mi reja y vino el padrede este chico,su mujer y otra hija a insultarme a mi y a mi mujer y que nos dejemos de inchar que nos metieramos en la casa y dejemos jugar a los chicos tranquilos.se tambien que entran a mi casa cuando no estoy abuscar la pelota otra cosa nos dijieron que si no le devolvemos la pelota me van a romper la camioneta que en alguna ocaciones dejo a fuera.Espero pronta respuesta.Muchas gracias.saludos cordiales.
Tengo un compolejo de cabañas y apart para que se alojen turistas que buscan el merecido descanso, parque y piscina para su completo rélax y que vienen desde las grandes ciudades a disfrutar los paisajes serranos y nuestros lindos lugares de excursiones. Pero me doy con la desagradable sorpresa que por ruidos de ladridos crónicos a toda hora de los perros que mantienen atados mi vecino colindante con este complejo de alojamiento, les impiden quedarse los días previstos y reservados ya que no soportan tamaña molestia y yo no tengo nada que ver con este perjuicio económico. Cómo debo proceder legalmente para impedir este daño económico que me causa el vecino y posibles demandas de mis clientes contra nosotros? Desde ya miles de gracias por las respuestas que me pudieran brindar.
Quisiera por favor si me puede dar una respuesta de como actuar o quien dirigirme por el tem que a continuacion le detallo:
Vivo en un edificio de 15 pisos,mi problema es que cuando un propietario vende su departamento, el propietario nuevo tira paredes abajo para hacer reformas, trabajan con masasos a cualquier hora del dia, no respetan el horario de descanso, yo salgo a trabajar a las siete de la mañana y a la siesta quiero descansar un rato, pero no se puede porque estan martillando o con masasos.
Quisiera saber que se puedes hacer, si hay algun reclamento para est5os casos, si se pueden tirara abajo paredes, so no hay peligro con las vigas de la torre.Fui a la administracion a quejarme y me dijeron que no pueden hacer nada porque esa es la hora que los albañiles trabajan
Buenos dias necesito de forma urgente ayuda ya que no se que tipo de abogados resuelven el siguiente problema que paso a contar: en el dia de ayer se llevò a cabo una reunion de consorcio en la cual delante de todos se me acusò de haber golpeado a la portera de mi edificio (totalmente falso) lo unico que sucedio fue una discuciòn,me senti totalmente injuriada porque me enterè de todo sin previo aviso y sin haberme preguntado antes sobre lo sucedido, aunque se salga a la luz la verdad sobre que no hubo golpe alguno ya el daño que me causaron està hecho,quisiera saber que acciones debo tomar al respecto y que tipo de abogado debo contratar (si es asi), desde ya muchas gracias.
Dado que la ley 13.512 y nuestro Reglamento de Propiedad Horizontal contempla las medianeras como bien común de edificio, debiendo ser mantenido por sus consorcistas, en nuestro consorcio se han hecho diversos trabajos (es un pH con 5 deptos, 3 en PB y 2 en primer piso), Los trabajos realizados fueron: arreglo de pared de pasillo, cambio de piso de pasillo, y ahora se debe pintar., y se plantea una disyuntiva, puesto que 3 propietarios de los 5, solo aprueban 3,5o mts del piso hasta el parapeto de terraza del 1º piso.
Obviamente el propietario del 1º piso, que soy yo, estoy en desacuerdo, ya que la medianera interna que da al pasilo, la parte de arriba queda sin pintar., análoga situación ocurre con la medianera del lado contrario que da al pasillo de la otra casa contigua, queda la parte de arriba sin pintar., y más aun la negación del resto, ya que esa pared no está visible.
Yo lei la ley 13512 y dice que "un propietario puede efectuar el mantenimiento de algo común, con derecho a reintegro", en este caso, yo efectuaria el pintado de esas partes comunes, pero dado que no hay fondos, me lo tomaría de mi expensa mensual hasta cubrir el monto, ya que hace como 20 años que siempre existe la negativa con esas medianeras, es un capricho personal. Es correcta la decisión, porque creo que en algun momento, hay que mantener las cosas en estado aceptable, habida cuenta que hace mas de 20 años que no tienen mantenimiento. ESPERO SU CONSEJO. MUCHAS GRACIAS
hola yo vivo en un ph al fondo queria saber si la vereda que da al frente de mi casa me corresponde ya que mi vecina de adelante saca a tirar cualquier cosa desde ruedas de autos hasta parlantes etc...y no deja que yo saque nada porque dice que solo me corresponde el pasi
HOLA, TENGO MI VECINA DE AL LADO MIO, QUE EN EL PALIER DE ACCESO A NUESTRAS PROPIEDADES, TIENE UNA MESA GRANDE, UN VENDILAODR UN CARRO DE SUPERMERCADO MANGUERA Y OTRAS COSAS, QUE DEBO HACER HABLAR CON ELLA, ES UNA PERSONA INTRATABLE Y MUY MAL INTENCIONADA. DEBO RECURRIR A LA COMISARIA POR FAVOR ASESORENME AL RESPECTO PARA PODER SABER COMO ACTUAR .
ESPERO SU COMENTARIO A MI CORREO
GRACIAS
Hola, queria hacer una consulta sobre el lugar donde vivo, Hay 10 viviendas pero no hay conformado ningun consorcio, y parte de los propietarios se niega a poner un administrador y al consorcio en regla, que puedo hacer? vienen a cobrar todos los mese las expenzas que pago hace mucho tiempo sin chistar, pero no han hecho ningun arreglo que he requerido, y el vecino que lleva la administracion es muy patotero, me insulto varias veces, y me trato mal. estoy super angustiada, por que siento que se aprovecha al ver temor de mi parte y del resto de los vecinos que son gente grande yo inquilina el y su familia son los que me ostigan por ser inquilina que derechos tengo yo ...me podrian ayudar?e
Hola, quisiera saber si tengo algun derecho contra el acoso de mi vecino de depto ya que como este edificio se administra entre los propietarios esta persona es agresiva insulta si se le reclama la falta de higiene en el edificio ya que pago los gastos centrales a tiempo yo soy inquilina de hace 15 años nunca tube problemas con nadie en el edificio salvo con esta gente que le molesta hasta las visitas que recibo, si bajo las escaleras por segun el ruido de mis Zapatos lo perturban el el sueño y constantemente tengo un familiar de este personaje molestandome en mi casa a cualquier hora
Buen Dia:
Mi nombre es Diego,vivo en un edificio de Villa del Parque,el 21/10 va a hacer un año que vivo en un depto de dos ambientes,mi consulta es la siguiente:tengo problemas con el vecino que vive un piso arriba del mio,ya que me arrojo en varias oportunidades colillas de cigarrillos encendidas y lo ultimo fue una taza de cafe que mancho una de las paredes de mi patio,mi patio es el pulmon del edificio,por tanto este mal vecino tiene acceso directo a travez de sus ventanas a este espacio de mi propiedad,la primera vez que lo hizo fui y hable con el para pedirle por favor que no lo volviera a hacer y el prometio no hacerlo,pero volvio a reincidir,yo directamente junte todas esas colillas y se las puse en la puerta de su depto y el dia siguiente el bajo de manera muy prepotente e intimidante de porque yo habia hecho eso,sin hablar con el previemante,recordemos que en la vez anterior yo ya habia hablado el tema,y el habia prometido no volver a hacerlo,pasaron varios meses y volvio a suceder,pero esta vez,ademas de colillas,me tiro cafe que mancho mi pared y una prenda intima,directamente yo hable con la adminitracion (VERDE ADMINISTRACION) que contacto al dueño,la administracion me dijo que me quedara tranquilo que el dueño le iba a hablar para deponer esta actitud de mal convivir,y el dueño si le hablo y lo llamo al orden.Pensando que este asunto ya estaba terminado,el dia 1ro de octubre,retornando a mi domicilio,me encuentro a este sujeto en la puerta del edificio donde me increpa y me reprocha y tambien me insulta de por que yo hable con el dueño de su depto y tambien soy amenzado que si volvia a hablar la proxima vez que me viera me iba a golpear.Esta persona parecia estar bajo los efectos de la droga,ya que olia a droga y estaba muy alterado,quiero aclarar que muchas tardes y noches se siente olor a marihuana proveniente de su unidad,por lo que esta persona es un consumidor de estupefacientes,ademas provoca ruidos molestos con musica a todo volumen o exclamaciones cuando mantiene relaciones intimas con su pareja.Luego de este desagradable encuentro,inmediatamente radique una denuncia en la comisaria 43 por amenazas y hostigamiento y ya esta interviniendo una fiscalia y la persona esta en cuestion va a ser citada a declarar,yo temo por mi seguridad,y la de mi hogar,ya que no conozco a este sujeto y no se que es capaz de hacer,o sea cuales son sus limites,quisiera saber que tengo q hacer en este caso al respecto,si hay que mandar una carta documento,pero a quien,que redactar en dicha carta,agradeceria una respuesta ya que esto esta tornandose muy espeso y no se sabe que final puede tener,yo vivo en el 1er piso y este mal sr en el 2,justo encima de mi depto,en un edificio en el barrio de villa del parque de cap fed
Gracias por su tiempo y atencion!
hola hace ya 7 meses me mude a un pje de asfalto y tengo lod dos vecinos de enfrente que tienen aut, cdo lavan su auto en cuelquier dia y horario, estacionan en doble y fila y si no estacionan frente a mi casa, lo cual yo si salgo con el auto o vengo en taxi, no pdo parar frente a mi vivienda, porque ellos tienen sus autos en mi lugar, debo bajar a 20 mtros caminar con lluvia, paquetes, ayer hasta con el televisor que habia llevado a arreglar la situacion es insostenible, pdo demandarlos? y cual seria la caratula?
Hace seis años alquilo un dto.que ya tenia filtrciones que supuestamente se habian arreglado.Al poco tiempo de estar viviendo y habiendo arreglado todo el dpto.como pactamos con el dueño, comenzaron los problemas.Primero el baño directamente llueve dentro de el arruinando todo lo arreglado en realidad es una posilga el estado que se encuentra.Ante continuos reclamos con autorizacion del dueño tanto en las asambleas como ante el Administrador y personalmente con la persona que causa el perjuicio, no teniendo respuesta inmediata al asunto citado,eldueño de mi departamento ofrecio hacerse cargo de los arreglos.Hablo con el Administrador,se lo ofrecio alcausante telefonicamente y se lo plantee yo en una asamblea la respuesta fue que no quiere que le rompan el piso del depto.En una oportunidad llamo al dueño al administrador e incluso me dijo a mi que habia arreglado el problema,se hizo nuevamente el arreglo en nuestro dpto.a nuestro cargo y seguimos teneiendo actualmente el mismo problema filtraciones en toda la casa,paredes rajadas por continuas refacciones en su dpto. techos con la losa abierta de punta a punta.en la cocina lavadero etc.Por las continuas agresiones y falta de respeto de su parte ante los demas consorcistas deje de ir a las asambleas hace un tiempo.Ademas de lo estetico no puedo traer gente a mi casa ya que para hacer uso del servicio le cae agua encima,la permanencia de humedad hace que estemos padeciendo alergias hasta una mascota que tengo. Por otro lado el señor nos hizo pagar ya dos veces arreglos que dice le provoca el dpto. del piso superior a el pero que nadie verifico que fuese todo tan asi.Primero arreglo despues reclamo y el consorcio pago.Yo sigo esperando que el señor arregle el problema ya hace seis años.No quiero extenderme mas necesito por favor me oriente que puedo hacer,el dueño dice que inicio juicio pero yo quisiera una via mas rapida.Me sugiriero el CGP puedo yo como inquilino hacer el reclamo,como tengo que hacer que debo presentar? Desde ya les agradezco la atencion.Atte. Beatriz
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