¿ES LEGÍTIMO UN AUMENTO DE HONORARIOS INCONSULTO DEL ADMINISTRADOR DEL CONSORCIO?

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7 Mayo 2014 - 23:31
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A raíz de varias consultas recibidas al respecto, considero que antes de responder, cabe formular algunas aclaraciones.

El administrador es un mandatario, no es un empleado del consorcio que lo contrata. Como tal no percibe sueldo sino honorarios de su mandante, es decir del consorcio y finalmente de los copropietarios, que son los que pagan las expensas.

Como mandatario, su desempeño se rige por el Código Civil, la ley 13512 de Propiedad Horizontal y su decreto reglamentario y las normas locales (en el caso de la CABA la ley 941 y sus modificatorias). ver al pie.

Los honorarios entre una persona que se desempeña en forma autónoma (es decir sin relación de dependencia) y quien lo contrata se convienen entre las partes libremente. Esa libertad de contratación y de fijación de honorarios, debe ser determinada de común acuerdo.

Un aumento de honorarios decidido exclusivamente por el administrador y exigido imperativamente en las expensas, sea del monto que fuere, carece de legitimidad.

No escapa a mi atención que varios Reglamentos de Copropiedad y Administración de consorcios establecen que los honorarios se determinarán según las pautas de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, que es una de las entidades que conforman las paritarias del sector. Sin perjuicio de esas especificaciones estatutarias, no puede entenderse que la determinación de honorarios sea decidida sólo por el mandatario, con absoluta prescindencia del mandante, que es quien pagará el aumento.

Con total honestidad intelectual considero que bajo ningún punto de vista puede ser legítimo disponer aumentos de honorarios sin el aval de los propietarios reunidos en asamblea


Normativa mencionada

CODIGO CIVIL-Contrato de mandato

Art. 1.948. El mandante debe anticipar al mandatario, si éste lo pidiere, las cantidades necesarias para la ejecución del mandato.
Art. 1.949. Si el mandatario las hubiese anticipado, debe reembolsárselas el mandante, aun cuando el negocio no le haya resultado favorable, y aunque los gastos le parezcan excesivos, con tal que no pueda imputarse falta alguna al mandatario; pero puede impugnarlos, si realmente fuesen excesivos.
Art. 1.952. Debe también satisfacer al mandatario la retribución del servicio
. La retribución puede consistir en una cuota del dinero, o de los bienes que el mandatario, en virtud de la ejecución del mandato, hubiese obtenido o administrado, salvo lo que se halle dispuesto en el Código de procedimientos respecto a abogados y procuradores judiciales.

Ley 13512

Art. 9° - Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad……el reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; ….

Dcto 18734/1949

Art. 3º – El reglamento de copropiedad y administración, deberá proveer sobre las siguientes materias:…………… 7) Designación de representante o administrador; retribución y forma de remoción; facultades y obligaciones;

LEY 941 de la Ciudad de Buenos Aires

Artículo 14.- De los honorarios: Los honorarios del Administrador son acordados entre el Administrador y la Asamblea de Propietarios, sin ninguna otra entidad o Cámara que los regule y sólo podrán ser modificados con la aprobación de la Asamblea Ordinaria, o en su caso la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición se requerirá mayoría absoluta. ((*)Capítulo III conforme texto Art. 8º de la Ley Nº 3.254, BOCBA Nº 3315 del 04/12/2009)


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