La Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal

Imagen de Dr. Osvaldo Loisi

Palabras pronunciadas por el Dr. Osvaldo Loisi al inaugurar el "Seminario de Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal" en la sede de la Defensoría del Pueblo de la Nación, el 10 de septiembre de 2002 .

10 Jun 2003
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Es increíble el gran poder de convocatoria que tiene este tema de la Propiedad Horizontal. ¿Quién puede negar que se trata de un sector desprotegido y sumamente problematizado. Sobre todo por la gran ignorancia que existe a nivel popular sobre el tema.


Cuántos propietarios saben, por ejemplo, que cuando compran un departamento o un local de comercio sometido al régimen de Propiedad Horizontal, no solamente pasan a ser propietarios de su unidad sino que además, pasan a formar parte de una especie rara de sociedad con una multitud de consortes a quienes no conoce. Además, con socios que van y vienen, que no son siempre los mismos, que venden y se van y otros nuevos que llegan y él no los conoce porque nadie se los presenta. Cuando se encuentra en el ascensor con alguno de ellos, a veces no sabe bien si es un nuevo vecino o un ladrón.


Además, cuántos propietarios de unidades en PH saben que esa relación con los demás propietarios o consortes está regida por un contrato llamado "Reglamento de Copropiedad y Administración" redactado no por ellos sino por el dueño original del terreno o de la obra.


Este Seminario está dirigido a todos aquellos que deseen incorporarse a la actividad de administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal como también, naturalmente, a los integrantes de la comunidad consorcial: propietarios, administradores en ejercicio, encargados y a todos quienes viven o trabajan en edificios de Propiedad Horizontal y se interesan por el tema.


El objeto no es solamente brindar información, porque ésta puede fácilmente conseguirse leyendo tratados o manuales, o visitando las varias páginas web que existen. Principalmente es nuestro propósito brindar aquí un puñado de conceptos que consideramos esenciales para todos aquellos que aspiran a administrar un consorcio. Hoy por hoy y sobre todo entre nosotros, los argentinos, rara vez nos expresamos usando conceptos. No sé si se habrán dado cuenta (sobre todo durante las horribles y extenuantes asambleas) que la gente habla mucho pero raramente conceptualiza. De modo que las discusiones en casi todos los ámbitos, desde el familiar hasta el político, son series de parlamentos que van y vienen y no se encuentran. No se sacan conclusiones. Quiere decir que cada uno sigue pensando como pensaba.


Durante una conversación, cada uno piensa lo que va a decir mientras el otro le habla y cuando le toca el turno habla o vocifera sin tener una idea clara de lo que quiere decir. No existe la voluntad de escuchar. Ni tampoco la capacidad de síntesis, que es lo único valioso del pensamiento y la discusión. Son los conceptos y no la verborrea ni el exceso de análisis lo que permite verdaderamente sacar conclusiones y resolver problemas. No exagero si digo que tal vez ese sea el principal defecto de los argentinos. Y hoy más que nunca debemos repararlo porque hoy más que nunca tenemos la necesidad de unirnos contra la adversidad. Y no hay otra forma de unión más eficaz que la palabra. La palabra que convence. La palabra que es capaz de vencer al contrincante con un arma poderosísima, que es la razón.


Lamentablemente debemos reconocer que muy poca gente sabe qué es un concepto y quién lo inventó. En realidad, el concepto es una idea precisa. Una frase breve que define lo que se piensa separándolo, abstrayéndolo de todo lo demás que la persona piensa, siente, desea o hace y fue inventado por Sócrates cinco siglos antes de Cristo. Él nos enseñó que para hablar constructivamente debemos transmitir conceptos y no ideas vagas. Esto implica sacarle a lo que vamos a decir, todo lo que sobra. Mucha gente que viene a consultarme un problema de consorcio pero trae in mente un conjunto de problemas mezclados entre sí. Entonces comienza relatándome sus penurias y la historia de su consorcio. Y en esa relación errática se va por las ramas y así se aleja cada vez más de lo que viene a consultarme. Los problemas, cuando se carece de conceptos, de ideas claras, se agigantan y se transforman en verdaderos infortunios, cuando no en pequeños infiernos. Un problema debiera ser un desafío y no un martirio. Porque el problema está allí para ser resuelto y no para llorar sobre él.


Pero el secreto de evitar que sea un martirio está en aprender a sacarle cosas al problema. Sacarle cosas que no forman parte de él, como ser prejuicios, suposiciones, recuerdos de experiencias vividas, etc. Cuentan que una vez al famoso escultor Rodin alguien le preguntó cuál era el secreto de su arte y él respondió: "-Muy fácil. Simplemente yo tomo un trozo de mármol y le saco todo lo que sobra". Así tenemos que hacer nosotros si queremos que lo que decimos, sobre todo en las asambleas, aunque no sea una obra de arte, sirva para algo.
Este tema, que parece teórico, en realidad no lo es. Hay asambleas de propietarios que terminan como comenzaron y la gente se va más desorientada que cuando comenzó. Es por eso que poca gente quiere ir a las asambleas. Porque el administrador o quien la preside, generalmente no sabe cómo encauzar un diálogo. Y entonces parece una especie de director de tránsito donde cada uno habla por su cuenta.


Ese arte de quitarle a la idea vaga que nos inquieta todo lo que le sobra es, precisamente, la educación. Porque educación no consiste sólo en acumular saberes, es decir, en estar bien informado, sino en aprender a pensar, que quiere decir, aprender a reducir a conceptos todo lo que expresamos.


La utilidad de los conceptos es semejante a la utilidad de una biblioteca vacía. Vds. pueden acopiar mucha información, por ejemplo, pueden tener muchos libros, pero si no tienen una biblioteca donde guardarlos en forma ordenada, esos libros estarán desparramados y serán más bien un estorbo. Eso le pasa a cierta gente que, pese a estar muy informada y a haber leído mucho, carece de conceptos básicos en donde acomodar esa información.


Por eso acá intentaremos dar unos pocos conceptos fundamentales sobre esa institución tan problemática que se llama "Propiedad Horizontal", que los habilitarán -así lo espero- para asimilar toda la información que anda por ahí sobre administracción de consorcios. La tarea bien vale la pena, pues todos sabemos que se calcula que sólo en Buenos Aires y el conurbano existen más de cien mil edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal y que además se trata de un sector de la sociedad muy problematizado. Muy descuidado por la legislación y también por la educación. La única ley orgánica que regula la PH es la 13.512 del año 1948, que desde entonces no sufrió ningun "aggiornamiento" y debiera hacérsele algunas enmiendas acordes con los tiempos. También el tema está extrañamente ausente de la educación. Los niños y jóvenes de las grandes ciudades viven la mayoría de ellos en edificios sometidos al régimen de PH. Sin embargo, que yo sepa, ni en la escuela primaria ni en la secundaria se enseña cómo debe convivirse en esos conglomerados habitacionales. En cambio, se les enseñan cosas totalmente inservibles para la vida, como los logaritmos, por ejemplo, que, al menos en mi caso, nadie me ha sabido explicar para qué sirven en realidad. Dicen que Napoleón los impuso porque quería buenos artilleros. Y nuestros educadores debieron pensar que si en Francia se enseñaba, aquí sería bueno hacerlo también. No es que esté en contra de la enseñanza de las matemáticas, pero existen cosas mucho más útiles y elementales que no se enseñan, como es el derecho y la propiedad horizontal. Que es importantísimo porque es el régimen de convivencia entre vecinos, que es básico porque allí nace en la realidad el respeto y nace en la realidad la democracia. Porque la democracia es en definitiva, eso: convivencia respetuosa y no discursos. Conocer los límites de nuestros derechos, que terminan allí donde comienzan los derechos de los demás.


La noción primera y fundamental del Derecho es la de "persona": Y es una noción esencial porque sólo a las personas las leyes les reconocen derechos. Los animales, lamentablemente, no gozan de ningún status especial y hasta ahora son simplemente cosas muebles. Esto es importante señalarlo desde que en los consorcios suele haber muchos animales domésticos y ello constituye una problemática bastante particular. Es cierto que los jueces, a través de numerosos fallos le van reconociendo a las mascotas un cierto status especial, como por ejemplo, modernamente, el carácter de "acompañantes terapeuticos", pero en un sentido estrictamente legal, los animales siguen siendo para nuestro orden jurídico, sólo cosas muebles.


Las personas pueden ser de existencia física o de existencia ideal o jurídica y tienen atributos comunes que son el nombre, el domicilio y el patrimonio. Los jueces dicen que el Consorcio de Copropietarios de la Propiedad Horizontal (aunque ninguna ley lo dice expresamente) posee personalidad jurídica, al igual que las asociaciones, las sociedades, etc. Es decir que el consorcio, como cualquier otra persona, es capaz de contraer derechos y asumir obligaciones.


Los derechos que las leyes reconocen a las personas pueden ser personales o reales. Los derechos personales son los que ejercemos sobre otras personas. Por ejemplo, el locatario tiene (en virtud de su contrato de alquiler) un derecho no sobre el inmueble que alquila, sino sobre el locador, sobre la persona del locador (por eso es un derecho personal). El derecho a exigirle que éste le brinde el uso y goce pacífico de la cosa. Y el locador tiene el derecho a reclamarle al locatario que le pague por ese derecho al uso y goce un precio en dinero. Los derechos reales, en cambio, son los que tenemos sobre las cosas ("re", en latín, quiere decir "cosa").


Aquí hay que mencionar brevemente que las cosas, cuando tienen valor patrimonial, se denominan bienes y que éstos se dividen en muebles e inmuebles. Que en principio y salvo que se trate de automotores, barcos y aviones, la propiedad de los bienes muebles se transmite con la mera entrega de la cosa. En cambio los bienes inmuebles y como dijimos, ciertos muebles tales como los automotores, los barcos y los aviones requieren, para la transmisión plena de su dominio, su inscripción en registros especiales. De allí la necesidad de perfeccionar la transacción de esos bienes mediante lo que se llama "escrituración", donde debe intervenir algún oficial público o un escribano.


Otra noción fundamental en toda sociedad y que todo el mundo debiera saber es la de contrato. Contrato es todo acuerdo de voluntades, en sentido amplio y legalmente debe ser considerado para las partes tan obligatorio como la ley misma. Esto dice el Código Civil (art. 1197). Lamentablemente los acontecimientos que estamos viviendo en estos momentos en Argentina violan salvajemente este principio universal, pero bueno, tratemos de mantener la cordura y sigamos adelante.


Hay contratos personales y contratos reales. Los personales establecen derechos y obligaciones entre las personas contratantes. Los reales, en cambio, derechos y obligaciones de las personas pero en relación a las cosas. Por ejemplo, lo que se llama "boleto de compraventa" es la promesa de venta que una parte le hace a otra y por eso es un contrato personal. En cambio, el "contrato de compraventa" es un contrato real porque las obligaciones y derechos de las partes están ligados por una cosa cuya propiedad se transmite en el momento de la celebración de ese contrato. Y acercándonos más a nuestro tema de la propiedad horizontal, el ejemplo más típico que existe de contrato personal es el mandato. El administrador está unido a los propietarios por un mandato, al igual que quien concurre a las asambleas por un propietario ausente, también está unido por un mandato. El mandante le encarga al mandatario hacer tal o cual cosa en su nombre y representación. Y, a propósito, digamos que el vínculo que liga a gobernantes y gobernados también es un mandato.


Hay contratos nominados e innominados. Se llama nominados a aquellos que figuran reglamentados por la ley y pueden ser leídos en los códigos Civil, Comercial y algunas leyes específicas, que son la compraventa, la locación, el mutuo o préstamo de consumo, el comodato o préstamo de uso, etc. Pero existen también los contratos innominados, que son todas aquellas convenciones que pueden hacer libremente las personas entre sí sin ceñirse a las que figuran en la ley. Por ejemplo, dos personas pueden hacer un contrato que se parezca a varios contratos conocidas a la vez, generado sólo en su imaginación y basado en su conveniencia recíproca, con total libertad.


Las personas en general no son informadas ni educadas para ejercer esta libertad amplia de contratar en forma novedosa y libre. Por eso es necesario distinguir entre los derechos y las libertades. Lamentablemente en ninguna Facultad de derecho se habla lo suficiente de tan preciosa distinción. Porque los derechos son los que nos otorga el Estado mediante las leyes escritas. Pero las libertades son las que tenemos las personas naturalmente así le guste al Estado o no. El buen ciudadano no es sólo aquél que trata de conocer las leyes y las cumple. Esto es muy loable. Pero es necesario decir que todos tenemos la libertad de contratar como nos plazca sin contrariar aquellas leyes y además, de juzgar de acuerdo a nuestro buen saber y entender si esas leyes son o no justas o adecuadas y de pedir eventualmente su reforma. Afortunadamente, una de las pocas cosas loables que ha tenido (si no la única tal vez) la última reforma constitucional ha sido el reconocimiento de este derecho de proponer la sanción y reforma de las leyes que tiene cada ciudadano (art. 39).


Para acercarnos ya a la Propiedad Horizontal, digamos que el derecho de propiedad, también llamado dominio, es uno de aquellos derechos que mencionábamos que se ejercían sobre las cosas. Es el más amplio derecho que pueda tenerse sobre una cosa, sea ésta mueble o inmueble. Se lo llama "dominio" porque es el señorío que uno puede ejercer. Es el derecho de usar la cosa, de venderla, de prestarla, de regalarla y de destruirla. Ese derecho de disponer de ella como a uno le plazca es, en principio, absoluto. Los romanos, que fueron los inventores del Derecho Occidental decían por ello que el "dominus", el señor, podía "utere e abutere", que quería decir "usar y abusar" de su propiedad. Esto, por supuesto, en el orden conceptual, es decir, este es el concepto, no la realidad. Es el estante, la biblioteca de que hablábamos, no la realidad que le colocamos encima. Cuando llevamos el concepto a la realidad aparece la necesidad de ponerle límites a ese derecho absoluto. Por eso hoy se dice "usar del derecho, sí, pero abusar, no". Por eso nuestra constitución, que garantiza ese y otros derechos, dice que ellos están limitados por las leyes que reglamentan su ejercicio. Pero que quede claro que esa noción de mi poder absoluto sobre la cosa de mi propiedad es valiosa porque me sirve para pensar. El concepto de propiedad es ese: la facultad más amplia sobre una cosa. Este concepto puede ser morigerado en la realidad, con excepciones a esa regla, pero como concepto, debe permanecer puro, como una figura geométrica. Por eso son peligrosas las teorías acerca de que la propiedad horizontal es una especie diferenciada de propiedad. Yo diría "no". Es propiedad plena, aunque con limitaciones por razones de la convivencia. Yo compro un departamento y soy dueño absoluto, aunque mi dominio debe estar limitado naturalmente por la necesidad de compartir bienes y servicios con otros propietarios.


Es conveniente también, a propósito del concepto de propiedad, mencionar qué se entiende por posesión, que es una palabra relacionada con ella. El dominio es la propiedad plena. Quiere decir que en principio y salvo las limitaciones legales, quien es dominus, dueño, propietario de una cosa puede disponer de ella libremente. En cambio, quien es poseedor, sólo tiene algunos derechos escindidos del derecho pleno de propiedad. Puede administrarla, puede explotarla, alquilarla, pero no puede venderla. Quien da la posesión pero no la propiedad lo hace porque aún no se han reunido los requisitos para la transmisión total del dominio. Por eso en los contratos de compraventa Vds. suelen leer muchas veces que en una fecha se entrega la posesión, por ejemplo, cuando sólo se paga parte del precio, reservándose la transferencia de la propiedad o dominio pleno para cuando se entregue la totalidad del precio.


También es conveniente distinguir entre el dominio y el condominio. El dominio es la propiedad plena y se da cuando es ejercido por uno solo. Un solo señor de la cosa. Cuando hay varios propietarios, entonces el dominio de cada uno, naturalmente, sufre restricciones. El condominio es un dominio menguado, porque uno solo de los condóminos no puede disponer de la propiedad sin el consentimiento de los demás.


En la propiedad horizontal se dan juntos esos dos derechos: cada propietario es dueño "dominus", "señor" absoluto de su departamento o local, pero a la vez es condómino, co-propietario con otros de cosas tales como terreno, pasillos, escaleras, terrazas, medianeras, ascensores, etc.


La llamada "Propiedad Horizontal" es propiedad plena, o sea, dominio y como tal, es un derecho real
. Pero ¿por qué horizontal? Veamos: Desde antiguo y entre nosotros, hasta el año 1948, fecha en que aparece nuestra ley de PH 13.512, quien era propietario de un terreno, era asimismo dueño de todo lo plantado y edificado sobre él, sin limitaciones espaciales, es decir, teóricamente, hasta el cielo. Ahora bien: la ley de propiedad horizontal limita el espacio en el cual se ejerce la propiedad. Permite de ese modo sectorizar ese espacio, permitiendo que todo lo que se construye sobre el terreno en diversos planos horizontales pueda ser de propiedad de otras personas además del dueño del terreno. También que la superficie de ese terreno puede ser sectorizada y dividida en diversas unidades dentro de un mismo plano para ser vendidas separadamente.


Entonces, sucintamente podemos decir que la propiedad horizontal es el dominio que se ejerce sobre un inmueble, pero un dominio limitado por la necesidad de compartir un mismo terreno. Y por añadidura, además del terreno, otros bienes tales como paredes, escaleras, ascensores, terrazas., etc. al igual que servicios e instalaciones de agua, gas, electricidad, etc., etc.


Desde muy antiguo, en el mundo occidental, hasta hace relativamente poco tiempo, los edificios, no podían dividirse en partes para ser vendidos separadamente. Desde el Imperio romano primaba el concepto de que la casa, el "domus", tenía algo de sagrado por ser la sede del hogar familiar y el culto a los antepasados. Por eso es que los edificios grandes -que los había- eran explotados como inquilinatos (esos que fueron tan bien descriptos en los viejos sainetes rioplatenses, como los de Florencio Sánchez). Eran los famosos "conventillos".


Pero con el fenómeno de las grandes concentraciones urbanas, como así también a raíz de la invención del cemento Portland, que permitió la construcción de enormes estructuras de hormigón, el mundo fue aceptando que los edificios no fuesen intangibles, idea que entre, nosotros, como dijimos, cuajó en el año 1948 con la sanción de la ley 13512, que permite la división de los edificios en pisos o departamentos para su venta en forma individual y separada. Esta ley nace no sólo como consecuencia de una corriente internacional que ya se había impuesto en ese sentido, sino también como un medio de popularizar la propiedad privada, permitiéndole a una gran masa de población el acceso a una vivienda propia, con lo que se fortaleció indudablemente la clase media.


También debe reconocerse otro costado en la motivación de los legisladores de aquel tiempo: la ley venía a inaugurar un tipo de negocio nuevo para las firmas constructoras, pero su texto carece de normas específicas dedicadas a la convivencia. Es decir: al legislador se le pasó por alto que en esos conglomerados irían a vivir y trabajar personas, familias, y que esa convivencia iría a requerir de normas propias.


A partir de la ley mencionada, todo edificio sometido al régimen de propiedad horizontal posee un sector de unidades funcionales, de propiedad exclusiva de cada propietario y otro sector de cosas comunes, como decíamos, constituído por bienes y servicios compartidos por ellos. Cada propietario tiene propiedad, dominio sobre su unidad funcional y paralelamente un condominio sobre las cosas y servicios comunes.


Esta necesidad de compartir bienes y servicios entre todos los copropietarios origina que la ley haya establecido que éstos deberán reunirse en asamblea para redactarse un "Reglamento", es decir, para determinar las normas que irían a regir la convivencia dentro de cada edificio. Lamentablemente, al año siguiente (1949) el Poder Ejecutivo sanciona un Decreto que reglamenta esa ley, (el Nro. 18734) que en gran medida traiciona el espíritu de la ley, pues establece que quien debe redactar ese reglamento es el dueño de la obra que se irá a dividir y no los que en definitiva van a ir a vivir o a trabajer allí.
Concretamente, el Decreto establece que para poder vender separadamente los pisos o departamentos, el propietario del block deberá redactar un reglamento a total arbitrio del vendedor de las unidades. Este, a nuestro modo de ver, es el verdadero hecho generador de la gran mayoría de los problemas consorciales y lo que debiera llamar más la atención del legislador actual, en caso de sancionarse una reforma del régimen legal de la propiedad horizontal.


Cualesquiera sean las consecuencias negativas de ese Decreto, lo cierto es que quien compra una unidad funcional en un edificio de PH, como también quien lo administra, deben saber que el Reglamento de Copropiedad y Administración es la verdadera ley del consorcio. Incluso en orden de prioridades. Esto último quiere decir que en cualquier litigio, el juez, al valorar las conductas de los contendientes, primero tendrá en cuenta si se observó el reglamento y sólo en segundo lugar cualquier otra ley.


Curiosamente siendo una escritura pública tan importante, los escribanos no suelen entregar copia de ella al momento de escriturar las unidades, a cada propietario. Esto perjudica notablemente la convivencia, pues en muchísimos casos los propietarios no sólo no se ajustan a sus normas sino que ni siquiera saben de su existencia, pese a que si leyeran bien el título de dominio que les entrega el escribano, verían que allí se dice que conocen el reglamento y que se obligan a cumplirlo en integridad.


El reglamento de copropiedad y administración es considerado un contrato de adhesión. Contrato de adhesión es aquél en el cual, aunque firmado por varias partes, sólo una interviene en la redacción de sus cláusulas. Al comprar una unidad. el propietario acepta las disposiciones de ese reglamento y es como si lo hubiera firmado. Ejemplos clásicos de contratos de adhesión son los de servicios públicos. Al subir a un colectivo y pagar el boleto, estamos celebrando un contrato con la empresa de transportes, pero en realidad no podemos discutir sus condiciones. Simplemente nos adherimos. Estamos celebrando un contrato de adhesión.


Al reglamento de copropiedad y administración se lo debe distinguir del reglamento interno. La diferencia es que el primero precede a las ventas de las unidades. Como dijimos, el dueño del edificio original no puede venderlo fraccionado sin redactar primero ese reglamento de copropiedad y administración. Y debe hacerlo siempre por escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad . En cambio, el reglamento interno es el que se dan (en forma facultativa y no obligatoria) los propietarios en asamblea y como sólo tiene valor entre ellos y no respecto de terceros no es necesario que sea efectuado por escritura pública.


Dos son las autoridades en un Consorcio: En primer lugar, la reunión de propietarios en asambleas, las que pueden ser ordinarias y extraordinarias. En segundo lugar, el administrador, llamado también representante de los propietarios por la ley. Este tiene la representación del consorcio frente a terceros y la ley y los reglamentos le imponen ciertas obligaciones como la de recaudar expensas conforme al valor de cada unidad, sacar un seguro contra incendio, llevar tres libros reglamentarios y realizar toda una serie de cargas inherentes a la administración del edificio.


Es importante decir que los llamados "Consejos de Administración" no figuran en ninguna ley y son creaciones más o menos eficaces de ciertos reglamentos o de ciertas asambleas. De hecho carecen de facultades dispositivas y sirven para controlar la administración en la medida en que el administrador se los permite y de servir de vínculo entre éste y la masa de propietarios. Puede decirse que son "consejos" con "S" y no con "C". (No deriva esa palabra de "concilio" sino del verbo "aconsejar") Es decir, no deliberan sino que sólo aconsejan.


Puede decirse que casi todos los problemas que acusan los consorcios provienen de que el control de la gestión es realizado únicamente por la asamblea. Atento a la especial forma jurídica que tiene la propiedad horizontal en nuestro país, salvo el caso de que el administrador haya cometido algún delito, el juez no atenderá reclamos de consorcistas individuales, debiendo éstos "agotar primero la vía consorcial", reuniéndose en asambleas en las condiciones que fija aquél reglamento redactado por el constructor o primer dueño del edificio.


El reunirse en asambleas, que era una tarea relativamente fácil en el año en que nació la ley (porque había pocos edificios muy grandes en 1948) hoy, con torres y complejos habitacionales de grandes dimensiones resulta muchas veces imposible.


Quienes pretenden administrar deben sabe que esa tarea adquiere día a día mayor importancia y requiere de cierta especialización. No compartimos la opinión de que debe fomentarse la autoadministración. Si es que ésta es decidida libremente por los propietarios, no tenemos nada que decir, pues el derecho de propiedad implica también el derecho a administrar los bienes que se poseen en copropiedad. Pero la experiencia nos ha demostrado, por lo menos a nosotros, que a veces cuesta mucho menos desplazar a un mal administrador de su cargo que a una verdera "maffia" constituída por un grupo de propietarios.


Es por eso que también abogamos por la capacitación del administrador y también por la colegiación, si bien estamos en contra de todo intento de erección de una matrícula única, porque las corporaciones que nacen prohijadas por el Estado se convierten, por lo general, en círculos demasiado cerrados y por ello contrarios al interés general.


Dijimos que una de las principales tareas del administrador es recaudar expensas para prover al mentenimiento del edificio. Debemos saber que nuestro código procesal considera que los certificados de deudas por expensas expedidos por los administradores en condiciones reglamentarias, tienen fuerza ejecutiva. ¿Qué quiere decir esto? Que en caso de que un propietario no pague en término sus expensas, el administrador podrá certificar esa deuda y solicitar su ejecución judicial en condiciones similares a como se ejecuta un pagaré o un cheque. Es decir, mediante un trámite abreviado que se llama "juicio ejecutivo".


Es bueno recordarles a quienes de alguna manera u otra se involucran en la tarea de administrar consorcios, que quien maneja dinero de terceros está obligado a llevar sus cuentas con extrema transparencia y honestidad y que el código penal establece ciertos delitos dentro de la figura genérica de la defraudación (arts. 172 y 173) que podrían corresponder al administrador infiel. Sin extenderme aquí en dichas figuras delictivas en particular, me parece oportuno distinguir dos conceptos esenciales que son la culpa y el dolo. Obra con culpa quien obra mal pero sin intención de dañar. Y obra con dolo quien obra mal pero con expresa intención de dañar. Por eso, sobre la ausencia o existencia de ese elemento puede decirse que existen conductas culposas y dolosas.


Finalmente, digamos que existe un elemento importantísimo en la función de administrar un consorcio que ha sido descuidado por la ley y que todo buen administrador debe suplir: Se trata de la necesidad de fomentar el mutuo conocimiento, la solidridad y colaboración entre los miembros de la comunidad consorcial, así se trate de propietarios como de inquilinos u ocupantes. Por el simple hecho de convivir, las personas deben conocerse y tratarse. De ese modo las asambleas pasarían a ser una feliz oportunidad para encontrarse y cambiar ideas acerca del mejoramiento de la convivencia, superándose la actual situación de aislamiento y desconfianza mutua. Nosotros hemos incorporado esta norma en nuestro último proyecto de reformas a la ley 13.512.


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