CLUBES DE CAMPO Y BARRIOS CERRADOS: DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL ESPECIAL

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7 Jun 2015 - 23:19
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La ley 24240 (texto vigente conforme ley 26361) de Normas de Protección y Defensa de los Consumidores en su artículo primero menciona a estos emprendimientos o urbanizaciones en el ámbito de las relaciones de consumo exclusivamente, al definir al consumidor o usuario como “a toda persona física o jurídica que adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social. Queda comprendida la adquisición de derechos en tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios privados y figuras afines”.

Hasta entonces eran conjuntos inmobiliarios sujetos a normativa local, lo cual resultaba para la doctrina de dudosa legitimidad por ser derechos reales, y como tales debían regularse en forma nacional, en el código civil.
Aparece su regulación para todo el país recién en el nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) en sus artículos 2073 al 2086, ambos inclusive y que estará vigente a partir del 1-8-2015, conforme lo ordena la ley 27077.

Se regula por separado el tiempo compartido (figura que tenía un sentido exclusivamente turístico en la ley 26356, con sigla sistema turístico de tiempo compartido: STTC) y los cementerios privados.

El Código Civil y Comercial unificado define a los conjuntos inmobiliarios como “los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales” con lo cual les da una gran amplitud organizativa, sin perjuicio de apoyarse en las normas administrativas locales, no sólo provinciales sino municipales, en lo que hace a “zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos”, lo cual implica ajustarse a la estrategia de diseño urbanístico de cada localidad, con puntual protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.

Las características que definen a estos conjuntos inmobiliarios son las siguientes:
“cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas.”

Los clubes de campo y barrios cerrados que existan al 1-8-15 deberán adecuarse al nuevo código.

Al igual que para el derecho real de propiedad horizontal que sustituye a la ley 13512, estos conjuntos tienen definidas las cosas y partes comunes y las privativas, y las que no estén determinadas se consideran comunes.

Estos emprendimientos urbanísticos pueden cerrarse perimetralmente, respetando las normas locales .

El reglamento de propiedad horizontal especial – que se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario – puede:


  • establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como así también fijar reglas de convivencia. Estas limitaciones deben ser transcriptas en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial.


  • establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares cedan temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional.


  • establecer un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios, determinando las condiciones de uso de los bienes comunes, la que será arancelada por normativa que dicte el conjunto inmobiliario.


  • establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios, de las unidades privativas.


  • establecer sanciones ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del mismo.

Los propietarios están obligados a pagar expensas comunes y otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares (el arancelamiento precitado).

Vemos que - con sus particulares características –la base normativa es la del derecho real de propiedad horizontal que se define en los artículos 2037 a 2069 del nuevo código.-


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