ASAMBLEAS SOBERANAS

Creer que la asamblea de propietarios de un de Consorcio sujeto a la ley 13512 de Propiedad Horizontal es "soberana" es un despropósito.
La mayoría de los Reglamentos de Copropiedad y Administración argentinos violan desde el vamos ese principio estableciendo reglas tales como la "presencia" del administrador en la asamblea; la "presidencia" de éste del acto asambleario; el "poder de desempate" ante una elección derivado de su presidencia asamblearia; etc.
De modo que en tanto y en cuanto no se "reglamente" (y valga la redunancia) el Reglamento de Copropiedad y Administración de Consorcios de Propietarios en situación de condominio, la supuesta "soberanía" es una expresión de deseo, una ilusión; puro bluff.
En algunos reglamentos hasta le adjudica el poder de secretario de actas, en donde éste pondrá lo que le parezca o convenga en lugar de lo "actuado", aún, contra sus propio intereses.

Me parece excelente el artículo. La discrepancia del comentario que me precede se debe a las funciones otorgadas por reglamento y por ley al administrador. En parte se puede remediar proponiéndose el quejoso como secretario o firmante del acta. No es suficiente la queja, sino proponer acciones para su solución. Si el problema es con la administración, motivar al resto de los consorcistas para su reemplazo. De no poder asistir que le otorguen carta-poder. La tarea no es fácil pero es mucho más beneficioso que la eterna queja sin acción.-

Referido alpoder de la asamble ante los poderes que se
presentan opino que no pude tener valor lo que disponga la asamblea. Si un propietario presenta un poder que , de acuerdo al Reglamento debe estar certificada la firma por
Banco, Escribano o la administracion y no posee ninguno
de esos requisitos, no se puede aceptar que la asamblea,
o la mayoria, tal vez por conveniencia en la votacion, acepte algo que va contra el Reglamento. Mi opinion es
que en casoso asi vale lo que dice el Reglamenteo y todos deben aceptarlo, aùn la asamblea " soberana"

Entiéndase q la asamb es soberana. Su decisión será válida SIEMPRE y CUANDO NO CONTRADIGA A LA LEY. Si un poder NO fuera válido, x más q la asamb vote q sí lo es, ese poder seguirá siendo NO válido. Respecto al administrad q pretende presidir la asamb, fundado en lo q dice el Reglamento de Coprop., será tarea de los asistentes a la asamb, hacerle ver q NO es ético q él sea juez y parte, x lo q le solicitan designe a 1 coprop para presidir. En gral., aceptan. Saludos.

AGRADEZCO EL ASESORAMIENTO RECIBIDO POR USTEDES, EN CUANTO A LOS HORARIOS DE COMIENZO Y FINALIZACION DE LAS ASAMBLEAS, COMO OTRAS SUGERENCIAS EN CONSULTA REALIZADA A USTEDES. EN EL CONSORCIO SE EFECTUO UNA ASAMBLEA, DESPUES DE CASI TRES AÑOS, Y SE PIDIO QUE FIGURARA HORARIO DE FINALIZACION, LOGRANDOSE MUCHO MAS ORDEN Y CONCURRENCIA DE PROPIETARIOS. ADEMAS HEMOS PUESTO EN PRACTICA OTROS ITEMS QUE ESPERAMOS NOS DEN RESULTADO

Con razón decía Rudolf Ihering, en un libro ya clásico, que el derecho no es sólo un conjunto de leyes, sino una LUCHA. Los propietarios no tenemos que esperar ninguna reglamentacion para ejercer nuestros derechos. La asamblea es de propietarios y no de personas ajenas. Hay que aprender a asumir y defender la garantía constitucional que nos ampara. Con las tres virtudes básicas que nuestros abuelos inmigrantes esgrimieron para hacer grande a este país: -virtudes lamentablemente hoy olvidadas- sabiduría, justicia y valentía. Y yo diría: "sobre todo, valentía".
No nos olvidemos que la ley 13512, al hablar del reglamento, dice que son los propietarios quienes deberán "acordarlo". Aunque al año siguiente de sancionada la ley, el decreto reglamentario tergiversó la idea poniendo dicha facultad en manos de los constructores.

Todo acto jurídico (y la asamblea lo es), es válido hasta tanto un Juez no lo declare inválido.
En el caso de las asambleas, una posterior también puede invalidar lo resuelto por otra anterior.
Es cierto que una asamblea no debe disponer nada en contra de la ley ni del reglamento, pero, ¿a juicio de quién? La respuesta es obvia: sólo a juicio de otra asamblea o de un juez.

Bárbaro!!! es el mismo discurso que tiene el Administrador de nuestro consorcio, cuando se queda sin "arañar" en algún gasto, nos psicopatea con la poca validez que tienen las Asambleas; ya descubrimos, porque tan tontos no somos, que lo hace para poder "chorear" sin interferencias. La pregunta del millón es: Ud. por casualidad no es Administrador de algún edificio????

Qué pasa cuando el Reglamento dice "poderes suficientes" o carta poder cuya firma esté certificada por Escribano? qué hacemos, no cumplimos con el Reglamento? Ocurrió en mi edificio que se trajeron unas cuantas cartitas que les hicieron firmar a vijitas/os agarrándoles la manito para poder "ganar" ellos en la votación.
Yo creo, en justicia que hay que acatar la ley (obvio el Reglamento que es ley) y no andar con chicanas. Que participen, debiera ser obligatorio, sino hacer un nuevo Reglamento, más abierto en cuanto a las decisiones asamblearias.

Qué pasa cuando el Reglamento dice "poderes suficientes" o carta poder cuya firma esté certificada por Escribano? qué hacemos, no cumplimos con el Reglamento? Ocurrió en mi edificio que se trajeron unas cuantas cartitas que les hicieron firmar a vijitas/os agarrándoles la manito para poder "ganar" ellos en la votación.
Yo creo, en justicia que hay que acatar la ley (obvio el Reglamento que es ley) y no andar con chicanas. Que participen, debiera ser obligatorio, sino hacer un nuevo Reglamento, más abierto en cuanto a las decisiones asamblearias.

Me parece que Ud. se perdió de algo. Da la sensación de que le faltan datos o conocimientos. No soy administrador, no creo que lo sea, y menos aún para ejercer la auto-administración de donde vivo. Pero justamente por haber sido un condómino indefenso, tal como Ud. pareciera reconocerse, hice con mi señora un breve, conciso y accesible curso de administración: a partir de esto instruímos a los otros propietarios a través de volantes amenos, notas amables, etc., sobre los derechos y obligaciones del consorcio. El resultado superó toda expectativa. Entre otros logros significativos, hoy, por ejemplo, el administrador es un mandatario eficiente, ya no preside las asambleas y superamos el record de 5 ó 6 reuniones anuales. Hay varias instituciones serias que dan estos cursos, inclusive on-line (de más está decirle que no pertenezco a ninguna de ellas). Yo creo que debería intentarlo, dése esa oportunidad y después me cuenta.

Hay un señor Gabriel que dice que hay cursos "on line"de Administracion.Por favor quisiera que me indique la direccion porque estoy en una ciudad chiquita y no tengo acceso a ese tipo de cursos.Gracias

Cursos on-line de Administración de Consorcios conozco dos: el del Instituto de Capacitación Inmobiliaria y el de la Liga del Consorcista. La Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal también tiene un cursos pero desconozco si on-line.

Buen día, Vivo en un Barrio cerrado, que se rige por la ley 13.512.En el reglamente de Copropiedad dice que en la división de cada lote tiene que haber plantas discontinuas.y no pude haber ningún otro tipo de cercos en el perímetro, en mi caso las tengo las plantas discontinuas , pero 1 metro hacia dentro tengo un alambrado que como cerco . La asamblea anterior decidio que corramos el cerco a tres metros de la linea divisoria de los lotes si no nos iban a multar. lamentablemente hace 3 meses que me esta viniendo la multa ya que yo no corri mi alambrado , para mi la asamblea no puede decidir donde lo tengo que poner( No hay ningún párrafo que diceen el reglamento de copropiedad donde tiene que estar mi alambrado y tampoco dice que no puede tener alambrado.
Pregunta , ahora viene otra asamblea para ratificar o no lo que se aprobó en la otra asamblea. En caso que la ratatifiquen, 1 o 2 dias despues , puedo impugnar la asamblea, ya que estan dicidiendo algo que no esta en el reglamento de Copropiedad y yo soy el perjudicado.
Desde ya muchas gracias
Gustavo

He leído cada una de las respuestas alusivas a mi persona. Algunas son desopilantes porque me critican y me cuestionan a partir de algo que, o interpretaron pero nunca fue dicho, o adjudicaron a mi cuenta aún cuando no estaba en el espíritu de la letra. Es más: hasta me recomendaron "hacer un curso de administración" por un lado o "me acusaron de ser administrador", como si serlo implicase por defecto ser "malo".

Aclaro: una cosa es lo que la asamblea pueda modificar en base a lo no prescrito y otra muy distinta es en cuanto a que no puede modificar lo ya prescrito por la ley. "NADA" está "por encima" de la ley. Y de ahí que lo sancionado en una asamblea es pasible de ser retractado por orden judicial toda vez que no se ajusta, en caso de ya estar legislado o reglamentado, a lo que la ley misma ya contempla. Errada, acertada, o confusamente no viene al caso. Lo que es "LEY" es "LEY". Y la ley, nos guste o no nos guste, está para ser cumplida y para hacérsela cumplir.

Lo decidido en una asamblea puede sentar precedentes, pero no es ley. No seamos tan inocentes ni tan ilusos. Seamos "adultos".

El Dr. Loisi sabe, mejor que muchos de ustedes, que yo soy un "luchador", y de ahí su comentario seguramente. Un propietario que lucha contra una corporación tripartita conformada por Cámaras, Sindicatos y Estado; contra absurdos jurídicos o vacíos legislativos; recogiendo, muchas veces, banderas que gente más idónea que yo debieron haber defendido hasta las últimas consecuencias y no hicieron a pesar de sus juramentos de ética profesional.

Como propietario y ciudadano "RESPONSABLE" asesoro a otros que como yo quieren no sólo consorcios impecables sino una sociedad mejor, más horizontal, equitativa y democrática; doy contención psicológica, ética y moral, allí donde por esas cosas de la vida, existen huecos jurídicos e institucionales; y represento en muchas asambleas a propietarios que están cansados de enfrentar a administradores corruptos sostenidos (sí, "sostenidos") por una cultura mayoritariamente indiferente a las soluciones de sus propias problemáticas pero que se nutren en la queja y la anécdota mediática y mediocre que nada resuelve a la vez que todo lo entorpece.

Y como propietario "responsable" administro y he administrado "ad honorem" cada edificio en el que me tocó vivir y sacado de considerables saldos negativos a más de un edificio que tuve en mis manos o confió su suerte en mis sugerencias e indicaciones "no profesionales" pero sujetas, siempre, a la ley, la ética y el sentido común.

Por todo ello, creo que es justo reafirmar lo antes dicho: "no podemos hablar de soberanía allí donde el espíritu de la ley no lo expresa" y en donde el Reglamento de Copropiedad y Administración proclama lo contrario.

El error esencial es confundir "expresiones de deseo" con realidades concretas.

Sres.:Agradecería me indicaran la NORMA en la cual se establecen las condiciones necesarias para integrar el Consejo de Administración de un Consorcio. Muchas gracias.

Para integrar el Consejo es suficiente que sea propietaria y proponerse como integrante en la próxima asamblea. En mi consorcio la gente se postula una vez por año y la votación es sencilla, al punto de que se pregunta ¿alguien se opone a que fulano integre el Consejo? A veces son cuatro, a veces son dos quienes lo integran. Estar en un Consejo de Administración no es tarea fácil, ya que funciona como un nexo entre el Consorcio y el Administrador: hay que tener esa disposición de asistir a los otros sin cobrar plata, pero quizás se obtiene el beneficio de haber aconsejado bien. Si va a integrar el Consejo recuerde que el Consejo aconseja pero no delibera, y que la única figura deliberativa es la Asamblea. Es bueno que Ud. se integre a la problemática consorcial y por ello le deseo mucha suerte.

Hay un principio básico universal que dice que "ninguna ley puede ir en contra de los propios intereses a los que representa". Es decir, y a modo de ejemplo, que una ley contra el apartheid no puede basarse en la extinción de los negros.
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El Reglamento puede decir "blanco" todas las veces que quiera, pero si la Asamblea decide "negro" y ésto no va contra las leyes que están por encima del Reglamento como ser la 13.512, el Código Civil, la Constitución Nacional, etc. y mucho menos contra las necesidades y la seguridad de los asambleístas o atente contra terceros, se hará conforme el espíritu de cuerpo de los asambleístas por el simple hecho de que "nadie está obligado a actuar en su contra".
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Desafortunadamente no lo dice así, explícitamente, nuestra venerable Constitución; pero sí dice algo similar la colombiana en su artículo 18 ("Nadie será molestado por razón de sus convicciones o creencias ni compelido a revelarlas ni obligado a actuar contra su conciencia") en correspondencia con un párrafo del artículo 18 de la nuestra que dice "Nadie puede ser obligado a declarar contra sí mismo", y bien puede tomarse como jurisprudencia constitucional, o cuanto mucho, como paradigma.
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No olvidemos que mucho de lo que dice el Reglamento siquiera es conforme a las leyes de la Nación. Inclusive, la 13.512 dice que los propietarios deberán redactar ellos mismos un Reglamento y nombrar un "representante" (art. 9) "que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin"; cuando "en los hechos", suele ser la propia constructora quien impone las características reglamentarias y administrativas nombrando al administrador por su propia cuenta con cláusulas leoninas en muchos casos, y en clara contrariedad con las leyes mismas.
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Un Reglamento puede decir que los poderes deberán ser certificados toda vez que se libre una asamblea, lo que de por sí es un disparate por lo obtuso y por consistir en un gasto superfluo para el poderdante.
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Imagínense (y lo digo porque me pasó) que para tomar una decisión concreta, en mi edificio hicieron falta ¡cuatro asambleas! a causa de falta de quórum.
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Y no era cualquier por cualquier cosa: era para remover a la administradora por tener ésta sentencia por robo, estafa y adulteración "probada y confesada" en un juicio que le efectuara el edificio de enfrente.
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Si nos ajustamos a lo que dice el Reglamento, el poderdante tendrá que pagar "¡4 veces!" una certificación sólo porque en el Reglamento así lo dice.
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Definitivamente: "un verdadero disparate".

Que pasa cuando el administrador no hace caso de esto?
Por ej.: en determinada fecha se convoca para una Asamblea Extraordinaria en la que se tratarian ciertos puntos referidos a desicion de un presupuesto para cumplir con la Ley 257 mas pintura del edificio en toda su parte externa.

A los dos meses de esta convocatoria en el resumen de expensas aparece el cobro de la colocacion de dos arbolitos en los canteros del frente del edificio.

Se le pregunta al administrador sobre este asunto, y contesta que el mismo se resolvio en la Asamblea anterior a la que Ud. no pudo concurrir ( se dejo autorizacion a un condomino para que entregara nuestra votacion conrespecto al asunto de pintura y ley), acorde al pedido de algunos propietarios.

Bueno como veran es el adaministrador el que no sabe que debe tomarse en una asamblea y que no. Lo correcto hubiese sido que tomara la mocion de esos condominos y aplicara el hecho a la orden del dia de una proxima Asamblea, y alli deliberar por votos si la colocacion de esos arbolitos era necesaria, si el gasto se justificaba, a quien veneficiaba, etc. En el consorcio ya hay varios deudores con intimacion y proximo a remate, pero de seguir con gastos superfluos y solo a pedido de cumplido con algunos propietarios, empezaran a haber muchos mas deudores hoy en dia 5$mas pueden perjudicar a muchos condominos, por otro lado el edificio por porblemas estructurales tiene otros problemas que deberian solucionarse y para los cuales el administrador dice que hay que juntar el dinero, que tipo de criterio de prioridades esta usando, o a caso querra quedar bien solo con la gente del consejo de administracion a fin de que si a estos lo mantiene contentos no lo podran echar, acaso esta usando un sentido paternalista para ellos?.

En fin esto demuestra como la gente en general sabe muy poco sobre asambleas y el manejo de un consorcio, el a"administrador deber ser idoneo" y hacer cumplir las cosas de forma que cumplan con la ley, decretos, ordenanzas, y criterios correctos a palicarse. Este hecho bien puede catalogarse de MALA PRAXIS, pero los condominos deb en darse cuenta que debe y que se puede para no poner en compromisos a nadie. POR ESO: CONDOMINOS A INTRUIRSE, porque nadie podra ayudarlos en prevencion si no estan a la altura de las circunstancias.

Hola.
Soy parte del Consejo de Administracion de un edificio nuevo. Estamos teniendo problemas con la Administracion y no podemos cambiarlos porque en el reglamento se reservaron el derecho de designar administrador por varios años. Lo ultimo que paso fue que les pedimos que nos envien un presupuesto, de algo que no era urgente, para compararlo con otro que habiamos conseguido y asi decidir a quien dar el trabajo, y ellos decidieron solos a quien contratar (sin consultarlo con el consejo). Esto significo contratar a alguien que cobraba el doble. Ante nuestro reclamo nos enviaron un mail donde decia que de la ley de propiedad horizontal y su decreto reglamentario, así como de la norma IRAM 65004 resulta que "El Consejo de Administración no tiene poder de decisión, sólo es un órgano de control y vigilancia, así como de consulta de la administración en caso de que ésta lo crea conveniente, pero nunca de ejecución, aprobación y/o aceptación de gastos. Y dado que no es un órgano ejecutivo, no puede tomar decisiones sin previo consentimiento del administrador o pasar sobre su autoridad."
Me gustaria saber si es cierto lo que nos escribieron y, en caso de que lo sea, que nos queda por hacer para que no puedan tomar solos las decisiones? (claramente si lo hacen no hay forma de evitar que esten arreglados con los diferentes contratistas). Si alguno sabe donde puedo obtener las normas IRAM donde se mencionan derechos y obligaciones del Administrador y del Consejo se los voy a agradecer.
Muchas Gracias

sabemos que el administrador es un mal necesario, dado que en el caso de mi consorcio , nadie agarra viaje para para administrarlo. Pero he leido con atencion y de todos en algun punto estoy de acuerdo cuando hay asamblea las famosas carta poder,"que son papelitos de fotocopia firmadas delante de nadie ni siquiera certificadas", que son votos de gente fantasma, que se usan solo y siempre son los mismos para obtener y tener siempre la razon y no dar soluciones a los verdaderos problemas.
Otro tema es cuando se nombra el administrador, tengan cuidado porque si este tiene pareja, se toma atribuciones de opinologo porque participa de la reuinon como si este administrara, nosotros, lo dio por mi consorcio, somos muy tarados!!! nos dejamos hacer de todo!! Hace mucho tiempo que vivo aqui, con los años he aprendido a leer el reglamento, no me dejo pisar mas la cabeza por ningun copropietario picaro! hago valer mis derechos.
Respecto a las horas extras del encargado, cuando pasan mas de 15 años, se pueden retirar o se consideran derechos adquiridos??? gracias

Llevo diecisiete (17)años viviendo en un complejo habitacional de diez (10)edificios con doce (12) UF cada uno, o sea que son 120 UF en total.
Ejerci la funcion de Presidente del Consejo de Administracion durante cuatro (4) años y luego me postule como Administrador del Consorcio. En la 1º Asamblea sali elegido por mayoria de votos. Presentes en la asamblea veintidos (22) personas. A la semana, el nuevo Consejo de Administracion, por el accionar de su Vicepresidnte, desconoce a su Presidente elegido por Asamblea y al nuevo Administrador, mandando notas a los edificios haciendo saber su postura y haciendose cargo del cobro de las Expensas (las recaudaciones lo hacian los Delegados, extendiendo recibos no oficiales para luego ser rendidos al Vice), el personal de maestransa, pago de sueldos y todo lo atinente al consorcio.
Al tiempo renuncia dejando todo en el aire, quedandose con documentacion de ingresos / egresos y lo mas grave,
ocasionando un juicio laboral por falta de pago de haberes del personal de maestranza, que estamos resolviendo actualmente
En una 2º Asamblea, vuelvo a ser elegido como Administrador. Transcurrido el tiempo, una/s propietarias de dos edificios dicen desconocer al Administrador, tomandose atribuciones del cobro de expensas, no permitiendo el inghreso para la limpieza de los edificios e inculcaldo a las personas a no pagar las expensas.
Actualmente se han iniciado acciones legales.
Me gustaria saber cual es su opinion a esta problematica.
Estoy en proyecto de escribir un libro en base a esta gran experiencia de convivencia consorcial.

La asamblea es sobarana, cualquier reglamento se modifica si se logran las mayorias necesarias: Lo que veo aca es que la gran mayoria confunde conceptos, malas practicas de los administradores con cuationes reglamentarias. En mi edificio un administrador cambión la voluntad de la asamblea en un acta inducida por una copropietaria mas turra que el ( que encima administra consorcios) para poner una antena de microondas en la terraza diciendo que el tema votado y rechazado por 21 votos contra 1 no se había tratado por falta de quorum-lo que habria la puerta para tratarlo de nuevo- Cabe destacar que quien colocaba la antena era el hijo de de ella. Yo consegui que la asamblea se hiciera de vuelta con las mayorias requeridas en una asamblea extraordinaria y consegui no solo que se anulara el acta si no de que se la eche del Consejo de administracion. Nunca mas vino a una asamblea ni representada. Y el administrador con la nueva ley tiene los dias contados.
Lo que pasa es que la gente, como todo en este pais, no lucha contra todo lo que está mal hecho, quiere que todo lo arreglen los demas, el estado o Dios, y SOMOS NOSOTROS MISMOS LO QUE LO TENEMOS QUE ARREGLAR. Y tambien hay que tomarse el trabajo de informarse, por que no hay nada peor que la ignorancia para que los "vivos" de siempre nos hagan dificil la vida.

Estimados:
El sábado pasado se hizo una Asamblea dentro del block donde habitamos 16 copropietarios. En la misma tuvieron presentes tan solo 7 y se decidió sobre el incremento de las expensas (de $15 a $60)cosa que estoy en total desacuerdo ya que los sueldos de los trabajadores no tuvieron hasta la fecha ningun aumento. Se argumentó que el incremento es para realizar mejoras, pero hasta la fecha durante el lustro pasado no se remitieron balances ni estados de cuentas, ni tampoco se ha presentado presupuestos ni se ha dejado sentado en actas que tipo de mejoras se quieren realizar. Sumado a esto a lo que considero irregularidades, a mi poco entender, votaron el prorrateo de la luz (la misma llegaba en factura única y se pagaba con lo recaudado de las expensas)decidiendo por 6 votos contra el mio que se realice dicho prorrateo, es decir que a las cuentas de gastos de luz particular, se le suma ahora lo de las partes comunes. Quiero saber, si esta Asamblea al no tener presencia de la mayoria, ni siquiera de la mitad, puede tener validez y si el prorrateo, por más que no esté de acuerdo es válido o legal en estas circunstancias. Desde ya muchisimas Gracias

Estimados, vivo en un complejo que se rige por la ley 13512, y desde hace varios años que no hay administrador y tampoco hay voluntado por parte de los 8 copropietarios restantes en regularizarlo. A ello se suma que no se pagan expensas, no se pagan los impuestos ni tasas comunes, no se hace el mantenimiento del inmueble y para agravar las cosas, no hay dialogo entre los propietarios ya que se encuentran enemistados. Es imposible lograr la reunion de los mismos a los efectos de nombrar un administrador y es sabido que solicitarlo judicialmente tampoco sera algo que logre en definitiva la solcuión que el consoricio requiere...Como se sigue asi?

Edificio viejo en Avellaneda, el reglamento de Copropietad dise que se puede tratar unicamente con el 70% de los participantes y solo bajan como siempre 30%, una parte ya es alquilada y la otra no le interesa. Se puede hacer en primera instancia el 70% y en segunda instancia con los participantes unicamente la Asamblea.

Me parece excelente y clarificador los comentarios vertidos sobre las asambleas.
No obstante siempre me ronda la duda de los porcentajes.

Cuando el reglamento dice entre otros que "se necesita"
cuorum , 2/3 , o el 100%. A que se refiere....
Tomemos por ejemplo 2/3, que es el 67%. Se está refiriendo al 67% de los presentes , o al 67% de la totalidad del consorcio?

Los felicito por este lugar tan necesario

vivo en un conjunto cerrado de 200 casas mi pregunta es puede un miembro del consejo renunciar a este y llegar a ser administrador de este que ley lo aprueba o lo desaprueba gracias por su redpuesta es urgente