A tener en cuenta respecto del seguro para administradores (ley 3254) y del Seguro Ambiental (Disp. 6013/10 DGDYPC)

Con respecto al seguro para los administradores:

A partir de de Junio de 2010 se comenzaron a gestionar las pólizas de RESPONSABILIDAD CIVIL PROFESIONAL para administradores, dando cumplimiento a lo establecido por la ley 3254, Art 12 Inc. e).-:"e.- Declaración jurada patrimonial ante el Consorcio y aprobada por éste, destinada a garantizar sus responsabilidades como administrador. Esta declaración podrá sustituirse por la constancia de la constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros".

En esta póliza se detallarán todos los consorcios que se administran. De esta manera, no tendrán que efectuar declaración jurada patrimonial ante los consorcios.
Los costos de cada póliza de Responsabilidad Civil (RC PROFESIONAL) dependerán de la suma asegurada, de la cantidad de consorcios administrados y de la facturación anual total de cobro de expensas.

Cabe aclarar que la disposición legal presenta una contradicción aún no resuelta y que paso a presentarla :
En la DISPOSICIÓN N° 6013 DGDYPC, el art 3 declara: "Artículo 3º.- La declaración jurada patrimonial prevista en el articulo 12 inciso “e“, de la Ley 941 modificada por la Ley 3254, deberá acreditarse de modo fehaciente ante la autoridad de aplicación antes del 30 de junio de 2010. Cuando el patrimonio neto del Administrador declarado y acreditado, sea inferior a la tercera parte de la sumatoria de las expensas de los Consorcios bajo su administración devengadas durante los últimos doce meses, deberá garantizar, mediante seguro de caución o aval bancario a sus administrados, el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la relación contractual que los vincula. La suma asegurada de dichas garantías, para cada consorcio, no podrá ser inferior al 33% de la sumatoria de las expensas del mismo devengada durante los últimos 12 meses.-"
Como se ve, la disposición habla de la contratación de un seguro de caución y la presentación de "sí o sí " de la declaración jurada patrimonial. Sin embargo, la ley, en el Art 12 Inc "e" (que la misma disposición cita) deja a elección del administrador el presentar la declaración jurada o reemplazarla por un seguro de RC Profesional.

Otra contradicción: técnicamente, un SEGURO DE CAUCION no es lo mismo que un SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL PROFESIONAL.
Además, la presentación deberá realizarse ante la autoridad de aplicación, pero ésta última (suponiendo que sea el Registro Público de Administradores, porque la disposición no lo aclara), además de tener un retraso considerable en los trámites - que en algunos casos puede llegar a los 90 días -, tampoco lo está solicitando. Por este motivo, se realizaron las consultas a las autoridades correspondientes sin resolverse actualmente.

A raíz de lo expuesto, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Bs. As., por medio de la Disposición Nº1423 DGDYPC prorroga hasta el 1º de Noviembre la exigencia de este seguro.

SUGIERO QUE SE INFORME A LOS CONSORCIOS SOBRE ESTA SITUACIÓN HASTA TANTO SE DEFINA LA MISMA.

Con respecto al Seguro de riesgo ambiental

La DISPOSICIÓN 6013/10 DGDYPC, en su Art. 1, Inc. a) especifica qué coberturas debería contemplar la póliza de INTEGRAL DE CONSORCIO, como así también la obligatoriedad de la contratación por parte del Administrador y a cargo de consorcio, de un seguro que cubra el riesgo ambiental citando la Ley 25675 Art.22.
“Artículo 1º: A efectos de dar cumplimiento a las obligaciones del Administrador establecidas en el capítulo II de la ley 941 modificada por Ley 3254 vinculadas con la cobertura de riesgos, los Administradores deberán acreditar la contratación de:
Una póliza integral de Consorcio que incluya como mínimo la cobertura de los siguientes riesgos: Responsabilidad Civil Comprensiva Básica más los adicionales de: Incendio, Rayo, Explosión, Descargas Eléctricas, escapes de gas, Carteles, letreros y/u objetos afines, Instalaciones de vapor, Agua Caliente, Ascensores y Montacargas, Contratistas, Guarda y/o depósito de vehículos en garajes a título oneroso o no (según corresponda). Asimismo, también la cobertura referida a la Ley General del Ambiente (artículo 22, ley 25.675)”.

Salvo la cobertura referida a la Ley General de Ambiente, el resto de las coberturas ya están incluidas en las pólizas desde hace mas de 10 años, dentro del Integral de Consorcio, con el agregado que dichas coberturas son SIN FRANQUICIA algo muy beneficioso para el consorcio y que muchos administradores a la hora de elegir un seguro pasan por alto.

Como podrán ver, la disposición cita la ley General del Ambiente Nº 25675. Dicha ley establece que toda persona física o jurídica, pública o privada que, debido a su actividad, produzca un daño al medio ambiente, será responsable de su reparación.
Principio de responsabilidad: El generador de efectos degradantes del ambiente, actuales o futuros, es responsable de los costos de las acciones preventivas y correctivas de recomposición, sin perjuicio de la vigencia de los sistemas de responsabilidad ambiental que correspondan.

ARTICULO 22.- Toda persona física o jurídica, pública o privada, que realice actividades riesgosas para el ambiente, los ecosistemas y sus elementos constitutivos, deberá contratar un seguro de cobertura con entidad suficiente para garantizar el financiamiento de la recomposición del daño que en su tipo pudiere producir; asimismo, según el caso y las posibilidades, podrá integrar un fondo de restauración ambiental que posibilite la instrumentación de acciones de reparación.

Pero la ley es tan completa que en uno de sus anexos tiene un listado completo de actividades riesgosas que a consideración de la ley estarían alcanzadas por ésta.

Y aquí está lo importante y contradictorio a la vez, la actividad de consorcios no esta incluida en ese listado, con lo cual se interpreta que a consideración de la ley 25675 consorcios no sería una actividad riesgosa y su vez que la disposición 6013 que obliga al consorcio a contratar una póliza de riesgo ambiental citando la ley 25675, no sería exigible.

Ante los reclamos de los copropietarios, administradores y distintas entidades, en Junio 2010, el Gobierno de Ciudad , por medio de la disposición de 1423 DGDYPC/10 establece que este seguro será exigible con todas las renovaciones del Seguro de Integral de Consorcio a partir del 1º de Julio de 2010 y da las pautas también, para determinar si el consorcio es considerado riesgoso o no para el medio ambiente, por medio de una planilla que debe completar el administrador con las características particulares de cada edificio otorgándole un puntaje final.

Si este puntaje es menor a 120 no será considerado como actividad riesgosa y de esta forma quedará exento de contratar el seguro. Si el puntaje es mayor a 120 deberá contratarlo según categoría.

Lo llamativo es que el seguro se debe contratar en solo tres Compañías:

NACION
ESCUDO y
TESTIMONIO

Habiendo consultado a otras compañías de seguro sobre el por qué no tomar esta cobertura, extra-oficialmente nos dijeron que :

• No está muy claro la exigencia de este seguro para consorcios (expuesto anteriormente)
• Tampoco está muy claro quién determina la magnitud del daño.
• Tampoco se determina cómo se establece el costo de reparación

EN CONCLUSIÓN: QUE ESTA COBERTURA ASÍ COMO ESTA PLANTEADA PIERDE EL SENTIDO FUNDAMENTAL QUE TIENE EL SEGURO, QUE ES LA DE REPONER EL VALOR DE LO SINIESTRADO, Y PASA A SER UN IMPUESTO MAS.

En otros países del mundo hay coberturas similares vigentes que, sin duda, dan el resultado esperado, pero también están acompañadas de programas de prevención sustentable del Gobierno.