Mitos y Verdades sobre Propiedad Horizontal

Hola María, hicieron mal pero les salió bien según lo que contás, dado que el objetivo de pedir la Asamblea aparentemente fué acatado. Ahora habría ver analizar cuales son las ordenes del día que notificó el Administrador y si coinciden con las que Ustedes solicitan, si es que así lo han hecho. Generalmente y de acuerdo a los reglamentos de copropiedad las asambleas extraordinarias se piden con 1/3 de propietarios mediante una nota firmada solicitando que se la convoque por el motivo que sea necesario el cual no debe apartarse del espiritu del reglamento o las convoca directamente el Administrador porque tiene ganas de que se apruebe algo que le interesa o que lo pide 1 propietario justificadamente por un tema de urgencia. O sea, aunque firmen 1/3 de los propietarios si la solicitan para dedicir los presentes si se cambia o no una lamparita del hall o si deben cambiar la marca de trapos de piso, el Administrador directamente ni la convoca.

Con respecto a la rendición de cuentas naturalmente pretenderá la Administración que las mismas sean aprobadas esa misma noche. Yo recomendaría NO hacerlo y que el Presidente levante la mano y diga "moción de orden: intervalo de 15 minutos, invitando al Administrador a que se retire del lugar donde se lleve a cabo la reunión". Acto seguido expliquen a los presentes que una verdadera auditoría se hace con un Contador y no leyendo lo que el Administrador dice que gastó donde naturalmente no colocará cifras que no cierren a nadie. Por ende, haganlo regresar y que el Secretario de actas redacte lo siguiente notificandolo de lo siguiente: "Fecha y lugar, Habiendo recibido el informe del Administrador rindiendo cuentas sobre el período..., el mismo queda bajo guarda del presidente del consejo de propietarios para ser auditado por un profesional idóneo en la materia. Se suspende la reunión pasando a un cuarto intermedio hasta el día...para la deliberación final sobre la aprobación o no del mismo. Quedan asimismo notificados los presentes que podrán colaborar trayendo diferentes presupuestos hasta el día...fecha que el Consejo de Administración decidirá sobre los servicios del profesional a contratar". Si el Contador les informa que está todo OK pidan una nueva asamblea extraordinaria para aprobación; si les dice que hay irregularidades pidan asamblea igual, dejen asentando que no se aprueba y acto seguido pidanle la renuncia. Luego analicen si se afanó mucho o poco y si realmente conviene apretarlo con un Abogado.

Dr. Charly

Hola Marilyn, hay Ley en Pilar y en cualquier lado, el problema que si los Consorcistas se cansaron de luchar deben obigar al Administrador a cumplirla por las buenas o judicialmente. La clave es contratar un Abogado que confirme y constate lo que Usted denuncia para luego sanear el Consorcio.

Dr. Charly

Hola Norverto, en principio es responsabilidad y obligación del propietario sobre los servicios básicos y aquellos que la ley ahora ordena, en virtud que él sería titular del dominio general y como locador debe garantizar puntos básicos. Luego analizar si todos están medianamente al día en el alquiler, si todos tienen contratos, que opina cada habitante y que dice cada contrato, observar si algunos ocupan o usurpan y de esa manera, estipular quién debe pagar o puede estar en condiciones de hacerlo, quién debe regularizar su situación y quién no para luego obligarlo; luego saber si el dueño delega la administración en un 3° o lo administra él informalmente.

Una vez que tienen un panorama real de la situación y conforme su relato, si todo lo que Usted dice no existe, es hora de sentarse pacificamente con el dueño y organizarse para empeza a solucionar los problemas. Si le corresponde a Ustedes o no es una línea muy finita que se aplica en cada caso en particular. Si el dueño se opone desde el vamos en abrir la billetera = Abogado.

Dr. Charly

Estimada Ruth! suele suceder cuando el Administrador saliente necesita ganar tiempo por diferentes motivos, que generalmente es siempre el mismo: Ocultar una Administración fraudulenta. Cada Consorcio tiene una problemática diferente; debería Usted explicar con lujos de detalle el motivo por el cual no quiere entregar las armas para luego poder sugerirle una estrategia.

Ahora, si como Usted dice ya han nombrado un nuevo Administrador debe éste "asumir la acción de su cargo por el cual ha sido nombrado y contratado". Esto significa que debe comenzar con el pie derecho aplicando la ley. El Saliente tiene hasta 10 días para entregar toda la documentación del Consorcio, incluídos balances, certificados, etc. Caso contrario el nuevo Administrador debe constituirse el día 11 a las 9am junto con un Escribano para labrar un acta de lo sucedido. Paso siguiente hacer la denuncia por retención indebida de documento y enviarla por fax antes de las 11am al Registro de Administradores.

Luego se cruzan a una librería, compran un libro de actas, lo protocolizan provisoriamente ante el mismo Escribano y lo inauguran explayando por escrito la situación. Con el nuevo libro de actas ya pueden gobernar el Edificio. Una vez que le llegue la citación al saliente evitará ser apercibido en su matriculada y seguramente desistirá de su actitud.

Dr. Charly

En asamblea reciente el consorcio cambió de administrador. El saliente sostiene que durante los tres pxmos meses y con el objeto de realizar una administracion ordenada es él el administrador, y ha manifestado que no dejará entrar a su oficina al nuevo administrador designado.Puede hacer eso, y en ese caso que medidas puede tomar el Consejo de Administración para que el nuevo administrador empiece a intriorizarse de los problemas y a administrar el edificio? Muchas gracias.

Buenas tardes, una consulta, mi reglamento de copropiedad dice que puedo deber hasta dos meses de expensas. El Admnistrador que tengo dice que no toma pago parciales, Tiene la facultad para hacerlo?
Muchas gracias
Nicolas

Excelente. Con respecto a los ruidos molestos el informe omite explicar que se trata de una contravención. Es decir, no es una falta, un cuasi-delito, un ilícito o un delito, sino simplemente una inconducta social que no condice con las costumbres actuales de una comuna que intuye que vive pacíficamente en armonía con sus vecinos. El código contravencional deja demasiado abierta la figura de lo que se debe interpretar por un ruido molesto. Es decir, para que sea una contravención no importa el tipo de ruido sino simplemente QUE MOLESTE a quién lo denuncia. No existen una categoría de ruidos aunque se clasifiquen los decibeles como permitidos o no para poder habilitar un local bailable por ejemplo, o una clasificación de lo que es molesto o no. Lo mismo sucede en un Consorcio. Si el vecino incumple luego de la mediación significa que es intolerante e irrespetuoso. Debe contratar un Abogado y demandarlo; cuando le llegue la cédula judicial los ruidos cesarán como por arte de mágia..todos arrugan.

Dr. Charly

Buenos días, siempre he recibido los mails y siempre me han sido muy útiles. Le comento la consulta, somos dos PH y un negocio y yo tengo el reglamento pero no se quiere hacer caso al reglamento. Además tuve problemas con los vecinos de PB porque ruídos molestos y agreciones, BATERIA y rotura de vidrios con lesiones a mi persona, los he llevado a la justicia y han solicitado una mediación y se acordaron horarios de tolerancia que tampoco se están cumpliendo, ya no se que más hacer, Ud. que me aconseja. A demás en menos de 20 días estamos por tener nuestro primer hijo y esta familia se pasea semi desnuda por su patio y su terraza y tengo que tener todas las ventanas cerradas por las obsenidades que se ven.
Agradecería su respuesta.
Saludos Cordiales.
Claudia Cepeda

He recibido como siempre el correo de la Liga y vi los comentarios suyos Dr. David Loisi, muchas gracias por la info sobre ruidos molestos, integro el Consejo de Administración del consorcio donde vivo y estamos en un problemon por el uso (o abuso) del SUM,y queremos evitar males mayores entre los vecinos.
Necesito asesoramiento sobre el tema y como redactar un buen reglamento. (Tenemos uno que no aclara bien y le faltan reglas, es de hace años)
Tengo que pedir un turno en la Liga del Consorcista o ir directamente?
Agradezco su atención

Sra. Ana Sclani
CABA

Hace tiempo recibo el mail de vuestra parte y sin bien a esta altura ya hay muchas cosas que conozco siempre hay alguna nota o comentario que me da mas conocimiento sobre el tema consorcios.

Gracias

Sergio