ASAMBLEAS SOBERANAS

Que comentario les merece que un grupo de vecinos (lease consejo de propietarios)y el administrador,haciendose eco de la "intencion del consejo" (en connivencia con el administrador),no permite la participacion de un consorcista en una asamblea, porque es la persona que conoce la legislacion, pregunta,hace observaciones,impugna,Y MOLESTA.Conclusión,se celebró la asamblea sin la presencia del consorcista, quien se apersonó compañado por escribano porque ya había sido informado que no se le dejaría participar. Tampoco,obviamente,le permiten integrar el Consejo de Propietarios.Es tolerable?

Por favor solicito me informen el quorum con que debe contar una asamblea extraordinaria. Son 59 propietarios.
Atentamente

como detalle en el asunto; la presencia en la Asamblea de deudores de expensas; la administracion tomo nota de los presentes, sin "querer" ver si estaban al dia con las expensas, cosa que, creo que esta prohibido, tanto la presencia como el voto del co propietario
Como se debe efectuar la Impugnacion de la misma?

Me parece excelente y clarificador los comentarios vertidos sobre las asambleas.
No obstante siempre me ronda la duda de los porcentajes.

Cuando el reglamento dice entre otros que "se necesita"
cuorum , 2/3 , o el 100%. A que se refiere....
Tomemos por ejemplo 2/3, que es el 67%. Se está refiriendo al 67% de los presentes , o al 67% de la totalidad del consorcio?

Los felicito por este lugar tan necesario

Estimados, vivo en un complejo que se rige por la ley 13512, y desde hace varios años que no hay administrador y tampoco hay voluntado por parte de los 8 copropietarios restantes en regularizarlo. A ello se suma que no se pagan expensas, no se pagan los impuestos ni tasas comunes, no se hace el mantenimiento del inmueble y para agravar las cosas, no hay dialogo entre los propietarios ya que se encuentran enemistados. Es imposible lograr la reunion de los mismos a los efectos de nombrar un administrador y es sabido que solicitarlo judicialmente tampoco sera algo que logre en definitiva la solcuión que el consoricio requiere...Como se sigue asi?

La asamblea es sobarana, cualquier reglamento se modifica si se logran las mayorias necesarias: Lo que veo aca es que la gran mayoria confunde conceptos, malas practicas de los administradores con cuationes reglamentarias. En mi edificio un administrador cambión la voluntad de la asamblea en un acta inducida por una copropietaria mas turra que el ( que encima administra consorcios) para poner una antena de microondas en la terraza diciendo que el tema votado y rechazado por 21 votos contra 1 no se había tratado por falta de quorum-lo que habria la puerta para tratarlo de nuevo- Cabe destacar que quien colocaba la antena era el hijo de de ella. Yo consegui que la asamblea se hiciera de vuelta con las mayorias requeridas en una asamblea extraordinaria y consegui no solo que se anulara el acta si no de que se la eche del Consejo de administracion. Nunca mas vino a una asamblea ni representada. Y el administrador con la nueva ley tiene los dias contados.
Lo que pasa es que la gente, como todo en este pais, no lucha contra todo lo que está mal hecho, quiere que todo lo arreglen los demas, el estado o Dios, y SOMOS NOSOTROS MISMOS LO QUE LO TENEMOS QUE ARREGLAR. Y tambien hay que tomarse el trabajo de informarse, por que no hay nada peor que la ignorancia para que los "vivos" de siempre nos hagan dificil la vida.

sabemos que el administrador es un mal necesario, dado que en el caso de mi consorcio , nadie agarra viaje para para administrarlo. Pero he leido con atencion y de todos en algun punto estoy de acuerdo cuando hay asamblea las famosas carta poder,"que son papelitos de fotocopia firmadas delante de nadie ni siquiera certificadas", que son votos de gente fantasma, que se usan solo y siempre son los mismos para obtener y tener siempre la razon y no dar soluciones a los verdaderos problemas.
Otro tema es cuando se nombra el administrador, tengan cuidado porque si este tiene pareja, se toma atribuciones de opinologo porque participa de la reuinon como si este administrara, nosotros, lo dio por mi consorcio, somos muy tarados!!! nos dejamos hacer de todo!! Hace mucho tiempo que vivo aqui, con los años he aprendido a leer el reglamento, no me dejo pisar mas la cabeza por ningun copropietario picaro! hago valer mis derechos.
Respecto a las horas extras del encargado, cuando pasan mas de 15 años, se pueden retirar o se consideran derechos adquiridos??? gracias

Que pasa cuando el administrador no hace caso de esto?
Por ej.: en determinada fecha se convoca para una Asamblea Extraordinaria en la que se tratarian ciertos puntos referidos a desicion de un presupuesto para cumplir con la Ley 257 mas pintura del edificio en toda su parte externa.

A los dos meses de esta convocatoria en el resumen de expensas aparece el cobro de la colocacion de dos arbolitos en los canteros del frente del edificio.

Se le pregunta al administrador sobre este asunto, y contesta que el mismo se resolvio en la Asamblea anterior a la que Ud. no pudo concurrir ( se dejo autorizacion a un condomino para que entregara nuestra votacion conrespecto al asunto de pintura y ley), acorde al pedido de algunos propietarios.

Bueno como veran es el adaministrador el que no sabe que debe tomarse en una asamblea y que no. Lo correcto hubiese sido que tomara la mocion de esos condominos y aplicara el hecho a la orden del dia de una proxima Asamblea, y alli deliberar por votos si la colocacion de esos arbolitos era necesaria, si el gasto se justificaba, a quien veneficiaba, etc. En el consorcio ya hay varios deudores con intimacion y proximo a remate, pero de seguir con gastos superfluos y solo a pedido de cumplido con algunos propietarios, empezaran a haber muchos mas deudores hoy en dia 5$mas pueden perjudicar a muchos condominos, por otro lado el edificio por porblemas estructurales tiene otros problemas que deberian solucionarse y para los cuales el administrador dice que hay que juntar el dinero, que tipo de criterio de prioridades esta usando, o a caso querra quedar bien solo con la gente del consejo de administracion a fin de que si a estos lo mantiene contentos no lo podran echar, acaso esta usando un sentido paternalista para ellos?.

En fin esto demuestra como la gente en general sabe muy poco sobre asambleas y el manejo de un consorcio, el a"administrador deber ser idoneo" y hacer cumplir las cosas de forma que cumplan con la ley, decretos, ordenanzas, y criterios correctos a palicarse. Este hecho bien puede catalogarse de MALA PRAXIS, pero los condominos deb en darse cuenta que debe y que se puede para no poner en compromisos a nadie. POR ESO: CONDOMINOS A INTRUIRSE, porque nadie podra ayudarlos en prevencion si no estan a la altura de las circunstancias.

Para integrar el Consejo es suficiente que sea propietaria y proponerse como integrante en la próxima asamblea. En mi consorcio la gente se postula una vez por año y la votación es sencilla, al punto de que se pregunta ¿alguien se opone a que fulano integre el Consejo? A veces son cuatro, a veces son dos quienes lo integran. Estar en un Consejo de Administración no es tarea fácil, ya que funciona como un nexo entre el Consorcio y el Administrador: hay que tener esa disposición de asistir a los otros sin cobrar plata, pero quizás se obtiene el beneficio de haber aconsejado bien. Si va a integrar el Consejo recuerde que el Consejo aconseja pero no delibera, y que la única figura deliberativa es la Asamblea. Es bueno que Ud. se integre a la problemática consorcial y por ello le deseo mucha suerte.

He leído cada una de las respuestas alusivas a mi persona. Algunas son desopilantes porque me critican y me cuestionan a partir de algo que, o interpretaron pero nunca fue dicho, o adjudicaron a mi cuenta aún cuando no estaba en el espíritu de la letra. Es más: hasta me recomendaron "hacer un curso de administración" por un lado o "me acusaron de ser administrador", como si serlo implicase por defecto ser "malo".

Aclaro: una cosa es lo que la asamblea pueda modificar en base a lo no prescrito y otra muy distinta es en cuanto a que no puede modificar lo ya prescrito por la ley. "NADA" está "por encima" de la ley. Y de ahí que lo sancionado en una asamblea es pasible de ser retractado por orden judicial toda vez que no se ajusta, en caso de ya estar legislado o reglamentado, a lo que la ley misma ya contempla. Errada, acertada, o confusamente no viene al caso. Lo que es "LEY" es "LEY". Y la ley, nos guste o no nos guste, está para ser cumplida y para hacérsela cumplir.

Lo decidido en una asamblea puede sentar precedentes, pero no es ley. No seamos tan inocentes ni tan ilusos. Seamos "adultos".

El Dr. Loisi sabe, mejor que muchos de ustedes, que yo soy un "luchador", y de ahí su comentario seguramente. Un propietario que lucha contra una corporación tripartita conformada por Cámaras, Sindicatos y Estado; contra absurdos jurídicos o vacíos legislativos; recogiendo, muchas veces, banderas que gente más idónea que yo debieron haber defendido hasta las últimas consecuencias y no hicieron a pesar de sus juramentos de ética profesional.

Como propietario y ciudadano "RESPONSABLE" asesoro a otros que como yo quieren no sólo consorcios impecables sino una sociedad mejor, más horizontal, equitativa y democrática; doy contención psicológica, ética y moral, allí donde por esas cosas de la vida, existen huecos jurídicos e institucionales; y represento en muchas asambleas a propietarios que están cansados de enfrentar a administradores corruptos sostenidos (sí, "sostenidos") por una cultura mayoritariamente indiferente a las soluciones de sus propias problemáticas pero que se nutren en la queja y la anécdota mediática y mediocre que nada resuelve a la vez que todo lo entorpece.

Y como propietario "responsable" administro y he administrado "ad honorem" cada edificio en el que me tocó vivir y sacado de considerables saldos negativos a más de un edificio que tuve en mis manos o confió su suerte en mis sugerencias e indicaciones "no profesionales" pero sujetas, siempre, a la ley, la ética y el sentido común.

Por todo ello, creo que es justo reafirmar lo antes dicho: "no podemos hablar de soberanía allí donde el espíritu de la ley no lo expresa" y en donde el Reglamento de Copropiedad y Administración proclama lo contrario.

El error esencial es confundir "expresiones de deseo" con realidades concretas.

Cursos on-line de Administración de Consorcios conozco dos: el del Instituto de Capacitación Inmobiliaria y el de la Liga del Consorcista. La Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal también tiene un cursos pero desconozco si on-line.

Me parece que Ud. se perdió de algo. Da la sensación de que le faltan datos o conocimientos. No soy administrador, no creo que lo sea, y menos aún para ejercer la auto-administración de donde vivo. Pero justamente por haber sido un condómino indefenso, tal como Ud. pareciera reconocerse, hice con mi señora un breve, conciso y accesible curso de administración: a partir de esto instruímos a los otros propietarios a través de volantes amenos, notas amables, etc., sobre los derechos y obligaciones del consorcio. El resultado superó toda expectativa. Entre otros logros significativos, hoy, por ejemplo, el administrador es un mandatario eficiente, ya no preside las asambleas y superamos el record de 5 ó 6 reuniones anuales. Hay varias instituciones serias que dan estos cursos, inclusive on-line (de más está decirle que no pertenezco a ninguna de ellas). Yo creo que debería intentarlo, dése esa oportunidad y después me cuenta.

Qué pasa cuando el Reglamento dice "poderes suficientes" o carta poder cuya firma esté certificada por Escribano? qué hacemos, no cumplimos con el Reglamento? Ocurrió en mi edificio que se trajeron unas cuantas cartitas que les hicieron firmar a vijitas/os agarrándoles la manito para poder "ganar" ellos en la votación.
Yo creo, en justicia que hay que acatar la ley (obvio el Reglamento que es ley) y no andar con chicanas. Que participen, debiera ser obligatorio, sino hacer un nuevo Reglamento, más abierto en cuanto a las decisiones asamblearias.

Todo acto jurídico (y la asamblea lo es), es válido hasta tanto un Juez no lo declare inválido.
En el caso de las asambleas, una posterior también puede invalidar lo resuelto por otra anterior.
Es cierto que una asamblea no debe disponer nada en contra de la ley ni del reglamento, pero, ¿a juicio de quién? La respuesta es obvia: sólo a juicio de otra asamblea o de un juez.

AGRADEZCO EL ASESORAMIENTO RECIBIDO POR USTEDES, EN CUANTO A LOS HORARIOS DE COMIENZO Y FINALIZACION DE LAS ASAMBLEAS, COMO OTRAS SUGERENCIAS EN CONSULTA REALIZADA A USTEDES. EN EL CONSORCIO SE EFECTUO UNA ASAMBLEA, DESPUES DE CASI TRES AÑOS, Y SE PIDIO QUE FIGURARA HORARIO DE FINALIZACION, LOGRANDOSE MUCHO MAS ORDEN Y CONCURRENCIA DE PROPIETARIOS. ADEMAS HEMOS PUESTO EN PRACTICA OTROS ITEMS QUE ESPERAMOS NOS DEN RESULTADO

Referido alpoder de la asamble ante los poderes que se
presentan opino que no pude tener valor lo que disponga la asamblea. Si un propietario presenta un poder que , de acuerdo al Reglamento debe estar certificada la firma por
Banco, Escribano o la administracion y no posee ninguno
de esos requisitos, no se puede aceptar que la asamblea,
o la mayoria, tal vez por conveniencia en la votacion, acepte algo que va contra el Reglamento. Mi opinion es
que en casoso asi vale lo que dice el Reglamenteo y todos deben aceptarlo, aùn la asamblea " soberana"

Creer que la asamblea de propietarios de un de Consorcio sujeto a la ley 13512 de Propiedad Horizontal es "soberana" es un despropósito.
La mayoría de los Reglamentos de Copropiedad y Administración argentinos violan desde el vamos ese principio estableciendo reglas tales como la "presencia" del administrador en la asamblea; la "presidencia" de éste del acto asambleario; el "poder de desempate" ante una elección derivado de su presidencia asamblearia; etc.
De modo que en tanto y en cuanto no se "reglamente" (y valga la redunancia) el Reglamento de Copropiedad y Administración de Consorcios de Propietarios en situación de condominio, la supuesta "soberanía" es una expresión de deseo, una ilusión; puro bluff.
En algunos reglamentos hasta le adjudica el poder de secretario de actas, en donde éste pondrá lo que le parezca o convenga en lugar de lo "actuado", aún, contra sus propio intereses.