Consorcios, Sueldos y Encargados

Imagen de Dr. Osvaldo Loisi

Artículo publicado originalmente en el Diario La Nación del día Lunes 2 de Abril de 2007

05 Abr 2007
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Empleadores en Propiedad Horizontal: Los empleadores en los Consorcios no son más que grupos de familias, de trabajadores, jubilados y amas de casa.Empleadores en Propiedad Horizontal: Los empleadores en los Consorcios no son más que grupos de familias, de trabajadores, jubilados y amas de casa.



Hasta 1948, obedeciendo a una larga tradición que se remonta al derecho romano, la propiedad de los inmuebles, en nuestro país, se extendía en línea vertical, desde el suelo "hasta el cielo y el infierno", como solía decirse. No obstante, en aquel año se sancionó la ley 13.512, que hizo posible dividirlos en planos horizontales para su venta fraccionada en pisos y departamentos. De allí la denominación de "propiedad horizontal" que se le dio a la nueva institución.


Dada la pluralidad de dueños que irían a compartir esos edificios, la ley imponía a sus eventuales titulares la preservación de su integridad e identidad. Para ello, les ordenaba constituirse en consorcio y redactar un reglamento de copropiedad y administración, aunque en los hechos resultó ser impuesto de antemano por el vendedor.


Así delineada esa nueva especie de propiedad, provocó diversos conflictos, que los jueces, por medio de sucesivos fallos, debieron ir salvando. El primero fue a favor de los terceros, quienes para demandar al consorcio, por ejemplo, debían accionar contra todos los propietarios. Tarea muy dificultosa, por cierto.


Entonces, se optó por reconocerles a esos conglomerados de vecinos "personalidad jurídica", que les permitiría presentarse en los tribunales como actores o demandados como si fuesen asociaciones o sociedades.


Sin embargo, tal solución hizo al consorcio ciertamente vulnerable frente al poderoso gremio único de su personal de encargados, y frente a ciertas corporaciones de administradores.


En efecto, su atribuida personalidad jurídica permitió que se los asimilara a las empresas y entidades con objetos específicos, y que se instrumentara para la propiedad horizontal un mecanismo de negociación colectiva laboral que, bajo una fachada de legalidad, esconde una situación reñida con principios elementales del derecho.


Anualmente, tres asociaciones de administradores de consorcios, junto con aquel gremio de encargados vienen concertando entre sí cargas y aumentos salariales para el personal de esos edificios con absoluta discrecionalidad, los que son homologados automáticamente por el Ministerio de Trabajo, sin tomar en cuenta la naturaleza de la propiedad horizontal ni la voluntad de los propietarios, ni la economía y posibilidades de cada edificio.


A tal extremo ha llegado este abuso a lo largo del tiempo, que puede decirse que es difícil encontrar hoy en la Argentina algún consorcio que no deba disponer de alrededor del 60% de su gasto total para satisfacer los sueldos y cargas sociales de su personal de encargados.


En este punto nos vamos acercando al corazón del problema: el consorcio no puede comprar ni vender; no puede prestar ni tomar préstamos ni asociarse ni declararse insolvente ni realizar ningún acto jurídico ajeno a la carga de mantener y administrar el edificio común.


Mientras que cualquier otra entidad, para frenar la situación ruinosa originada en el aumento de sus costos, podría apelar a la toma de créditos, a la fusión con otras empresas, al cese de su actividad o, eventualmente, a la declaración de su propia insolvencia, el consorcio no puede hacerlo.


Tampoco puede el propietario desobligarse, abandonando su piso o departamento. De acuerdo con el artículo octavo de la ley, seguirá siendo siempre responsable por todas las expensas debidas.


Ahora bien: si consideramos que una parte sustancial de esas expensas son determinadas por personas carentes de mandato expreso para ello, podrá fácilmente advertirse la virtual "encerrona", por no decir la sumisión inadmisible que sufre ese sector de población que vive o trabaja en edificios de propiedad horizontal respecto de las mencionadas corporaciones.


El hecho de que dos partes generen obligaciones a cargo de un tercero que las deberá asumir de manera ineludible por mandato de la ley, sin posibilidad alguna de evitarlas aun en casos de insolvencia es algo que repugna el más elemental sentido jurídico en cualquier sociedad civilizada.


Podrá alegarse que, por el hecho de emplear personal de limpieza y mantenimiento, los consorcios poseen responsabilidades sociales como cualquier empresa, y es cierto. No obstante, los consorcios sólo podrían ejercerla individualmente, es decir, los propietarios de cada edificio en particular. Porque la negociación colectiva de trabajo supone la existencia de grupos de intereses y obviamente, los consorcios ni nacen como agrupaciones ni existe en ellos objeto social, por lo que carecen de intereses comunes. No existe en ellos actividad alguna que implique ganancia, productividad, filantropía ni ningún otro objeto.


Por supuesto que allí se limpia y sus distintas partes e instalaciones son mantenidas, pero esas tareas no pueden ser consideradas la actividad que justifica la existencia del mismo. Nadie construye un edificio ni compra un inmueble con el propósito de asearlo o efectuar tareas de mantenimiento.


En conclusión, digamos que, a fin de preservar la tranquilidad de los millones de familias que viven bajo ese régimen en todo el país, especialmente de trabajadores y pasivos, se hace imprescindible reconocer que los consorcios no pueden ser representados en forma tácita por nadie y las convenciones colectivas a las que nos hemos referido sólo obligan a aquellos que las ratifiquen expresamente.


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