INQUILINOS EN EL CONSORCIO: LO QUE HAY QUE SABER

Imagen de Dr. Osvaldo Loisi
12 Sep 2011
25149 lecturas
63 comentarios
Opine sobre este artículo
Imprimir

Una proporción importante de habitantes de los edificios de Propiedad Horizontal suelen ser inquilinos, por lo cual, es conveniente puntualizar varias cosas que debieran saber, tanto ellos, como los propietarios que alquilan sus unidades funcionales, y son las siguientes:

I

Por el hecho de hacer uso de las instalaciones comunes del edificio, el inquilino debe adaptar su conducta y la de su familia a las limitaciones establecidas en el Reglamento de Copropiedad y Administración y el Reglamento Interno del edificio, si lo hubiere.

Por eso, es necesario que al celebrar el contrato de alquiler, se hagan constar en forma expresa las normas de convivencia que surgen de esos instrumentos y que el inquilino deberá acatar. En especial, se debe dejar constancia del destino a que está afectada la unidad alquilada, así como las prohibiciones, modalidades de uso de las instalaciones comunes, etc.

II

Obviamente, al inquilino le está prohibido transgredir aquellas normas, pero todo incumplimiento en que incurra se considerará de responsabilidad directa del propietario de la unidad locada. Esto quiere decir que el propietario locador de aquella unidad deberá responder patrimonialmente por todos los posibles daños que la inconducta de su inquilino pueda ocasionar al Consorcio.

No existe, pues, una vinculación legal directa entre inquilino y Consorcio. Todos los derechos y obligaciones de aquél surgen únicamente del contrato de locación firmado con el locador.

Por supuesto que el inquilino no puede eximirse de responsabilidad por los hechos u omisiones ilícitas que se le atribuyan, a él o a miembros de su familia, pero ante el Consorcio, responderá siempre el locador propietario, quien deberá hacerse cargo del pago de los daños y perjuicios correspondientes.

Es elemental que el inquilino no forma parte del Consorcio de Propietarios y, a no ser que se presente con una autorización por escrito del titular de la unidad alquilada, no puede concurrir a las asambleas ordinarias ni extraordinarias, ni mucho menos deliberar ni votar.

III

Respecto de las expensas y los impuestos que gravan la unidad funcional objeto de la locación, existe la mala práctica de cargar esos montos al precio del alquiler, cuando se trata, en verdad, de obligaciones inherentes al propietario. Recordemos que el Código Civil, en su artículo 1493, establece que el precio de la locación deberá ser “determinado en dinero”. Esto significa que quien toma un inmueble en locación -por lo general, asalariado- debe conocer a ciencia cierta el monto mensual que está obligado a pagar. Esa es, al menos, la interpretación que el buen sentido impone.

Por consiguiente, del mismo criterio de justicia se desprende que si el locador quiere cargar aquellas erogaciones extras al precio del alquiler, debiera calcularlas de antemano y expresarlas dentro del precio mensual, para hacer la prestación “determinada”. Porque la persona que vive de un sueldo necesita saber de antemano si podrá o no hacerse cargo del precio del contrato.

Cabe recordar que la mala práctica referida, se arrastra desde situaciones pasadas, cuando existían leyes que congelaban los alquileres y hacían de la locación un negocio prácticamente ruinoso, contingencias históricas que hace tiempo han desaparecido, desde que las locaciones se liberaron de toda regulación estatal.

IV

Además y en honor a la justicia y equidad, sería conveniente que los contratos que establecen para el inquilino cargas inherentes al propietario, incluyeran una autorización expresa que lo faculten para asistir a las asambleas de propietarios. Al menos, a aquellas en que se discuten los balances de la administración. De lo contrario, se coloca al inquilino en una verdadera situación de indefensión. Resulta penoso comprobar a diario la desidia de muchos propietarios, que se desinteresan totalmente de la suerte de su consorcio y no concurren a las asambleas en razón de que trasladan al inquilino sus obligaciones, impidiendo asimismo reunir los votos necesarios para el buen gobierno de la comunidad.

V

Finalmente, es oportuno señalar el error en que suelen caer muchos locatarios cuando en el contrato de alquiler se establece que estarán obligados a abonar las expensas “comunes” del edificio. Él pensará, probablemente, que se trata de las expensas ordinarias y no de las extraordinarias, pero no es así. TODAS LAS EXPENSAS DEL EDIFICIO SON LLAMADAS COMUNES porque son una carga común a todos los propietarios.
Lo que debiera haber dicho el contrato es: “expensas ordinarias”. Si dice simplemente “comunes”, el incauto inquilino deberá pagarlas todas, ordinarias y extraordinarias.

En cuanto a qué son expensas ordinarias y qué son expensas extraordinarias, puede definirse a las primeras como “las que corresponden a gastos previstos en el tiempo”. Por ejemplo: sueldo del Encargado, impuestos, limpieza de tanques, primas de seguros, honorarios del administrador; abonos por distintos servicios que se pagan mensualmente, etc., etc. Son, en cambio, expensas extraordinarias las destinadas a sufragar gastos imprevistos o eventuales, como, por ejemplo, la integración de fondos de reserva, gastos de reparaciones, remodelaciones, pago de algún juicio perdido por el Consorcio, y cualquier otra eventualidad.


Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal

cursos@ligadelconsorcista.org

info@ligadelconsorcista.org

Montevideo 764 piso 11 A y C, Ciudad de Buenos Aires [ mapa]
4811-9836 || 4816-5111

Sugerencias sobre el sitio? Contáctese con nuestro webmaster

Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal

emails:
cursos@
info@

Montevideo 764 piso 11 A y C, Ciudad de Buenos Aires

4811.9836
4816.5111


Sugerencias sobre el sitio? Contáctese con nuestro webmaster

X
Si sos o fuiste alumno de nuestros cursos logueáte desde aquí
Ingresa tu nombre de usuario
El campo de la contraseña es sensible a las MAYÚSCULAS. PERDISTE TU CLAVE?
Loading