EL ABUSO QUE SUFREN LOS INQUILINOS CON EL TEMA "EXPENSAS"

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28 Abr 2017 - 19:45
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Para empezar a hablar del tema, hay que hacer un poco de historia.
En los años de gobierno del difunto ex presidente Juan Domingo Perón, el déficit de vivienda, a la vez que la necesidad de acabar con los "conventillos", impulsó una medida que beneficiaba a los entonces inquilinos:  congelamiento de alquileres, prórroga ilimitada de los plazos pactados y suspensión de las ejecuciones por desalojo. Todo ello mediante leyes llamadas "de emergencia locativa".

Esa medida perjudicaba enormemente a los propietarios, pues con el tiempo, los precios de los alquileres, depreciados año a año por la inflación, no llegaron a alcanzar siquiera para pagar los impuestos de las propiedades alquiladas. Tener una propiedad alquilada era francamente ruinoso.  

Fue entonces que, como un paliativo, se generalizó el criterio de incluir en la redacción de los contratos de locación, la exigencia del pago de impuestos y de expensas a cargo de los inquilinos como obligaciones anexas al precio del alquiler.

Lo que no se entiende y resulta completamente injusto e irracional, es que hoy, a más de cuarenta años de derogadas aquellas leyes de emergencia locativa, se le siga cargando alegremente al inquilino con obligaciones que corresponden al propietario, como son los impuestos y las expensas.
Piénsese que en su enorme mayoría, los inquilinos son asalariados y, obviamente, ganan un sueldo fijo. Por dicho motivo, la ley debiera garantizar que el precio de la locación sea determinado y no variable. Es una razón de elemental justicia.

Y si haciendo uso de la libertad contractual, el propietario quisiera cargar al locatario con dichas obligaciones, debiera calcularlas de antemano, prorrateándolas, e incluirlas en el monto del alquiler.
Cabe destacar que en la ciudad de Buenos Aires, los inquilinos representan  un alto porcentaje de la población, lo cual pone al descubierto la magnitud del problema que apuntamos.

Legalmente la locación se define como el contrato mediante el cual, una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero . El inquilino, en su carácter de simple tenedor del inmueble que ocupa no está obligado a pagar las expensas directamente al consorcio: siempre el obligado será el propietario.

También conviene tener en cuenta que la libertad de contratación que goza el propietario, reconoce una limitación legal que surge del Artículo 1196 del nuevo Código Civil. Dice así: Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;
c) el pago de valor llave o equivalentes.
Pero existe otro tema que revista la mayor importancia, y es el propio concepto de "expensa".
La palabra expensa viene del latín "ex pensa", que quiere decir "de las pesas", o sea, "de las cargas", o "de los gastos. Expensa es gasto. Un elemental sentido de justicia indica que quien asume obligaciones contractuales, debe saber exactamente a qué se compromete a pagar.
Sin embargo, en la práctica diaria, un concepto tan sencillo como "gastos del consorcio", se encuentra envuelto en la nebulosa de esa palabra latina, de modo que el inquilino nunca sabe exactamente a qué tipo de gastos se refiere la cláusula del contrato de locación que lo obliga a pagar "expensas".

Los gastos de un consorcio son de dos clases: gastos ordinarios y extraordinarios. Los ordinarios son los habituales y previstos de antemano, como ser los derivados de las obligaciones de pago de la seguridad social, sueldo del Encargado, honorarios de la administración, limpieza de tanques, servicios varios que se pagan periódicamente, etc. Son gastos que se repiten y son previstos. Este tipo de gastos abarca la frase "expensas ordinarias".  

Los gastos extraordinarios son los imprevistos o inesperados. A este tipo de erogaciones se refiere la frase "expensas extraordinarias", y comprende rubros como roturas de partes del edificio, deterioro de instalaciones, multas aplicadas por los poderes públicos, gastos fuera de lo común decididos por las asambleas, reformas exigidas por la empresa que brinda suministro de gas, etc.   

Cabe señalar que "todas" las expensas, sean ordinarias o extraordinarias, son COMUNES (Es decir comunitarias). Con la palabra común se está diciendo que son gastos que deben sufragar "todos los propietarios" y no sólo algunos de ellos.

Los contratos de locación suelen establecer que el locatario/inquilino debe pagar las expensas. Demás está decir que si dice simplemente "expensas" o "expensas comunes", la obligación se extiende a todas ellas, ordinarias y extraordinarias.
Y aquí empieza el problema, generado lamentablemente por el artículo 2048 del nuevo Código Civil, que define lo que considera expensa común ordinaria y expensa común extraordinaria, al margen de toda lógica.

El artículo en cuestión, por algún oscuro motivo, dice que expensas ordinarias son todas, y sólo  son extraordinarias las que decide la asamblea de propietarios. Concretamente  dice así: ARTICULO 2048.-"Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea".
Este conjunto de desaciertos contraría el concepto de expensa como gasto, transformándolo en una suerte de entelequia. Dicho de otro modo: la expensa no es una cosa ni un hecho de la naturaleza, sino una idea, un simple nombre elegido como sinónimo de gasto. Su naturaleza no puede variar según lo decida el administrador o una asamblea. Sería como condicionar la existencia de la lluvia a la decisión de alguien.

Así las cosas, no cabe otra solución que aconsejar a los inquilinos que, a la hora de contratar, exijan a quien redacta el contrato, que defina claramente a qué tipo de gastos se va a obligar a pagar, eliminando toda mención de la palabra latina "expensa", cuyo concepto, la propia ley se ha encargado de oscurecer.

Los contratos de locación deben establecer claramente si el locatario se hará cargo de los gastos habituales, previstos con antelación, o de los gastos eventuales, imprevistos del consorcio. Y es él y no el propietario ni el administrador, quien debe discriminar, en las liquidaciones de expensas mensuales, qué gasto reviste tal o cual carácter.
A la hora de pagar las expensas, el inquilino debe decirle al propietario: "este gasto lo pago porque es ordinario y se ha previsto de antemano. Este otro no lo pago, porque es imprevisto". Esto que decimos, que es elemental, es oportuno tenerlo en cuenta porque hay inquilinos que pretenden que sea el administrador del consorcio o el propietario quienes califiquen a los gastos como ordinarios o extraordinarios, en lugar de asumir ellos mismos esa responsabilidad.     
Los poderes públicos debieran advertir el constante abuso a que son sometidos los locatarios en el tema expensas, y actuar en consecuencia. Diariamente se observan en muchas liquidaciones mensuales altos gastos inconsultos y decididos al sólo arbitrio de la administración del consorcio.

Finalmente, digamos que respecto a los propietarios, la diferencia entre gastos ordinarios y extraordinarios es crucial. Los ordinarios los puede decidir el administrador a su sólo arbitrio. Los extraordinarios requieren necesariamente la aprobación de la asamblea. Es por eso que los propietarios deben reunirse en asamblea y decidir - por mayoría de votos -que los gastos ordinarios inconsultos no deben superar un tope determinado por ellos, según las particularidades y necesidades de su edificio.


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