El Encargado del Edificio (Nota I)

Imagen de Dra. Rita Lidia Sessa

Ver también nota II y nota III

12 Abr 2000
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En esta pequeña ciudadela que es el consorcio donde vivimos o trabajamos, hay alguien con presencia cotidiana, que nos saluda a la mañana, al que despedimos con un "buenas noches" al concluir la jornada, y a quien en más de una oportunidad acudimos para solucionar algún problema: "el encargado".


Este caballero -o dama- tiene derechos que ineludiblemente los consorcistas deben respetar y no conculcar. Paralelamente existen ciertas y determinadas obligaciones que están a su cargo.

Todo habitante de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal debe saber que el régimen laboral que regula el trabajo del encargado del edificio está integrado por un conjunto de normas, a saber: la ley Nº 12981 del año 1947, que es de orden público, y su decreto reglamentario Nº 11296/49. En cuanto no se oponga a la ley 12981, también se aplica supletoriamente el título V de la ley de Contrato de Trabajo Nº 20744.

Es de suma utilidad para todos tener presente lo que señala el actual Convenio Colectivo de Trabajo o Convención Colectiva (CCT) del sector, del año 1998. El mismo tiene dos años de vigencia, pero se mantendrá aún vencido su plazo, hasta que rija una nueva convención.


Podemos comenzar el análisis del CCT, dado que es fundamental conocerlo. Previamente, una recomendación se impone: cumplir estrictamente con los aportes y contribuciones de la seguridad social que corresponden al trabajador. No debe existir el trabajo "en negro". Por varias razones; porque se debe cumplir con la ley, porque corresponde en justicia para con el empleado y finalmente por una razón utilitaria para el consorcio, dado que así no tendrán sobresaltos económicos ni embargos por ejecuciones que se inicien contra el mismo.
Otra recomendación: no confundir el régimen del trabajador de servicio doméstico con el que corresponde a un trabajador jornalizado para el consorcio. El primero podrá ser autónomo, el segundo nunca lo es.


Veamos el convenio.

Comencemos analizando lo que es facultativo para el trabajador, es decir aquello que será voluntario por parte del encargado, realizarlo o no.
El art. 25 de la CCT señala que el personal no estará obligado:


a) A realizar la cobranza de expensas comunes, lo cual significa que puede cobrarlas, pero no se le puede obligar a ello.

b) A la tenencia de la réplica de las llaves de las unidades del edificio. Ello implica que un consorcista puede darle un duplicado de las llaves de su departamento u oficina, pero no puede obligar al encargado a recibirlas.

c) A la tenencia ni atención del aparato telefónico de uso común si lo hubiere.

d) A retirar escombros o materiales provenientes de obras realizadas tanto por el consorcio cuanto por los copropietarios.

e) El encargado no estará obligado a recibir notificaciones administrativas o judiciales o correspondencia certificada destinada a los consorcistas , salvo expresa autorización del destinatario.

Esto último impone aclaraciones.
Pese a estar en el artículo referido al personal (en general), es-te inciso habla del encargado puntualmente.
La correspondencia que no se puede negar a recibir el encargado, es decir que debe recibir ineludiblemente, es la destinada al consorcio.
Tampoco se puede negar a recibir cartas , revistas o material propagandístico destinado a los consorcistas. Eso está claro.


Aparece confusa la obligación con respecto a los envíos certificados dirigidos a los consorcistas.
Debe remarcarse entonces la conveniencia que el administrador haga constar en el Libro de Ordenes puntualizaciones respecto de los envíos certificados, haciéndole saber al empleado el nombre de cada consorcista, sobre todo de los nuevos que se vayan incorporando al edificio.


Esto también amerita analizar las obligaciones del administrador, que serán consideradas en otra ocasión.
Estos temas que hemos comenzado a abordar con esta primera entrega interesan tanto a los consorcistas cuanto a los encargados, para que cada uno desde su lugar y con respeto mutuo, sepa defender sus derechos y cumplir con sus obligaciones. No olvidemos tampoco que el trato educado y afable, de unos y otros, mejorará la convivencia en el edificio.


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