¿Qué es el nuevo Libro de Control de Seguridad Edilicia para los Consorcios?

Recientemente y siguiendo su tendencia a la proliferación y superposición de normas legales, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires ha creado una nueva obligación para todos los consorcios, consistente en la obtención de una “certificación de edificio seguro”. Esta norma rige exclusivamente dentro de la Ciudad de Buenos Aires y la norma que la impone es la Disposición 5363/2010.

Ahora bien, ¿en qué consiste esta obligación?

Cada seis meses, la administración deberá contratar Licenciados o Ingenieros especialistas en Seguridad e Higiene, o en su caso técnicos matriculados por resolución 313/83 del Ministerio de Trabajo a los efectos que éstos inspeccionen todo el edificio, y verifiquen el cumplimiento de toda la normativa municipal referente a la seguridad de personas y cosas dentro del Consorcio.

De esta forma, dicho profesional deberá verificar que los matafuegos estén al día, que la limpieza de tanques se haya realizado en tiempo, que la normativa referente a la conservación de fachadas se haya cumplido, que existan luces de emergencia, que se hayan realizado los controles sobre calderas, ascensores, etc.

El profesional deberá completar un nuevo Libro que crea esta norma, llamado Libro de Control de Seguridad Edilicia, al cual deberá agregar, en la primera inspección realizada en el edificio, el estado inicial de éste, señalando las deficiencias o falencias encontradas y deberá darle al Consorcio un plazo para corregir los problemas encontrados de hasta 180 días.

El especialista en Seguridad e Higiene deberá, además de completar el Libro, hacer tres copias por separado, en original, de la información ingresada en aquél, y entregarlas al administrador, quien debe dejar una de esas copias en un lugar visible del edificio, la otra entregarla en el Registro Público de Administradores y la tercera guardarla en sus oficinas.

La norma no sería cuestionable en su loable propósito de impedir accidentes, aunque sí merece algunas críticas:
En primer lugar, se ha olvidado de derogar la Disposición 3882/2010 que crea el Libro de Control Sanitario y Agua Potable para los Consorcios, por cuya causa, ahora, la información que éste exige se encuentra superpuesta con la del nuevo Libro creado.

En segundo lugar, extraña sobremanera que esta nueva disposición ordene que “el personal contratado no podrá hacer más de dos controles consecutivos”. Si bien entendemos que el requisito se ha incluido con el fin de garantizar la imparcialidad del profesional, también es cierto que con ello, prácticamente se transforma a quien debe llevar el nuevo libro, en un inspector municipal pagado por los propietarios...(!)

También es importante agregar que la norma establece en su artículo 11º, que el administrador estará obligado a notificar a los consorcistas en un plazo no mayor a los 15 días hábiles, los resultados del informe. Esta carga podría considerarse repetida, puesto que por el art. 8º se obliga al administrador a colocar en lugar visible del edificio una de las copias del informe. En nuestra opinión, la obligación de notificar podría suplirse adjuntando copia simple del informe en la siguiente liquidación de expensas.

Pero, en definitiva, ¿qué debe hacer el administrador?

1. Comprar un libro, que debe tener un formato especial.
2. Hacer la apertura del mismo por un escribano público, quien debe insertar en el mismo la fecha de apertura, indicar que se trata del Libro de Control de Seguridad Edilicia, agregar los datos del Consorcio y el número de hojas.
3. Contratar a un perito en Seguridad e Higiene que realice el peritaje global del edificio, el que no debe pertenecer a ninguna empresa ya contratada por el Consorcio para realizar mantenimiento alguno.
4. Llevar al Registro Público de Administradores uno de los informes, cada 6 meses.

Como conclusión, podemos decir que la Ciudad ha pretendido, una vez más, transferir a los particulares, obligaciones que les son inherentes, lo cual resulta sorprendente atento al ejército de agentes municipales de que dispone. Las autoridades de la ciudad debieran recordar que los propietarios pagamos impuestos que sirven para mantener todas las numerosas e ineficientes superestructuras burocráticas, para, además, tener que pagarle aparte a pseudoinspectores particulares.

Ello no obstante y más allá del tufillo a “lobby de corporación” que tiene esta norma, si algo tenemos que rescatar de ella es que, en los hechos, servirá para que los propietarios tomen conciencia de las medidas que –en su caso- haya que adoptar en cada consorcio para garantizar la seguridad de todos.