EL FIDEICOMISO Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL (Tercera Nota)

Imagen de Dra. Rita Lidia Sessa
1 Ago 2017 - 19:06
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Hemos hablado ya sobre fideicomiso en dos artículos (el primero en el año 2011) y (el segundo en 2012).

Hoy la legislación ha cambiado, se ha aggiornado, estando en vigencia el Código Civil y Comercial de la Nación desde el 1-8-2015.

Dejando de lado los aspectos comerciales, económico/financieros, impositivos y penales relacionados con el fideicomiso, sobre lo cual hay doctrina especializada, resulta interesante adentrarse en la realidad de quien compra un departamento construido por fideicomiso inmobiliario.

Derogada la ley 24441 (BO 16-1-1995), en su casi totalidad por el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, hoy para estudiar el contrato de fideicomiso hay que acudir a los arts. 1666 a 1707 del CCC.

Cuando suele comprarse "en pozo" o medianamente avanzada la edificación, no existe todavía propiedad horizontal, no hay reglamento y por ende tampoco se puede escriturar la unidad funcional.

Si utilizando la figura del fideicomiso se edifica en propiedad horizontal, el tiempo de la prehorizontalidad (el que transcurre hasta que se redacte e inscriba el Reglamento de Propiedad Horizontal ) se rige por los arts.2070 a 2072 del CCC. El nuevo código ha derogado la ley de prehorizontalidad 19724 y la ha sustituido por un seguro.

En ese aspecto cabe destacar que "el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar".

Si se incumple con la obligación de contratar un seguro, el adquirente conserva todos sus derechos contra el titular dominial, en los casos de prehorizontalidad.

Sin embargo hay una excepción, precisamente si hay prehorizontalidad con fideicomiso. En efecto, no hay obligación de tener ese seguro si hay un fideicomiso contratado con entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin (art 2072 CCC).

No obstante, esta norma no colisiona con el art. 1685 del CCC que establece la obligación de contratar un seguro, pues se trata de otro riesgo a cubrir, saber: "Patrimonio separado. Seguro. Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario, del fiduciante, del beneficiario y del fideicomisario. Sin perjuicio de su responsabilidad, el fiduciario tiene la obligación de contratar un seguro contra la responsabilidad civil que cubra los daños causados por las cosas objeto del fideicomiso. Los riesgos y montos por los que debe contratar el seguro son los que establezca la reglamentación y, en defecto de ésta, los que sean razonables. El fiduciario es responsable en los términos de los artículos 1757 y concordantes cuando no haya contratado seguro o cuando éste resulte irrazonable en la cobertura de riesgos o montos." (arts 1757 a 1759 sobre responsabilidad derivada de la intervención de cosas y de ciertas actividades).

Lo que preocupa a los adquirentes de unidades funcionales antes de existir la propiedad horizontal, antes de poder escriturar, y sin perjuicio de incumplimientos varios, es fundamentalmente los montos que deben abonar en concepto de gastos por expensas, desde la posesión .

Esto es un arcano de difícil pero no imposible contralor.

El adquirente debe exigir tomar conocimiento de la póliza contratada en los términos del art. 1685 CCC y las facturas de los gastos producidos, requiriendo puntualmente rendición de cuentas ( arts.858 al 864 del CCC).Es importante recordar que el fideicomiso se basa en la confianza, y la misma puede desaparecer. Se impone la lectura serena y minuciosa de aquello que el futuro adquirente va a firmar. De no ser así, ante la cantidad de consultas recibidas, se aconseja no comprar una unidad funcional construida en fideicomiso.


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