SOBRE LA REFORMA A LA LEY DE REGISTRO DE ADMINISTRADORES DE PROPIEDAD HORIZONTAL

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09 Ago 2010
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Finalmente, el 20 de julio de 2010, apareció la esperada Reglamentación de la ley 3254 de la CABA, que introduce varias reformas importantes al régimen de contralor de la gestión administrativa en la Propiedad Horizontal, al menos, en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires. Entrará a regir a partir de los 45 días de la publicación efectuada en la fecha indicada, en el Boletín Oficial de la Ciudad.


Para los consorcistas, la reforma implica tres beneficios básicos: El primero y más importante, es la posibilidad de desplazar a un mal administrador por asamblea sin necesidad de reunir las voluntades de los dos tercios de todos los integrantes del consorcio, requisito imposible de cumplir en la práctica.


En adelante, la gente podrá desprenderse de administraciones entronizadas durante años y años en edificios integrados por gran cantidad de unidades, donde no se podía reunir el 66,66% de los votos totales del consorcio exigido en los Reglamentos de Copropiedad y Administración de cada edificio. Con el nuevo régimen, el plazo para administrar será de un año, a menos que los propietarios decidan otra cosa. Transcurridos 12 meses de desempeño, el administrador deberá convocar a asamblea a fin de poner a disposición de sus administrados el cargo que ocupa, y éstos podrán reemplazarlo con el voto de los dos tercios “de los presentes en la asamblea”, si ésta estuviere legalmente constituida, es decir, integrada con un número mínimo de propietarios (número llamado “quorum”, que surge del Reglamento de Copropiedad y Administración de cada Consorcio).


Pero la reglamentación va más lejos aún: en el supuesto de que el administrador, transcurrido un año de actuación, no convoque a asamblea con aquél propósito, los consorcistas podrán “autoconvocarse” y designar a otro, pues el mandato de aquél, se considera caduco.


El segundo beneficio, consiste en que se obliga al administrador a abrir una cuenta bancaria a nombre del Consorcio, con lo cual se evita el abuso de ciertos administradores que depositan en su cuenta personal, el dinero de las expensas de todos los consorcios que administran, con los riesgos del caso. La Reglamentación también exige que la cuenta tenga como autorizados para actuar en forma conjunta, al administrador y a un miembro del Consejo de Administración designado por Asamblea, estableciéndose también que si el Consorcio no cuenta con Consejo de Administración, la Asamblea debe designar a un consorcista como autorizado.


Y el tercer punto, también de suma importancia para quienes habitan en Propiedad Horizontal, es que las convocatorias a las asambleas deberán señalar, no sólo la hora del comienzo, sino también de su terminación. Es sabido que muchos propietarios no concurren a esas reuniones por no saber con seguridad a qué hora quedarán libres del compromiso, como también es conocido el recurso adoptado por ciertos malos administradores que colocan al final de la lista del orden del día, ciertos temas que al final no pueden resolverse por falta de número a la hora de la votación.


Existen, claro está, otros detalles de importancia en el nuevo régimen, que exceden la medida de estas líneas. Respecto del administrador, a nuestro juicio, se le imponen demasiadas cargas administrativas y de control burocrático que, en el fondo, encarecerán su gestión y lamentablemente, en forma indirecta, se trasladarán a las expensas. No se advierte la razón de haber impuesto tanto papeleo en la era de la información, donde la mayoría de los trámites, hoy en día, tienden a ser instrumentados por Internet.


Es también de destacar, finalmente, que la difusión que se ha hecho de esta reforma, suele despertar falsas expectativas que conviene evitar. La más común es que el consorcista tiende a creer que la nueva ley le permitirá destituir a un mal administrador, denunciando ante el Registro Público de Administradores las irregularidades que presenta su gestión. Esto es falso. El Registro sólo actuará multando, suspendiendo o excluyendo de la matrícula a aquel administrador que no cumpla con los requisitos que la ley establece, que no se refieren al modo cómo debe administrar sus consorcios, sino sólo a la violación, o incumplimiento de obligaciones de carácter burocrático. El control de la gestión de los administradores siempre estará a cargo de las respectivas asambleas. El Registro no puede inmiscuirse en el modo o el sistema adoptado en cada edificio para administrarlo, ni prevenir irregularidades en el manejo del dinero de las expensas, u otras anomalías de gestión.


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